태국 내 재산 이전
소유권은 토지청(Department of Lands)에 이전등기가 완료될 때에만 변경됩니다. 매매계약서에 서명하는 것만으로는 소유자가 되지 않습니다. 이전 등기일(transfer day)에 소유권이 판매자에서 구매자로 이전되고 정부 수수료가 정산됩니다.
방콕 Thai Visa Centre에서는 외국인의 이민, 은행 및 부동산 계획을 조율하도록 돕습니다. 이 안내서는 토지국(등기소) 업무 흐름, 외국인 구매자 서류, 세금 및 양도 후 절차를 다룹니다. 전체 소유권 개요는 저희 부동산 허브을 참조하세요.
토지청은 전국의 소유권 변경을 등기합니다.
서류와 쿼터가 명확할 경우 대부분의 송금은 당일 완료됩니다.
세금은 계약 금액과 공식 감정가 중 높은 금액을 기준으로 계산되는 경우가 많습니다.
외환 거래 양식은 쿼터 단위의 외화 입금을 증명합니다.
양도일 업무 흐름
귀하의 부동산 변호사는 서류를 준비하고 수수료를 산정하며 귀하와 함께 또는 위임장을 받아 토지청 창구에 참석합니다. 아래 절차는 이전일에 순차적으로 진행됩니다.
토지청에서 만남
구매자, 판매자 또는 유효한 위임장을 가진 변호사들이 소유권 증서를 보관한 지방 토지국에 참석합니다.
공식 평가 산정
토지사무소가 평가액을 정합니다. 이전세, 인지세, 원천징수세 및 특정사업세가 해당되는 경우 적용됩니다.
수수료 결제 및 세금 납부
당사자들은 창구에서 정부 수수료를 지불합니다. 변호사가 미리 총액을 계산하여 충분한 자금을 지참하도록 합니다.
양도서류에 서명
Tor Dor 21 및 관련 토지국 양식에 서명됩니다. 변호사가 귀하가 서명하기 전에 모든 항목을 확인합니다.
새 소유권 증서 발급
등록 소유권이 매수인 이름으로 변경되거나 임대권이 등기부에 기록됩니다.
이전일을 예약하기 전에 당사의 토지국 등록 체크리스트을 검토하세요.
외국인 콘도 구매자 관련 문서
아래 항목 중 하나라도 누락되면 일반적으로 당일 등기가 불가능합니다. 이전(소유권 이전) 최소 일주일 전에 변호사와 전체 서류 패키지를 확인하세요.
| 서류 | 목적 |
|---|---|
| 여권 | FET 양식 및 매매계약서의 이름과 일치하는 여권 원본 |
| FET 양식 | 콘도 외국인 쿼터(할당) 구매를 위한 외화 입금을 증명하는 외환 거래 양식. |
| 외국인 쿼터 증명서 | 해당 유닛이 49% 외국인 소유 할당 내에 있음을 확인하는 법인 서한. |
| 매매계약서 | 양도 가격을 뒷받침하는 서명된 SPA(매매계약서) 및 사전 예약 문서. |
| 토지국 서식 | 양도일 전에 재산 변호사가 Tor Dor 21 및 관련 양식을 준비합니다. |
FET 양식 요구사항은 저희 송금 안내에 포함되어 있습니다.
이전 수수료 및 세금
태국 국세청 (Revenue Department)는 이전·명의 이전 관련 수수료를 창구에서 징수합니다. 귀하의 변호사는 이전 전 견적을 제공하므로 수표나 현금을 충분히 준비해야 합니다.
| 요금 | 요율 | 메모 |
|---|---|---|
| 양도 수수료 | 감정가의 2% | 일반적으로 계약 관행에 따라 매수인과 매도인이 비용을 분담합니다. |
| 인지세 | 0.5% | 특정 사업세가 적용되지 않는 경우에 적용됩니다. |
| 원천징수세 | 다를 수 있음 | 판매자 소득세는 평가액 및 보유기간을 기준으로 함 |
| 특정 사업세 | 3.3% | 판매자가 소유한 기간이 5년 미만인 경우에 적용되며, 면제 조항이 있을 수 있습니다. |
양도일에 누가 참석합니까?
구매자와 판매자는 일반적으로 지방 토지사무소에 직접 출석합니다. 위임장은 공증되고 해당 사무소 관행에 따라 번역된 경우 허용됩니다. 대부분의 외국인 구매자는 부동산 변호사에게 대리 출석 및 창구에서 서류 확인을 지시합니다.
