태국 부동산 실사에서 확인해야 할 10가지
실사는 등기된 콘도를 소유하는 것과 타인의 법적 문제에 자금을 대는 것의 차이입니다. 어떤 계약금도 지불하기 전에 판매자, 소유권, 건물 및 자금 흐름을 확인하세요. 구조화된 검토는 판매자가 법적 소유자인지, 해당 유닛이 합법적으로 매각 가능한지를 판단해줍니다.
방콕의 Thai Visa Centre에서는 비자 연계 구매 전에 실사를 위해 부동산 변호사에게 의뢰합니다. 이 체크리스트는 외국인 구매자가 반드시 확인해야 할 10가지 필수 사항을 다룹니다. 전체 절차 맥락을 위해 먼저 부동산 변호사 안내 및 부동산법 허브을 확인하세요.
실사는 판매자가 해당 유닛의 소유자이며 합법적으로 소유권을 이전할 수 있는지를 확인합니다.
표준 콘도 검토; 회사 판매자 또는 분양 전(오프플랜) 프로젝트의 경우 요구사항 및 비용이 더 높을 수 있습니다.
서류 수집, 토지국 조회 및 변호사 서면 보고서
토지청은 소유권 기록 및 부담 조회를 보관합니다.
부동산 실사(듀 딜리전스)란 무엇인가요?
실사는 매매계약서에 구속되기 전에 수행하는 구조화된 법적·사실적 검토입니다. 판매자 신원, 깨끗한 소유권, 외국인 쿼터 가능성 및 적절한 자금 문서를 확인합니다. 공식 기록은 토지청와 콘도미니엄 관리단 사무소에 보관됩니다.
핵심 요점: 부동산 중개인은 매매를 원활하게 합니다. 허가된 부동산(재산) 변호사는 거래가 법적으로 안전한지 확인합니다. 중개인은 거래 성사 속도를 최적화합니다. 변호사는 거래를 진행해야 하는지 여부를 최적화합니다.
실사 필수 10가지
아래 각 항목은 변호사가 작성한 서면 실사(due diligence) 보고서에 포함되어야 합니다. 어느 하나라도 누락되면 토지국 등록이 거부되거나 판매자 사기에 노출될 수 있습니다.
판매자 신원 및 권한
여권 또는 회사 등록증이 토지국 기록과 일치하는지 확인하세요. 중개인을 통해 판매하는 경우, 위임장이 특정 거래에 대한 것인지, 공증되어 있는지, 그리고 유효한지 확인하세요.
소유권 증서의 유형과 진위
Chanote (Nor Sor 4 J) 또는 적절한 콘도미니엄 등기증을 확인하세요. 등기번호, 면적 및 층수를 실제로 점검한 유닛과 비교하세요.
등기상 부담 및 저당권
등기부 조회 결과 미해결 저당권, 유치권, 법원 명령 또는 계류 중인 소송이 없어야 합니다. 저당권은 대금 지급 후가 아니라 소유권 이전 전에 해소(상환)해야 합니다.
외국인 소유 쿼터
콘도미니엄법 제19조에 따르면 각 동별 분양 가능한 면적의 49%로 외국인 소유가 제한됩니다. 계약금 입금 전에 잔여 쿼터를 확인하십시오.
콘도미니엄법 등록
프로젝트가 단순히 콘도로 홍보된 아파트 건물이 아니라 토지국(Land Department)에 콘도로 등록되어 있는지 확인하세요.
건축허가 및 준공
분양(오프플랜) 또는 최근 건축물의 경우 건축허가, 사용승인 상태 및 개발사가 현재 법적으로 소유권을 이전할 수 있는지 확인하세요.
일반적인 수수료 및 체납
공용 구역 유지비(CAM), 적립금 납입 및 해당 유닛에 부과된 관리단의 미지급 채무를 검토하십시오. 미납 요금은 토지국에서의 소유권 이전을 차단할 수 있습니다.
개발업체 실적
이전 프로젝트의 완공 여부, 소송 및 재무 안정성 조사. 분양 전(오프플랜) 구매자는 매매계약서에 채무불이행 및 환불 조항이 필요합니다.
세금 및 양도 수수료 배분
양도 수수료(2%), 인지세, 원천징수세 및 보유 기간 5년 미만인 경우 특정 사업세를 누가 부담하는지 명확히 하기. 모호하면 양도일에 분쟁이 발생합니다.
FET 양식: 자금 흐름(추적)
외국인 구매자는 구매 자금을 해외에서 송금하고 태국 은행으로부터 외국환거래증명서(FET)를 받아야 합니다. 송금 문구가 토지국 요구사항과 일치하는지 확인하십시오.
