태국의 지상권
민법상의 지상권(Sidhi-thos)은 타인이 소유한 토지 위의 건물을 소유할 수 있게 합니다. 이는 일반적으로 푸켓, 사무이, 후아힌 전역의 빌라 및 부동산 단지에서 등록된 임대차와 함께 활용됩니다.
오프플랜 빌라에 계약하기 전에 당사의 부동산 허브과 superficies 개요을 비교하세요
수퍼피시어리(건물권리자)는 건물에 대한 등록된 소유권을 보유하고 있으며, 토지 지번에 대한 소유권은 아닙니다.
태국 토지 소유자는 전체 기간 동안 차노트(Chanote) 또는 노쏘르(Nor Sor) 토지 등기권을 유지합니다.
토지청(Department of Lands)에의 등록은 이후의 토지 이전에 대해 우선권을 부여합니다.
지상권의 존속기간은 일반적으로 등록된 토지 임대차 기간에 연동됩니다.
외국인 구매자에게 일반적인 구조
대부분의 외국인 합법적 빌라 구매는 토지국(Department of Lands)에서 이중 등기 순서를 따릅니다.
| 단계 | 작업 |
|---|---|
| 1단계: 토지 임대 | 토지국에 30년 임대차를 지상권과 함께 또는 그 이전에 등기하세요. |
| 2단계: 지상권 증서 | 동일한 토지 등기부에 건물 소유권을 등기하십시오. |
| 3단계: 건축 허가 | 건축물이 등록된 수페리피스(superficies) 범위와 일치하는지 확인하세요 |
| 4단계: 양도 권리 | 재판매 예정인 경우 계약은 구매자 또는 상속인에게 이전할 수 있도록 허용해야 합니다 |
| 5단계: 갱신 계획 | 갱신 약속은 변호사에게 집행 가능성 여부를 확인할 사항으로 간주하십시오. |
등록 업무 흐름
토지사무소 등록은 집행 가능한 우선권을 발생시킵니다. 미등기 빌라 계약서는 토지청의 토지 기록에 기재된 항목을 대체하지 않습니다.
소유권 실사
어떤 빌라 계약금도 지불하기 전에 변호사가 토지 권리 유형, 부담(저당 등) 및 판매자의 권한을 확인합니다.
태국 법적 문서들 초안 작성
토지청 등록을 위해 태국어로 작성된 임대차 및 지상권 계약서.
토지 임대차를 등록하세요.
최초로 등기된 임대차는 법정 최대 30년까지 점유권을 부여합니다.
지상권 등록
두 번째 등기는 토지 등기와 별도로 건물 소유권을 기록합니다.
토지 기록을 확인하세요
임대 및 지상권 표기가 모두 포함된 최신 등기부 등본을 발급받으십시오.
출구 또는 재판매를 계획하세요
빌라 지분을 매각해야 하기 전에 양도 절차와 수수료를 확인하십시오.
사전 등록 체크리스트
빌라 계약금이나 공사 단계 대금 지불 전에 아래 항목들을 모두 확인하세요.
- 임대차와 지상권 모두 갱신된 토지 등기부 등본에 표시됩니다
- 건축 도면이 등기된 지상권 기재사항과 일치함
- 계약서에 명시된 유지 및 보험 책임
- 채무불이행 및 권리 상실 유발 조건이 명확히 정의됨
- 기간 종료 시 구조물 철거 문제 처리됨
- 오프플랜 빌라에 대한 개발사 재무 안정성 검증
부동산 허브
소유권 경로, 세금 및 외국인 구매자를 위한 도시 가이드는 0을 참조하세요.
등록 및 이전 수수료
토지국 수수료 및 변호사 비용 예산. 태국 국세청 (Revenue Department)는 등록된 가치에 따라 인지세를 부과할 수 있습니다.
| 수수료 유형 | 메모 |
|---|---|
| 임대차 등기 수수료 | DOL 일정에 따른 임대 금액의 비율; 비용 부담자 협상 |
| Superficies 등기 수수료 | 지상권 가치에 대한 토지국의 별도 부과금 |
| 변호사 비용 | 유언장 작성 및 등록 참석; 서면 견적 요청 |
| 인지세 | 합의 금액 및 기간에 따라 적용될 수 있음 |
| 재판매 시 양도 | 임대권 및 지상권을 매수인에게 양도할 때의 토지국 수수료 |
보증금을 송금하기 전에 0에 등록된 변호사에게 거래를 검토해 달라고 요청하세요.
주의해야 할 위험
Superficies 구조는 등기 또는 갱신 관련 전제 조건이 무너질 경우 실패할 수 있습니다. 이러한 위험을 독립 법률 자문과 함께 검토하십시오.
- 임대 갱신 거부는 빌라를 완전히 소유하고 있다고 믿더라도 토지 사용을 위협합니다.
- 계약 종료 시 구조물의 유지 및 철거에 관한 분쟁
- 등기되지 않은 지상권은 기초 토지 매수인에 대해 집행되지 않습니다.
- 90년 소유권에 대한 마케팅 문구가 등록된 권리와 동일하다고 가정합니다.
- 역사가 복잡한 해안가 또는 리조트 토지에 대한 등기조사 생략
자주 묻는 질문
태국에서 부동산을 구매하거나 보유하는 외국인을 위한 일반 안내입니다. 이는 귀하의 특정 거래에 대한 법률 자문이 아닙니다.
질문:태국에서의 superficies(지상권)는 어떻게 작동하나요?
A:수퍼피시어리는 건물을 소유하고 토지 소유자는 토지명의를 유지합니다. 제3자에 대해 효력을 갖기 위해서는 양자의 권리를 토지국(Department of Lands)에 등록해야 합니다.
질문:왜 임대차(lease)와 지상권(superficies)을 결합하나요?
A:외국인은 토지를 소유할 수 없습니다. 등록 임대는 토지 이용을 보장하고, 지상권(superficies)은 해당 임대지 위의 건물 소유를 보장합니다.
질문:등록 수수료는 무엇인가요?
A:토지국 수수료는 등기된 가치를 기준으로 DOL 요율을 따릅니다. 변호사는 서류를 준비하고 이중 등기를 조정합니다.
질문:지상권(superficies)이 임대 계약 종료 이후에도 존속할 수 있나요?
A:실질적인 집행 가능성은 계약 및 등기 등록에 따라 달라집니다. 조건 불일치는 심각한 위험을 초래합니다. 두 가지를 변호사 지침에 따라 일치시키십시오.
질문:임대 계약 만료 시에는 어떤 일이 발생하나요?
A:계약서는 구조물 철거, 갱신 또는 보상에 관해 명확히 규정해야 합니다. 명확한 문구가 없으면 여기에서 분쟁이 자주 발생합니다.
질문:수페리피시스(지상권) 빌라를 대출로 구입할 수 있나요?
A:외국인의 리스홀드(임대권) 빌라 지분에 대한 태국 은행의 담보대출은 어렵습니다. 현금 구매 또는 개발업체 금융을 계획하고 변호사 검토를 받으십시오.
질문:비치프런트(해변가)는 다른가요?
A:동일한 임대 및 지상권 구조가 적용됩니다. 해안 토지 소유권 및 건축 허가에 대해 강화된 실사가 적용됩니다.
질문:자세한 내용은 어디에서 확인하나요?
A:당사의 부동산 허브를 참조하고 서명하기 전에 공인 태국 부동산 변호사에게 연락하세요.