태국의 지상권
Superficies는 타인의 토지 위에 건물을 소유할 수 있게 합니다. 외국인이 토지 소유권을 취득할 수 없는 경우, 등기된 임차권과 결합된 빌라 및 부동산 구조에서 일반적으로 사용됩니다.
지상권 (Sidhi-thos)는 타인이 소유한 토지 위의 구조물에 대한 별도의 소유권을 부여합니다.
등기되지 않은 지상권은 기초 토지의 제3자 매수인에게 구속력을 가지지 않습니다.
빌라 단지들은 토지청(Department of Lands)에 30년 임대차와 지상권을 함께 등기합니다.
지상권자는 건물만 소유하고 그 아래 토지는 소유하지 않습니다.
지상권과 다른 권리와의 비교
빌라 제도를 검토하는 외국인 구매자는 계약금을 지불하기 전에 superficies(슈퍼피시에스)가 임대차, 용익권(usufruct), 콘도 완전소유(freehold)와 어떻게 다른지 이해해야 합니다.
| 구조 | 세부사항 |
|---|---|
| 지상권 | 건물 소유: 토지는 태국 토지소유주 소유 유지; DOL(토지청)에 등록 |
| 사용수익권 | 토지 보유 및 과실 수취권을 활용하십시오; 이는 다른 부동산 계획 도구이며 전문 사례에서 종종 결합됩니다. |
| 등기된 임대차 | 토지 점유 권리(최대 30년); 이것만으로는 건물 소유권이 부여되지 않습니다. |
| 프리홀드 콘도 | 외국인 할당 경로: 유닛 소유에 별도의 'superficies'(지상권)는 필요 없습니다. |
| 명의 토지 보유 | 외국인에게 불법임; 합법적인 임대와 지상권(superficies)을 혼동하지 마십시오 |
Superficies 등기 절차
등기권 확인부터 토지청에서의 등기된 지상권까지 이 절차를 따르십시오. 미등기 계약은 토지대장상의 우선권을 이전하지 않습니다.
토지 소유권을 확인하세요.
차노트(Chanote) 또는 허용 가능한 노 소르(Nor Sor) 등기권을 확인하고, 임대인이 임대 및 지상권을 부여할 권한을 가진 등록된 소유자인지 확인하세요.
임대 기간 협상
지상권 등록 전에 초기 30년 등록 임대차 문구를 수정하세요. 갱신 조항은 변호사 검토가 필요합니다.
지상권 계약서 초안 작성
태국어 문서에 건물 범위, 유지관리, 계약 종료 시 철거·철수 및 양도 권한을 정의
양 권리를 모두 등록하십시오.
제3자에게 대항력을 갖추려면 임대차 및 지상권은 토지청에 등기되어야 합니다.
상속 절차를 조율합니다.
상속인이 허용되는 경우 임대차 및 지상권 지위를 모두 승계할 수 있도록 양도 및 상속 조항을 작성하세요.
등록을 유지하십시오.
갱신일 및 법정 수수료 추적. 등록이 만료되면 토지 매각에 대한 집행력이 약화됩니다.
지상권 계약 체크리스트
모든 빌라 표층권(superficies) 계약은 계약금을 송금하기 전에 다음 사항들을 명확히 다루어야 합니다.
- Superficies 기간은 등기된 임대 기간에 맞춰야 함
- 향후 빌라 지분 재판매를 계획하는 경우의 양도 조항
- 유지 및 개선의 소유권 명시
- 임대 종료 시 구조물 철거 의무
- 이중 등록 수수료 분할은 계약서에서 협상함
- 빌라 계약금 지불 전 독립 변호사 검토
부동산 허브
소유권 경로, 세금 및 외국인 구매자를 위한 도시 가이드는 0을 참조하세요.
