태국 계약서 검토
계약금 지불 전에 계약서를 검토하면 외국인 할당(쿼터) 문제, 허술한 임대 갱신 조항, 중개인이 대충 넘기는 위약 조항 등을 찾아낼 수 있습니다.
방콕의 Thai Visa Centre에서는 외국인 거주자가 부동산 서류에 서명하기 전에 변호사 소개를 조율하도록 돕습니다. 이 안내서는 언제 무엇을 검토해야 하는지 설명합니다. 계약서 검토 체크리스트 및 부동산 허브을 참조하세요.
조기 변호사 검토는 지불 후 분쟁보다 저렴합니다.
토지사무소는 영어 초안이 있더라도 등기에는 태국어를 우선 등록합니다.
예약서, SPA, 임대차계약 및 부속 서류는 각각 검토가 필요합니다.
개발업체나 중개인의 양식은 판매자 이익을 우선 보호합니다.
검토할 부동산 계약서
서류 종류별로 각기 다른 위험이 있습니다. 조항별 검토 없이 서류 묶음에 서명하지 마십시오.
| 서류 | 검토 초점 |
|---|---|
| 예약 계약서 | 실사 이전의 환불 가능성, 독점성 및 보증금 상한 |
| 매매계약서 | 완공일, 채무불이행 구제책, 수수료 분담 및 벌칙 조항 |
| 임대차 계약서 | 기간, 갱신, 양도, 선지급 임대료 및 등기 의무 |
| 개발업체의 오프플랜(분양 전) 계약 | 에스크로, 공사 마일스톤 및 지연 보상 |
| 법인 서식 | 외국인 쿼터 확인 및 이전 동의 문구 |
중개인이 건너뛰는 고위험 조항
변호사들은 귀하가 토지청에서 구속되거나 개인 계약을 체결하기 전에 검토 과정에서 이를 지적합니다.
| 조항 유형 | 점검되지 않을 경우의 위험 |
|---|---|
| 외국인 쿼터 조건 | 쿼터가 사용 불가능하여 환불 권리가 없는 경우 예치금은 반환되지 않습니다. |
| 갱신 옵션이 불충분함 | 임대 종료 시 구두 약속은 집행할 수 없습니다. |
| 매도인에 유리한 기본 규정 | 경미한 기술적 위반 시 구매자는 계약금이 몰수됩니다 |
| 선불 임대료 일시금 | 개발업체가 등록 전에 실패할 경우 환불 없음 |
| 양도 제한 | 나중에 리스권(임대권)의 재판매를 차단함 |
계약서 검토 절차
철저한 검토를 위해 영업일 기준 며칠을 고려하세요. 쇼룸에서 서명을 서두르면 분쟁이 시작됩니다.
변호사에게 초안 보내기
비교를 위해 예약서, 매매계약서(SPA), 임대차계약서 및 홍보자료를 제출하십시오.
태국어와 영어를 비교하세요.
의존하는 영문 요약과 태국어 원문이 일치하는지 확인하십시오.
수정(개정) 협상
변호사가 할당량, 채무불이행, 완성 및 수수료에 대한 수정(레드라인)을 제안합니다.
등록 경로를 확인하십시오.
계약은 토지등록소(Land Office)에 등기될 내용과 일치해야 합니다.
신고 후에만 서명
예치금 납부 또는 구속력 있는 매매계약(SPA) 체결 전에 서면 실사 및 계약 메모
서명된 사본을 보관하십시오
재판매 또는 분쟁에 대비해 등록된 증서와 모든 부속 서류를 보관하세요.
SPA 검토 시 변호사가 확인하는 항목
표준 검토는 상업 조건 및 태국 법률상 등록 가능성을 포함합니다.
- 판매자 신원이 등기부상의 소유자와 일치함
- 외환거래신고서(FET) 관련 마일스톤이 포함된 구매 가격 및 지불 일정
- 완공일 및 하자 보수 방안
- 당사자 간 등기 이전 수수료 및 세금 부담 배분
- 보증금 환불 규정이 있는 채무불이행 및 계약 해지
- 해당되는 경우 외국인 쿼터의 선행 조건
마케팅은 계약이 아닙니다
브로셔나 쇼룸 설명은 SPA(매매계약서)나 임대차계약서에 명시되지 않는 한 거의 구속력이 없습니다. 확인해야 할 주요 조항은 계약 5개 항목 체크리스트를 참조하세요.
외국인들이 흔히 하는 실수
검토를 건너뛴 구매자들은 보증금(계약금) 납부 후에 이러한 문제들을 발견하는 경우가 많습니다.
- 등기조회와 쿼터(외국인 할당) 확인 전에 예약 계약에 서명하는 것.
- 태국어 원문(통제 문구) 대신 중개인의 구두 요약을 신뢰하는 것
- 법적 선행조건 없이 환불 불가 계약금을 수락함
- 빌라 리스홀드(임차권) 패키지에서 임대 갱신 절차 누락
- 계약에 대한 단독 자문으로 개발업체 내부 검토만 사용하는 것
자주 묻는 질문
태국의 부동산 계약서 검토에 대한 일반적인 답변입니다. 특정 문서에 대해서는 변호사에게 의뢰하십시오.
질문:이것이 부동산 변호사를 대체합니까?
A:아니요. 이 가이드는 안내용입니다. 실제 계약서는 공인 변호사가 검토해야 합니다.
질문:언제 계약서를 검토해야 합니까?
A:계약금이나 예약금을 지불하기 전에. 지불 후에는 협상력이 줄어듭니다.
질문:영문 버전으로 충분한가요?
A:토지국에서는 태국어 문서가 우선합니다. 이중 언어 검토는 두 버전을 비교합니다.
질문:검토에는 얼마나 걸리나요?
A:간단한 방콕 콘도 재판매는 보통 영업일 기준 3~5일이 소요됩니다. 분양 전 빌라, 태국·영문 혼용 초안 또는 리스홀드 구조는 더 오래 걸립니다. 예약서의 환불 불가 결제 기한 전에 검토 일정을 잡으십시오.
질문:계약서 검토 비용은 얼마인가요?
A:등기가 이미 별도로 확인된 경우 전체 실사보다 낮은 수준일 수 있습니다.
질문:시행사(개발사)의 표준 계약서를 협상할 수 있나요?
A:예. 표준 양식은 판매자가 작성하며 서명 전에 협상 가능합니다.
질문:중개인이 빠른 서명을 재촉하면 어떻게 되나요?
A:물러나십시오. 검토를 생략하라고 압박하는 것은 거래 자체에 대한 경고 신호입니다.
질문:임대차 계약서와 SPA를 함께 검토해야 하나요?
A:임대(lease), superficies 및 SPA가 상호작용하는 빌라 패키지의 경우 예.