Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Таиланде?
Иностранцы могут приобретать недвижимость в Таиланде, но не все виды активов. Ограничения Земельного кодекса означают, что прямое владение землёй недоступно для большинства покупателей. Кондоминиумы и зарегистрированные формы аренды являются законными путями.
В Thai Visa Centre в Бангкоке мы помогаем иностранцам согласовать иммиграционные, банковские и имущественные планы. Руководство объясняет, чем вы можете владеть, что запрещено и как начать безопасно. Прочтите наши руководство по покупке кондо и центр недвижимости перед внесением любого задатка.
Иностранцы могут владеть зарегистрированными единицами кондоминиума в рамках квоты в 49%.
Земельный кодекс запрещает прямое иностранное владение землёй за исключением узких исключений.
Зарегистрированная аренда земли с возможностью продления по договору.
Право собственности на недвижимость не предоставляет автоматически иммиграционный статус.
Что иностранцы могут иметь в собственности
Тайское законодательство предлагает несколько законных прав собственности и пользования для иностранных граждан. Таблица ниже сопоставляет каждый тип актива с его правовым статусом. Подтвердите регистрацию в Департамент земель.
| Актив | Юридический статус |
|---|---|
| Квартира в кондоминиуме | Полная собственность на ваше имя в пределах 49% иностранной квоты в соответствии с Законом о кондоминиумах |
| Зарегистрированная аренда | До 30 лет на земельный участок с контрактными положениями о продлении, если это оговорено |
| Суперфиций | Право собственности на сооружение на земле, принадлежащей тайскому собственнику, на согласованный срок |
| Узуфрукт | Право пользоваться землёй и извлекать из неё выгоду в течение жизни или согласованного срока |
Что иностранцы не могут иметь в собственности
Эти ограничения затрагивают экспатов, которые полагаются на маркетинговые обещания агентов вместо наличия зарегистрированного права собственности. Незарегистрированные обещания аренды и схемы с номинальными компаниями несут серьёзные юридические риски.
| Актив или структура | Почему это не удаётся? |
|---|---|
| Полная собственность на землю | Запрещено в соответствии с Земельным кодексом, за исключением некоторых узких случаев, связанных с BOI или промышленностью |
| Земля, оформленная на номинальную компанию | Тайские акционеры, владеющие акциями от имени иностранца, это незаконно и преследуется по закону |
| Незарегистрированные обещания аренды | Устные продления свыше 30 лет не признаются Департаментом земель |
| Незарегистрированная квартира | Здания, не подпадающие под действие Закона о кондоминиумах, не предоставляют иностранцам права полной собственности. |
Кондоминиум: стандартный путь
Зарегистрированные кондоминиумы согласно Закону о кондоминиумах B.E. 2522 позволяют иностранцам владеть на правах полной собственности (freehold), если соблюдены требования по квоте, переводам и регистрации. Правила валютного контроля Банк Таиланда регулируют перевод средств при покупке.
Подтвердите регистрацию по Закону о кондоминиумах.
Проверьте, что проект имеет лицензию юридического лица кондоминиума. Нерегистрируемые здания не могут предоставлять иностранцам право полной собственности на отдельные единицы.
Проверьте квоту для иностранцев
Запросите сертификат юридического лица, показывающий оставшуюся емкость квоты иностранного владения перед внесением депозита
Перевести средства из-за границы
Перевод средств на покупку в иностранной валюте. Таиландский банк выдает FET‑форму с полем цели «покупка кондоминиума».
Проведите должную проверку
Проверка титула, проверка обременений и независимый обзор контракта до подписания SPA.
Зарегистрируйтесь в земельном управлении
Обе стороны присутствуют при передаче с документом о праве, налоговыми платежами, документацией FET и юридическим одобрением.
Планируйте визу отдельно
Договор на кондо не заменяет требования для получения визы по пенсионной программе, Elite или других долгосрочных виз.
Городские руководства по Бангкоку, Пхукету, Паттайе и Хуа Хину размещены на нашей центр недвижимости.