수수료 및 등록 비용
서명 전에 등록 수수료 분담을 협상하십시오. 세무 처리는 구조 및 양도 사건에 따라 태국 국세청 (Revenue Department)의 관할 대상이 될 수 있습니다.
| 비용 유형 | 세부사항 |
|---|---|
| Superficies 등기 | DOL 요율에 따른 토지국 수수료; 계약서에서 납부자 협상 |
| 임대차 등기 | 등기된 임대가액에 대한 별도 수수료; 빌라 제도의 경우 두 절차 모두 완료되어야 합니다 |
| 변호사 초안 작성 | 태국어 문서 및 이중 등록 조정 |
| 건축 허가 | 건설 대금 지급 전에 허가서가 지상권 범위와 일치하는지 확인하세요. |
| 연간 법인 관련 수수료 | 일부 부동산 제도는 등록 외에 지속적인 관리비용을 추가로 부과합니다. |
보증금을 송금하기 전에 0에 등록된 변호사에게 거래를 검토해 달라고 요청하세요.
외국인들이 흔히 하는 실수
지상권 분쟁은 종종 등기 누락이나 임대차 연계의 불명확성에서 기인합니다. 초기 단계에서 변호사의 검토를 받으면 대부분의 손실을 예방할 수 있습니다.
- 지상권만으로 등록된 임대차 없이 토지 사용권이 부여된다고 가정함.
- 등기부상 이중 등기가 확인되기 전에 빌라 계약서에 서명하는 것.
- 미등록 superficies(지상권)를 토지 매각에 대해 집행 가능한 것으로 간주하는 것
- 리스 빌라 향후 재판매 계획 시 양도 조항 없음
- 지상권을 불법 명의회사 토지 구조와 혼동함
자주 묻는 질문
태국에서 부동산을 구매하거나 보유하는 외국인을 위한 일반 안내입니다. 이는 귀하의 특정 거래에 대한 법률 자문이 아닙니다.
질문:태국법상 지상권(Superficies 또는 Sidhi-sit)이란 무엇인가요?
A:Superficies는 민법상 권리로, 타인이 소유한 토지 위의 건물을 소유할 수 있게 합니다. 제3자에 대해 효력을 갖추려면 토지국(Department of Lands)에 등기해야 합니다.
질문:superficies가 외국인 토지 소유 금지를 우회하나요?
A:아니요. 당신은 토지를 소유하지 않습니다. 등기 및 계약 조건에 따라 임대지 또는 타인 소유의 토지 위의 구조물(건물)을 소유합니다.
질문:Superficies와 용익권의 차이?
A:지상권은 건물 소유권을 부여합니다. 용익권은 토지의 사용 및 수익을 허용합니다. 빌라 단지에서는 보통 단독으로 용익권을 사용하는 대신 임대차와 지상권을 결합합니다.
질문:수권(superficies)이 있는 상태로 빌라를 매각할 수 있나요?
A:계약서가 허용하는 경우 임대차권 및 지상권(superficies)을 양도할 수 있습니다. 매수자 측 변호사가 양도 가능성과 잔여 기간을 검토해야 합니다.
질문:지상권이 임대 기간과 일치해야 합니까?
A:실무적으로 체계는 두 기간을 일치시켜야 합니다. 임대가 종료될 때 건물 권리가 불분명한 상태라면 불일치가 위험을 초래합니다.
질문:토지 소유주가 토지를 팔면 어떻게 되나요?
A:등기된 임대차 및 지상권은 토지 매수인에게 구속력을 갖습니다. 미등기 권리는 매매 시 존속하지 못할 수 있습니다.
질문:건물 관리는 누가 합니까?
A:계약서는 유지보수, 보험, 개선 비용의 부담 주체를 지정해야 합니다. 임대 갱신 시 여기서 분쟁이 자주 발생합니다.
질문:이것이 부동산 변호사를 대체합니까?
A:아니요. 이 가이드는 일반적인 안내입니다. 빌라 계약금 납부 전에는 공인된 태국 부동산 변호사를 선임하십시오.