5 соображений при регистрации вашей тайской недвижимости в Земельном департаменте
Регистрация в Департаменте земель — это момент, когда продажа недвижимости становится юридической реальностью. Пока ваше имя не появилось в титуле, вы не являетесь собственником объекта, независимо от того, что вы заплатили продавцу. Подписание договора и приобретение права собственности в Таиланде — разные этапы.
В Thai Visa Centre в Бангкоке мы сталкиваемся с путаницей между подписанием контракта и переходом права собственности. Это руководство рассматривает пять моментов для беспроблемной передачи в Земельном департаменте. Сначала оформите дью-дилидженс, затем изучите наш руководство по проверке договора по пунктам о комиссиях SPA.
Департамент земель регистрирует передачи прав собственности по всей стране в провинциальных отделениях.
Расчёт производится на основании зарегистрированной стоимости в Земельном управлении на день передачи.
Иностранные покупатели должны подтвердить, что средства для покупки были переведены в Таиланд из‑за границы.
Полдня в офисе, если документы оформлены и сборы оплачены
Пять соображений при регистрации
Каждое из приведённых ниже замечаний соотносится с распространённой ошибкой в день передачи. Ваш юрист по недвижимости подготовит эти пункты до того, как вы встанете в очередь в Департамент земель.
Обе стороны должны явиться лично или назначить адвоката
Покупатель и продавец, или надлежащим образом уполномоченные представители с конкретной доверенностью, присутствуют в местном отделении Земельного управления, отвечающем за объект. Иностранные покупатели часто используют юристов по недвижимости в качестве поверенных.
Подготовить комплект документов
Оригинал свидетельства о праве собственности, договор купли-продажи, паспорта, форма FET для иностранных покупателей, подтверждение квоты для иностранных покупателей (juristic foreign quota) и квитанции об уплате налогов. Отсутствие формы FET — самая частая причина отказа иностранным покупателям при регистрации.
Сборы и налоги при передаче
Комиссия за перевод (2%), гербовый сбор, налог у источника и специфический налог на бизнес, если продавец владел меньше пяти лет. Стороны должны согласовать, кто что платит, в SPA до дня передачи.
Соответствие требованиям в отношении иностранной собственности
Земельное управление проверяет право покупателя в соответствии с Законом о кондоминиумах, чтобы не превышалась квота для иностранцев в здании, и подтверждает, что средства поступили из-за границы с надлежащей документацией о переводе средств.
Выдача нового свидетельства о праве собственности
После оплаты и подписания Земельное управление выдаёт обновлённое свидетельство о праве на единицу в кондоминиуме на ваше имя. Немедленно проверьте, чтобы написание имени, этаж, номер квартиры и площадь совпадали с вашим паспортом и фактической квартирой.
Документы, необходимые для передачи
Отсутствие любого из перечисленных документов может задержать или заблокировать регистрацию. Иностранным покупателям следует подтвердить данные формы FET в своём банке до визита в Земельное управление.
| Документ | Цель |
|---|---|
| Оригинал свидетельства о праве собственности | Запись о праве собственности на единицу хранится у продавца до момента передачи |
| Договор купли-продажи | Условия, цена и обязательства сторон |
| Паспорта / документы компании | Идентификация сторон — покупателя и продавца |
| Форма FET (иностранный покупатель) | Подтверждение ввоза иностранной валюты в Таиланд для совершения покупки |
| Сертификат иностранной собственности | Подтверждение от управляющей компании (juristic) о том, что квота доступна |
| Квитанции об уплате налога | Сборы за передачу и применимые налоги оплачены до выдачи документа о праве собственности |
Сборы и налоги при передаче
Суммы рассчитываются исходя из зарегистрированной стоимости, часто по заявленной цене продажи, подлежащей оценке Земельного управления. Согласуйте распределение в SPA, чтобы избежать споров в последний момент на стойке.
| Пункт | Ставка | Примечания |
|---|---|---|
| Плата за передачу | 2% от зарегистрированной стоимости | Обычно делится или передается в договоре купли-продажи (SPA) |
| Гербовый сбор | 0.5% при освобождении от налога на предпринимательскую деятельность | Применяется, когда специальный бизнес-налог не взимается |
| Налог у источника | 1% или прогрессивная ставка | Зависит от типа продавца и срока владения |
| Специальный налог на предпринимательскую деятельность | Типично — 3.3% | Если продавец владел недвижимостью менее пяти лет |
Соответствие требованиям в отношении иностранной собственности
Земельный кодекс по-прежнему запрещает прямое иностранное владение землёй. Земельное управление проверяет соответствие требованиям Закона о кондоминиумах, квоту для иностранцев и документы FET перед регистрацией права собственности на единицу на иностранное имя.
