태국의 부동산 임대차 계약
토지 또는 상업 공간에 대한 부동산 임대차 계약은 민법상의 한도와 토지청(랜드오피스)의 등기 관행에 부합해야 합니다. 마케팅 브로슈어는 계약서가 아닙니다. 등기되지 않은 임대차는 제3자 및 향후 토지 소유자에 대해 우선권이 없습니다.
방콕의 Thai Visa Centre에서는 외국인 거주자가 이민 및 은행 계획과 함께 리스홀드 구조를 검토하도록 돕습니다. 이 안내서는 필수 조항, 등록 절차, 그리고 선불 임대료와 관련된 흔한 함정을 다룹니다. 계약서 검토 가이드 및 부동산 허브을 참조하세요.
일반적인 민법 관행에 따른 초기 등록된 임대 기간.
미등기 임대차는 향후 소유자를 구속하지 않으며 채권자에 대해 우선순위를 갖지 못합니다.
토지 임대차는 영어 초안 여부와 관계없이 일반적으로 태국 법에 따라 규율됩니다.
토지청 등기부에 기재된 임대차.
필수 임대 조항
모든 임대 계약서는 검토를 위해 영어 번역과 함께 태국어로 이러한 사항들을 명시해야 합니다. 토지청은 등기 등록을 위해 태국어 본문을 요구합니다.
| 조항 | 명시해야 할 사항 |
|---|---|
| 당사자들 | 여권 이름이 Land Office에 등록된 이름과 정확히 일치해야 합니다 |
| 부동산 설명 | 소유권 증서 번호, 지적 측량 및 경계 |
| 기간 | 초기 기간은 최대 30년이며 갱신 절차를 선택할 수 있습니다. |
| 임대 및 검토 | 선불 일시금과 연간 지급 및 조정 공식 |
| 양도 및 전대(서브리스) | 허용되거나 금지될 수 있음; 리스권(임차권) 재판매에 중요함 |
| 채무불이행 및 시정 | 통지 기간, 몰수 및 임대인의 구제 조치 |
| 등록 수수료 | 어떤 당사자가 토지청 비용을 지불하는가 |
상업용 대 주거용 임대차
상업용 임대차는 인테리어 시공, 간판 및 부가가치세 관련 고려사항을 추가합니다. 두 유형 모두 집행 가능한 우선권을 확보하려면 토지청 등록이 필요합니다.
| 임대 유형 | 추가 사항 |
|---|---|
| 장기 주거 | 구조는 더 단순하지만 우선권 확보를 위해서는 여전히 등록이 필요합니다 |
| 상업 소매업 | 임대료, 간판권 및 영업허가 조정에 대한 부가가치세 |
| 빌라 임대차권 매매 | 종종 지상권과 함께 묶여 제공되며 선불 임대가 일반적임 |
| 산업용지 | 구역 지정, 공장 허가 및 환경 준수 |
임대차 등기 절차
등록은 사적 계약을 소유권 등본에 기재된 권리로 전환합니다. 이 단계를 생략하는 것이 가장 흔한 임차권(leasehold) 실수입니다.
태국 법적 문서 초안 작성
변호사는 토지사무소 제출용으로 태국어 우선의 이중언어 임대차계약서를 준비합니다.
당사자 서명
임대인과 세입자는 등기관 앞에서 서명합니다. 어느 한 쪽이 부재 시에는 위임장(POA)을 사용합니다.
토지국에 제출
원본 소유권 증서, 신분증 및 등록비 납부 증빙과 함께 제출하십시오.
등기부에 기재된 임대차
등록관은 chanote 또는 nor sor 타이틀에 임대 기간과 세입자 이름을 등기합니다.
등록된 사본 수령
갱신, 양도 또는 분쟁 증거를 위해 공증 사본을 보관하세요.
갱신 옵션 캘린더
선택적 연장 가능 기간과 공지 마감일을 수년 전부터 추적하세요
선불 임대료 구조
빌라 개발업자는 종종 30년분 선지급 임대료를 요구합니다. 개발업자 채무불이행 위험을 줄이도록 지불 구조를 설계하세요.
- 오프플랜 빌라의 경우 공사 마일스톤에 연동된 에스크로 해제
- 계약 체결 시 일시금 대신 단계별 선지급
- 임대인이 위반할 경우 사용하지 않은 선지급 임대료를 반환하는 채무불이행 조항
- 가능한 경우 최종 선수금 차수 전에 등록
- 개발사 패키지 고문과는 별개의 독립 변호사 검토
영문 계약서만
토지사무소는 태국어를 요구합니다. 등기를 위해 태국어가 우세한 이중언어 계약서가 표준입니다. 서명하기 전에 저희의 계약서 검토 가이드을(를) 확인하십시오.
외국인들이 흔히 하는 실수
임대차 분쟁은 종종 쇼룸에서 서명할 때 중개인이 간과한 조항에서 비롯됩니다.
- 등록된 임대차 등기 문서 대신 마케팅 요약서에 서명하는 것.
- 옵션 기간으로 서면으로 명시되지 않은 구두 갱신 약속에 의존하는 것.
- 토지청(Land Office) 등록 완료 전에 선불 임대료 전액 지급
- 임대권 재판매를 차단하는 양도 제한 조항 누락
- 퇴거가 계약 불이행 절차 없이 즉시 이루어진다고 가정함.
자주 묻는 질문
외국인 거주자를 위한 태국 부동산 임대차 계약에 관한 일반적인 안내입니다. 특정 계약서에 대해서는 변호사를 선임하십시오.
질문:영문 임대차 계약서만으로 충분한가요?
A:토지사무소는 태국어를 요구합니다. 등기를 위해 태국어가 우세한 이중언어 계약서가 표준입니다.
질문:임대인이 임대기간 종료 전에 세입자를 퇴거시킬 수 있나요?
A:계약의 기본 조항 및 법적 절차에 따릅니다. 등록된 임대차 계약은 임의 퇴거로부터 보호해줍니다.
질문:선불 30년 임대란 무엇인가요?
A:매수인이 임대 기간 동안 임대료를 선지급하는 빌라 매매에서 흔히 발생합니다. 등기 이전에 개발업체가 파산하면 위험이 커집니다.
질문:태국에서 임대 계약 기간은 최대 얼마까지 가능한가요?
A:초기 등록 기간은 일반적으로 최대 30년입니다. 갱신 절차는 신중하게 작성해야 하며 재등록이 필요할 수 있습니다.
질문:임대권이 소유권과 동일한가요?
A:아니요. 리스홀드(leasehold)는 정해진 기간 동안의 등록된 권리입니다. 이는 토지에 대한 프리홀드(자유소유) 소유권이 아닙니다.
질문:누가 등록 수수료를 납부합니까?
A:임대차 계약서상 협의 가능. 서명 전에 서면으로 확인하세요.
질문:임대한 빌라를 전대할 수 있나요?
A:임대차 계약이 양도 또는 전대(서브리스)를 허용하는 경우에만. 많은 개발업자 임대차는 이전을 제한합니다.
질문:변호사가 임대차 계약서를 검토해야 하나요?
A:예. 장기 또는 고가 임대 계약에는 필요합니다. 보증금을 지불하기 전에 계약 검토와 독립적인 법률 자문을 강력히 권장합니다.