태국의 부동산 임대차
외국인이 토지를 소유할 수 없을 때, 등기된 임대차계약이 장기간 사용을 확보하는 합법적 방법입니다. 토지에 대한 민법상의 임대차는 토지국(Department of Lands)에 최대 30년까지 등기할 수 있습니다.
30+30+30로 홍보되는 갱신 조항은 집행 가능성이 각각 다른 계약상의 약속입니다. 어떤 빌라나 주택 임대차 계약서에 서명하기 전에 부동산 허브와 임대차 계약서 안내을 확인하십시오.
민사·상업법전에 따른 등기된 토지 임대차의 법정 최대 한도
미등기 임대차는 토지의 제3자 매수인에 대해 우선권이 없습니다.
갱신 조항은 계약상의 약속입니다. 집행 가능성은 다양합니다. 법적 검토가 필수적입니다.
출입국은 임대 가치가 아닌 태국 은행의 현금 잔액을 봅니다.
등기 임대차 vs 단기 임대
태국인 소유 토지에 지어진 빌라 또는 주택을 선택하는 외국인 구매자는 일반 아파트 임대차 계약서가 아니라 등기된 임대차계약이 필요합니다. 아래의 구조를 비교하십시오.
| 구조 | 세부사항 |
|---|---|
| 등기된 임대차 | 최대 30년; 토지사무소에 등록됨; 제3자에 대한 우선권 |
| 단기 임대 계약 | 개월만 해당; 등기상 등록 없음; 갱신은 임대인 재량 |
| 빌라/주택용 | 리조트 지역의 태국인 소유 토지에 흔한 등기 임대차 |
| 임대 + 지상권 | 외국인이 건물을 소유하고 토지를 임차하는 경우, 둘 다 DOL에 등록해야 합니다 |
| 양도 권리 | 계약은 상속인에 의한 이전 또는 상속을 명시적으로 허용해야 합니다 |
임대차 등기 절차
등기권 확인부터 토지청에서의 등기된 임대차까지 이 절차를 따르십시오. 미등기 계약은 토지대장상의 우선권을 이전하지 않습니다.
토지 소유권을 확인하세요.
차노트(Chanote) 또는 허용 가능한 노 소르(Nor Sor) 등기권을 확인하고, 임대인이 임대할 권한을 가진 등록된 소유자인지 확인하세요.
기간 및 갱신 협상
초기 30년 기간 문구를 수정하세요. 갱신 약속은 집행 가능성 문제로 변호사에게 확인하세요.
핵심 조항 초안
양도, 상속, 채무불이행, 유지관리, 개량 및 등록 수수료 분담을 다룹니다.
변호사 계약 검토
독립 법률 자문은 서명 전에 임대차 계약을 검토합니다. 개발사 내부 변호사는 개발사 측의 이익을 대변합니다.
토지사무소에 등록하십시오.
등록은 이후의 토지 이전에 대해 우선권을 생성합니다. 양 당사자는 신분증과 등기권리증(소유권 증서)을 지참하고 참석해야 합니다.
필요 시 표면권(superficies)과 결합하세요.
빌라 단지들은 종종 임대차와 지상권을 함께 등기하여 임대한 토지 위의 구조물을 소유하도록 합니다.
주요 계약 조항
모든 장기 임대 계약서는 이러한 사항들을 명확히 다루어야 합니다. 갱신 조건이 모호한 문구는 빌라 분쟁의 가장 흔한 원인입니다.
- 기간 및 갱신: 모든 연장 기간에 대한 정확한 문구
- 양도 및 상속: 상속인이나 구매자가 임차권을 승계할 수 있습니까?
- 채무불이행 및 권리 상실: 임대권 상실을 유발하는 요인은 무엇인가?
- 유지 및 개선: 귀하가 건축한 구조물의 소유권은 누구에게 있습니까?
- 등록 의무: 토지국 수수료는 어느 당사자가 부담합니까?
- 분쟁 해결: 태국 법원 대 중재 조항
임대차 및 지상권
많은 빌라 제도는 토지 임대와 표층권(superficies)을 함께 등록하여 건물을 소유하면서 토지는 임대합니다. 구조에 대한 자세한 내용은 지상권 안내을(를) 참조하세요.