Виллы и дома на правах долгосрочной аренды
На курортных рынках чаще продают зарегистрированные аренды, а не право полной собственности на землю. Разберитесь в разнице, прежде чем сравнивать цены на виллы с ценами на кондоминиумы в Бангкоке.
- Застройщики курортов обычно продают 30‑летние зарегистрированные договоры аренды с опциональными положениями о продлении.
- Продление является договорным, а не автоматическим. Обязательна проверка адвокатом перед внесением депозита.
- Superficies может позволить владеть строением при сохранении права на землю за тайским собственником
- Узуфрукт предоставляет права пользования, но применяются иные правила передачи и наследования.
- Сравните расходы при leasehold и freehold для кондоминиума в соответствии с вашими целями образа жизни
Покупки земли тайским супругом
Когда тайский супруг приобретает землю в браке, Земельное управление требует декларацию о том, что средства являются личной собственностью тайского гражданина. Обратитесь к отдельному юристу по вопросам наследования и планирования брачного договора. См. наш руководство по договору аренды.
Распространённые ошибки иностранцев
Эти ошибки часто повторяются в спорах с участием иностранных покупателей недвижимости по всему Таиланду. Раннее привлечение юриста предотвращает большинство предотвратимых потерь.
- Предполагая, что любая недвижимость, рекламируемая для иностранцев, может быть оформлена в полную (freehold) собственность на ваше имя
- Использование номинальных тайских компаний для владения землёй. Это незаконно и не подлежит исполнению.
- Вера в то, что брак с гражданином Таиланда автоматически предоставляет иностранному супругу право собственности на землю
- Внесение задатка до подтверждения квоты для иностранцев или зарегистрированного срока аренды.
- Ожидание, что покупка недвижимости заменит надлежащее планирование долгосрочной визы
Часто задаваемые вопросы
Общие ответы для экспатов, изучающих вопросы иностранной собственности на недвижимость в Таиланде. Это ориентировочная информация, а не юридическая консультация по вашей конкретной сделке.
В:Предоставляет ли покупка квартиры (кондо) визу?
A:Нет. Право собственности на недвижимость и иммиграционный статус — разные системы. Планируйте визу через пенсионную, брак, Elite, LTR или другие законные категории независимо.
В:Может ли мой тайский супруг/моя тайская супруга купить землю для меня?
A:Тайский супруг может приобрести землю, но Земельное управление требует совместного заявления о том, что земля является личной собственностью тайского гражданина и не находится в интересах иностранца.
В:Могу ли я оформить финансирование покупки на месте?
A:Ипотеки для иностранцев редки. Ожидайте перевод наличных или офшорного финансирования. Таиландские банки предъявляют строгие требования к нерезидентам-заёмщикам.
В:Какова квота для иностранцев в кондоминиумах?
A:Статья 19 Закона о кондоминиумах ограничивает иностранное владение до 49% от продаваемой площади в каждом здании. Подтвердите наличие квоты в письменной форме перед внесением депозита.
В:Могут ли иностранцы покупать дома или виллы?
A:Не как свободное владение землёй. Практические пути — зарегистрированная аренда земель (leasehold), superficies или покупка квартир в кондоминиуме. Маркетинговые формулировки часто скрывают это различие.
В:Могут ли номинальные компании быть законными?
A:Нет. Когда тайские акционеры держат акции от имени иностранца с целью приобретения земли, это нарушает Земельный кодекс и влечёт за собой уголовную ответственность.
В:Какие документы подтверждают законность приобретения кондоминиума?
A:Форма FET от тайского банка, договор купли-продажи, сертификат иностранной квоты для юридического лица и свидетельство о праве собственности на единицу от Земельного департамента на ваше имя.
В:С чего начать изучение правил собственности?
A:Начните с нашего центра по недвижимости для общего обзора, затем прочитайте руководство по покупке кондоминиума и чек-лист due diligence перед обращением к юристу по недвижимости.