Привлеките Лицензированный адвокат по недвижимости для присутствия при передаче и расчёта сборов.
Процесс перевода в пять шагов
Следуйте этой последовательности от предложения до регистрации права собственности. Пропуск шагов, особенно доскональной проверки (due diligence) или подготовки FET, вызывает наибольшие задержки у иностранных покупателей.
- Дью-дилидженс и исполнение SPA с оговорками, зависящими от наличия чистого права собственности
- Перевести средства из-за границы и получить форму FET в тайском принимающем банке
- Получите от управляющей компании здания письмо-подтверждение квоты для иностранцев
- Запись в Земельном управлении: сборы уплачены, документы подписаны, ипотека погашена, если применимо
- Получить зарегистрированное свидетельство о праве собственности и проверить все данные перед уходом из офиса
Спланируйте календарь продления визы вместе со сроками передачи, если вам нужен долгосрочный статус для управления недвижимостью после покупки.
Типичные ошибки при регистрации
Эти ошибки еженедельно задерживают или блокируют регистрацию в отделениях земельного управления провинций. Большинство можно предотвратить при раннем привлечении юриста и полном комплекте документов.
- Выбрано неправильное отделение Земельного офиса, если недвижимость находится в другом районе
- Ипотека продавца не погашена до дня передачи
- Заниженная цена, вызывающая повторную переоценку Земельным управлением, приводит к задержкам.
- Доверенность представителя покупателя или продавца просрочена
- Нет плана на долгосрочную визу после покупки, потому что недвижимость не заменяет иммиграционный статус.
Часто задаваемые вопросы
Общие ответы для экспатов, регистрирующих недвижимость в Земельном департаменте. Это ориентировочная информация, а не юридическая консультация по вашей конкретной сделке.
В:Сколько времени занимает регистрация?
A:В тот же день, если документы готовы. Рассчитывайте на полдня в офисе для очереди, оплаты сборов и проверки правоустанавливающих документов.
В:Могу ли я зарегистрироваться удалённо?
A:Доверитель (principал) должен присутствовать лично или назначить тайского лицензированного адвоката с действующей доверенностью. Один только торговый агент не может подписывать документы от вашего имени.
В:Упрощает ли виза Elite регистрацию?
A:Нет. Elite облегчает иммиграционный статус, но не отменяет правила квот для иностранцев по Земельному кодексу и требования по документации FET.
В:Какая самая распространённая ошибка иностранных покупателей?
A:Отсутствие или неверная форма FET. Средства должны поступить в Таиланд из-за рубежа с корректным указанием назначения платежа, прежде чем Земельное управление зарегистрирует иностранное владение.
В:Кто рассчитывает налоги по переводу?
A:Ваш юрист по недвижимости рассчитывает сборы до дня передачи. Земельный офис оценивает зарегистрированную стоимость и подтверждает суммы налогов на стойке.
В:Могу ли я совершить передачу до завершения проверки должной осмотрительности (due diligence)?
A:Не рекомендуется. Проведите поиск по праву собственности и проверку договора перед перечислением окончательного баланса или визитом в Земельный офис.
В:Подтверждает ли регистрация, что я соблюдал квоту на иностранное владение?
A:Земельное управление проверяет квоту при передаче. Юридическое письмо (juristic letter) и due diligence должны подтвердить наличие квоты до внесения вами задатка, а не только в день передачи.
В:Какой орган регистрирует право собственности на кондоминиум?
A:Департамент земель (DOL) регистрирует титул единицы (unit title) в отделении, ответственном за район недвижимости. Уточните местонахождение отделения у вашего юриста заранее.