일정 및 일반적인 비용
표준 콘도 실사에는 15,000~40,000 THB 예산을 잡으세요. 법인 판매자, 오프플랜 프로젝트, 권리 분쟁이 있는 경우 비용이 더 많이 듭니다. 작업 시작 전에 서면 견적을 요청하세요.
| 단계 | 기간 | 메모 |
|---|---|---|
| 문서 수거 | 1~3일 | 매도인은 소유권증서, 법인 관련 서류 및 건축 관련 서류를 제공합니다. |
| 토지국(Land Office) 등기 권리조회 | 영업일 기준 3~7일 | 변호사가 토지국(DOL)에서 소유권, 부담(권리 제한) 및 등기 종류를 확인합니다. |
| 서면 보고서 | 1~2일 | 변호사가 소견을 제시하고 SPA(매매계약서)에 서명하기 전에 거래 중단 사유를 지적합니다. |
실사는 누가 수행하나요?
허가받은 태국 부동산 변호사들은 등기조사를 수행하고 서면 보고서를 발행합니다. 상담을 의뢰하기 전에 태국 변호사 협회 웹사이트에서 면허를 확인하세요.
계약서 검토는 실사(due diligence)를 보완합니다. SPA에 서명하기 전에 계약서 검토 가이드을(를) 읽어보세요.
FET 양식: 자금 및 외국인 구매자
외국인 구매자는 구매 자금을 해외에서 외화로 송금해야 합니다. 수취 태국 은행이 외국환거래증명서(FET)를 발행합니다. 실사는 은행의 송금 문구가 토지국 요구사항과 일치하는지 확인하는 것을 포함합니다. 태국 중앙은행에서는 환전 문서 규정을 게시합니다.
퇴직자금에 대한 은행 증빙이 구매 송금과 겹칠 경우 귀하의 비자 신청 일정와 FET 시점을 조율합니다.
실사 관련 흔한 실수
이러한 오류는 방콕 및 리조트 도시에서 외국인 매수인이 관련된 부동산 분쟁에서 반복적으로 발생합니다. 초기 변호사 개입과 계약금 지급 전 독립 소유권 조사로 대부분 예방할 수 있습니다.
- 개발업자 브로셔에 의존하고 콘도 관리단(주체)이 발행하는 외국인 할당 확인서(juristic foreign quota letter)를 대신함
- 판매자가 정직해 보여서 재판매에 대한 등기조사 생략
- 정밀 실사(due diligence)가 완료되기 전에 계약금 지불
- 유효한 임대차계약은 매각 후에도 존속한다는 이유로 임차인의 점유를 무시하는 것.
- 구매 후 자산을 장기적으로 관리하기 위한 비자 계획 없음
자주 묻는 질문
태국 부동산 실사(due diligence)를 조사하는 외국인을 위한 일반적인 답변입니다. 본 내용은 안내용일 뿐 귀하의 특정 거래에 대한 법률 자문이 아닙니다.
질문:실사(due diligence)가 법적으로 의무화되어 있나요?
A:법적으로 의무는 아니지만 모든 외국인 구매자에게 신중하고 일반적인 조치입니다. 은행과 합리적인 변호사는 대규모 송금 전에 이를 요구합니다.
질문:직접 실사를 할 수 있나요?
A:토지사무소 조회는 태국어 및 법률 지식을 필요로 합니다. 태국 변호사협회(Lawyers Council of Thailand)에 등록된 공인 부동산 변호사를 고용하십시오.
질문:실사가 향후 문제 발생이 없음을 보장합니까?
A:구매 시점에 알려진 결함을 제거합니다. 소유 후 발생할 수 있는 향후 관리 부실이나 시장 가치 하락을 방지하지는 않습니다.
질문:실사는 언제 시작해야 하나요?
A:어떤 보증금이나 예약 수수료를 지불하기 전에. 수백만 바트를 매도인에게 송금한 후 매도인이 소유권을 이전할 수 없는 경우의 소송보다 사전 검토가 더 저렴합니다.
질문:제 변호사가 필요로 하는 서류는 무엇인가요?
A:소유권 증서 사본, 판매자 신분증, 법인 외국인 할당 보고서, 건물 등기 및 매매 계약 초안. 오프플랜의 경우 개발업자 면허 및 건축 허가가 추가됩니다.
질문:실사(due diligence)에 계약 검토가 포함됩니까?
A:소유권 조회와 계약 검토는 관련이 있지만 별도의 작업 흐름입니다. 매매계약서에 서명하기 전에 둘 다 의뢰해야 합니다.
질문:실사에서 문제가 발견되면 어떻게 되나요?
A:구속력 있는 계약금 지급 전에 거래에서 물러나거나 재협상하십시오. SPA(매매계약서)에 실사 조건(subject-to-due-diligence) 조항을 넣으면 소유권이나 할당(quota)에 문제가 생길 경우 환불 권리를 보호합니다.
질문:소유권을 확인하는 공식 등기부는 어디입니까?
A:토지국(Department of Lands, DOL)은 국가 소유권 등기 기록을 관리합니다. 귀하의 변호사는 해당 부동산이 속한 관할 지점을 조회합니다.