Покупка квартиры (кондо) в Таиланде
Кондоминиумы являются основным законным способом для иностранцев владеть недвижимостью в Таиланде на правах собственности. Процесс прост при соблюдении 49%-й иностранной квоты, подтверждения перевода по форме FET и регистрации в Земельном департаменте. Виллы и дома требуют права долгосрочной аренды или оформления через компании, что связано с более высоким юридическим риском
В Thai Visa Centre в Бангкоке мы помогаем покупателям согласовать визовый статус и банковские документы с графиками сделок по недвижимости. Это краткое руководство охватывает основные вопросы. Наймите юрист по недвижимости, оформите дью-дилидженс и просмотрите наши центр недвижимости для полного обзора правил собственности.
Статья 19 Закона о кондоминиумах ограничивает иностранное владение по продаваемой площади в каждом здании.
Земельный кодекс запрещает прямое иностранное владение землёй. Кондоминиумы являются основным путём к получению полного права собственности.
Перевести средства на покупку из-за границы и получить банковскую документацию по валютной операции.
Департамент земель регистрирует право собственности на единицу кондоминиума на ваше имя.
Почему кондоминиумы, а не земля
Тайское законодательство чётко разграничивает право собственности на кондоминиум и право собственности на землю. Таблица ниже суммирует правила, с которыми экспаты сталкиваются чаще всего. Всегда проверяйте текущую зарегистрированную квоту в juristic office перед внесением депозита.
| Правило | Детали |
|---|---|
| Земельный кодекс | Иностранцы не могут владеть землёй непосредственно в Таиланде |
| Статья 19 Закона о кондоминиумах | Иностранцы могут владеть до 49% от общей площади продаваемых единиц в проекте |
| Титул единицы | Титул на кондоминиум в полной собственности зарегистрирован в Земельном департаменте |
| Виллы и дома | Требуются права аренды (leasehold) или одобренные конструкции; юридический риск выше, чем при свободной собственности на кондоминиум |
Контрольный список перед покупкой
Выполните все пункты ниже до внесения регистрационного взноса или депозита. Пропуск подтверждения квоты или проверки благонадежности — самая распространённая ошибка иностранных покупателей.
- Получите письменное подтверждение иностранной квоты от юридического лица до внесения депозита.
- Проверьте, что проект зарегистрирован в соответствии с Законом о кондоминиумах, а не продвигается как аренда апартаментов
- Дью-дилижанс комиссии: проверка титула и анализ обременений
- Проверка договора купли-продажи адвокатом перед подписанием
- Открыть тайский банковский счёт и спланировать перевод FET из-за рубежа
Ознакомьтесь с нашими Проверка договора и Регистрация в Земельном управлении руководствами для подробной информации по каждому шагу.
Краткое описание этапов покупки.
Следуйте этой последовательности от предложения до регистрации права собственности. Банк Таиланда публикует правила валютной документации для переводов при оплате покупки.
Reserve с депозитом, зависящим от результатов проверки благонадежности (due diligence).
Оплатить небольшой резервный взнос только после того, как юрист подтвердит положения SPA о возврате средств. Никогда не пренебрегайте проверкой добросовестности при перепродаже, даже если продавец кажется надежным.
Перевести средства и получить форму FET
Переведите средства для покупки из‑за рубежа в иностранной валюте. Принимающий тайский банк выдаст форму валютной операции со строкой назначения «покупка кондоминиума».
Подписать двуязычный договор купли-продажи.
Оформить тайско‑английский договор купли‑продажи (SPA) после проверки контракта. Проверить распределение сборов, дату передачи и условия возврата депозита.
Передача в Департаменте земель
Явиться в местное земельное управление с полным пакетом документов. Оплатить сборы за передачу права и налоги. Проверить квоту для иностранцев и документы FET на стойке.
Получить свидетельство о праве собственности на ваше имя
Подтвердите корректность написания имени в паспорте, номера квартиры, этажа и района в зарегистрированном свидетельстве о праве собственности перед выходом из Земельного управления.
Координация по визовым и банковским вопросам
Имущество не предоставляет иммиграционного статуса. Планируйте долгосрочную визу до покупки или параллельно с ней. Для продления пенсионной визы может потребоваться 800 000 THB на счёте в тайском банке. Согласуйте перевод средств на покупку с банковскими подтверждениями для визы, чтобы документы были согласованы.
Просмотрите визовые услуги или запишитесь на консультацию, чтобы согласовать сроки FET с вашим иммиграционным календарем.
Проверьте наличие лицензии, прежде чем нанимать юриста.
Используйте лицензированного тайского юриста, зарегистрированного в Адвокатский совет Таиланда. Независимый юрисконсульт, который не представляет застройщика по той же сделке, защищает ваш депозит и право собственности.
Типичные ошибки при покупке
Эти ошибки препятствуют регистрации или приводят к годам корректирующей документации. Раннее привлечение юриста и письма от юрисдикционного органа о квоте предотвращают большинство сбоев.
- Покупка, когда квота для иностранцев в здании уже заполнена.
- Оплата наличными в Таиланде без FET-следа, препятствующего регистрации
- Покупка незарегистрированного кондоминиума, представленного как freehold (полная собственность)
- Отсутствует независимый юрист по недвижимости для проверки SPA и титула
- Проживание по туристической визе при наличии собственности без плана длительного пребывания
Часто задаваемые вопросы
Общие ответы для иностранцев при покупке кондоминиумов в Таиланде. Это обзорная информация, а не юридическая консультация по вашей конкретной сделке.
В:Требуется ли минимальный размер инвестиций для покупки кондоминиума?
A:Национального минимума нет. Для регистрации имеют значение только наличие иностранной квоты, надлежащее финансирование FET и цена продавца.
В:Могу ли я получить ипотеку в тайском банке?
A:Редко для иностранцев. Большинство экспат‑покупателей используют наличные или офшорное финансирование. Планируйте полное перечисление средств до дня передачи.
В:Могут ли супруги объединять иностранную квоту?
A:Каждый иностранный собственник учитывается при предельном показателе в 49%. Тайский супруг может владеть отдельными квотами для тайцев в соответствии с другими правилами собственности.
В:Предоставляет ли покупка квартиры (кондо) визу?
A:Нет. Право собственности на недвижимость не заменяет иммиграционный статус. Планируйте пенсионную, Elite, LTR или другую долгосрочную визу отдельно.
В:Какой первый шаг перед внесением депозита?
A:Запросите письмо о иностранной квоте от юридического лица и привлеките адвоката по недвижимости для проведения дью‑дилидженс. См. наш десятипунктовый контрольный список по дью‑дилидженс.
В:Могу ли я использовать баты, уже находящиеся в Таиланде, для покупки?
A:Для покупки квартиры иностранные покупатели обычно должны подтвердить ввод средств в Таиланд из‑за границы. Проконсультируйтесь с юристом и банком по требованиям FET.
В:Сколько времени занимает процесс покупки?
A:При перепродаже с чистым титулом сделка часто завершается в течение от четырех до восьми недель. Покупка на этапе строительства следует графику строительства и графику передачи, установленному застройщиком.
В:Какие официальные органы регулируют покупку кондоминиумов иностранцами?
A:Департамент земель регистрирует право собственности. Правила Банка Таиланда регулируют переводы средств при покупке. Закон о кондоминиумах устанавливает ограничения квоты для иностранцев.