수수료 및 비용
서명 전에 등록 수수료 분담을 협상하십시오. 세무 처리는 임대 가치 및 기간에 따라 태국 국세청 (Revenue Department)의 관할 대상이 될 수 있습니다.
| 비용 유형 | 세부사항 |
|---|---|
| 등록 수수료 | 임대 금액의 비율; 계약서에서 누가 부담할지 협상 |
| 인지세 | 기간 및 금액에 따라 임대차 계약서로 신청할 수 있음 |
| 변호사 검토 | 장기 빌라 또는 상업용 임대차 계약서 서명 전 필수 |
| 연간 임대료 | 일부 제도는 프리미엄을 선지급합니다; 등록 기간 대비 총 비용을 확인하십시오. |
| 양도에 의한 이전 | 임대권을 타인에게 양도하는 경우의 토지국 수수료 |
빌라 보증금을 송금하기 전에 태국 변호사 협회에 등록된 변호사에게 갱신의 집행 가능성을 검토해 달라고 요청하세요.
외국인들이 흔히 하는 실수
외국인이 관련된 임대차 분쟁은 종종 갱신에 대한 가정과 등록 누락에서 비롯됩니다. 조기 변호사 검토로 대부분의 손실을 방지할 수 있습니다.
- 법적으로 보호되는 기간이 30년에 불과하다는 사실을 이해하지 못한 채 90년 마케팅을 신뢰하는 것
- 토지 매각에 대한 우선권이 없는 등기되지 않은 빌라 토지 임대차계약에 서명하는 것.
- 리스권(임차권) 향후 재판매 계획 시 양도 조항 없음
- 임대 계약 가액이 비자 은행 잔액 증빙에 포함된다고 가정합니다.
- 임대 등록 전에 기초 토지에 대한 소유권 조사 건너뜀
자주 묻는 질문
태국에서 등기된 임대차를 사용하는 외국인을 위한 일반적인 답변입니다. 본 내용은 안내용일 뿐 귀하의 특정 계약에 대한 법률 자문이 아닙니다.
질문:90년 임대는 합법인가요?
A:법정 임대 보호는 처음 30년 동안만 적용됩니다. 그 이후 기간은 계약의 집행 가능성에 따라 달라집니다. 갱신에 의존하기 전에 변호사와 상담하세요.
질문:관광객 신분으로 임대차 계약을 등록할 수 있나요?
A:등록에는 합법적 체류와 적절한 서류가 필요합니다. 장기 비자는 토지국(Land Office)에서의 실무 처리를 용이하게 합니다.
질문:임대권이 비자 은행 증빙으로 인정되나요?
A:아니요. 출입국은 등록된 임대차의 가치가 아니라 태국 은행 계좌의 현금 잔액을 봅니다.
질문:임대 계약서와의 차이점은 무엇인가요?
A:단기 임대는 등기되지 않습니다. 최대 30년까지 등록된 임대차는 토지 등기부상 우선권을 발생시킵니다.
질문:등기된 임대차권을 상속받을 수 있나요?
A:계약서에 상속권 또는 양도권이 포함된 경우에만. 변호사와 함께 이를 명시적으로 작성하세요.
질문:임대와 지상권을 결합해야 하나요?
A:많은 빌라 제도는 건물을 소유하면서 토지는 임대하는 방식으로 구성되어 둘 다 등록합니다. 두 가지 모두 토지청(Department of Lands)에 등록해야 합니다.
질문:외국인이 상업용 공간을 임대할 수 있나요?
A:예, 특정 유형의 사업을 회사 형태로 운영하는 경우 계약 조건과 외국인사업법(Foreign Business Act)에 따른 심사 대상이 됩니다.
질문:토지 소유주가 토지를 팔면 어떻게 되나요?
A:등기된 임대차는 토지 매수인에게 구속력이 있습니다. 미등기 임대차는 제3자에게 매각될 경우 효력을 유지하지 못할 수 있습니다.