이체일 전: 판매자의 담보권 말소 여부, 외국인 쿼터 가능 여부 및 FET 양식의 정확성을 확인하세요. 이 세 가지 항목이 외국인 콘도 구매자들이 이전일에 실패하는 주요 원인입니다.
양도 후
토지국에 등록하는 것이 절차의 끝이 아닙니다. 건물 관리, 공과금, 부동산·상속 계획 등은 등기권리증(소유권 증서)을 받은 후 처음 몇 주 내에 별도의 절차가 필요합니다.
- 콘도 유닛의 법인(소유자) 등록을 관리사무소에 갱신하세요.
- 공과금, 공용 관리비 납부 및 건물 출입 권한 설정.
- 집주인이 해당 주소에 귀하를 세입자로 등록하면 TM30을 제출하세요.
- 자산을 포함하는 태국 유언장을 작성하세요. 외국 유언장은 자동으로 인정되지 않습니다.
- 원본 소유권 등기 및 이전 영수증을 안전한 보관 장소에 보관하십시오.
전액 이전 전에 부분 결제하실 건가요? 구매자와 판매자 모두를 보호하는 변호사 신탁(에스크로) 약정에 대해서는 저희 태국의 에스크로 안내서을 검토하세요.
흔한 실수
외국인 구매자와 장기 체류자는 토지국에서 부동산을 이전할 때 이러한 오류를 겪습니다. 서명하거나 계약금을 지불하기 전에 공인 변호사에게 사실을 확인하십시오.
- 콘도 이전을 위한 법인(법적 단체) 외국인 할당(quota) 확인 서류 없이 토지국(Land Office)에 도착함
- 이전 수수료 절감을 위한 등기 가액 과소신고가 국세청의 재평가를 촉발할 수 있음
- 외국인 자유소유 거래를 위한 구매자 이름 및 송금일과 일치하는 FET 양식 누락
- 매매계약서(SPA)에 수수료 일정이 확인되지 않은 상태에서 판매자가 모든 이전세를 지불했다고 가정합니다.
- 마지막 지급 분할 전에 최종 점검 및 인도(공실) 확인을 건너뜀
자주 묻는 질문
태국에서 부동산 소유권 이전을 완료하는 외국인을 위한 일반 안내입니다. 이는 귀하의 특정 거래에 대한 법률 또는 세무 자문이 아닙니다.
질문:토지국(Land Office)에서의 소유권 이전에는 얼마나 걸리나요?
서류, 외국인 쿼터 및 FET 양식이 완비된 경우 당일 처리됩니다. 지연 사유로는 FET 미제출, 쿼터 증명서 문제, 또는 판매자가 설정한 미상환 저당권(담보)이 먼저 말소되어야 하는 경우 등이 있습니다.
질문:판매자에게 전액을 지급하기 전에 소유권 이전이 가능합니까?
등록 완료 후에만 자금이 해제되는 에스크로 방식의 변호사 신탁 계약으로 가능할 수 있습니다. 자세한 내용은 태국의 에스크로 안내서을 참조하십시오.
질문:공식 감정가가 계약 가격을 초과하면 어떻게 하나요?
세금은 계약 금액 또는 토지국 감정가치 중 높은 금액을 기준으로 계산되는 경우가 많습니다. 협상한 가격보다 높은 감정가치를 고려해 예산을 잡으십시오.
질문:구매자와 판매자가 직접 출석해야 합니까?
일반적으로 가능합니다. 다만 공증된 위임장이 있으면 현지 사무소 관행이 허용하는 경우 변호사가 대신 출석할 수 있습니다. 이전일 전 변호사와 요구사항을 확인하십시오.
질문:매매계약서에 서명하면 제가 소유자가 되나요?
아니요. 소유권은 양도가 토지국(Department of Lands)에 등기되어야만 변경됩니다. 서명된 계약은 계약상 권리만 창출할 뿐 등기된 소유권을 부여하지 않습니다.
질문:외국인 콘도 구매자가 소유권 이전일에 준비해야 할 서류는 무엇인가요?
여권, FET 양식, 법인 발행 외국인 할당 증명서, 매매계약서, 변호사가 준비한 토지국 서식
질문:송금 수수료와 세금은 누가 계산합니까?
귀하의 부동산 변호사는 이전일 전에 예상 수수료를 산정합니다. 토지국은 창구에서 공식 감정가와 최종 세액을 확인합니다.
질문:주요 LTR 보유자가 체류자격을 상실하면 어떻게 되나요?
저당권은 이전 전에 또는 이전과 동시에 말소되어야 합니다. 귀하의 변호사가 상환금액을 확인하고 채권자로부터 말소 서류를 확보합니다.