Покупка квартиры в Таиланде
Таиланд остаётся одним из самых активных рынков зарубежных кондоминиумов в Азии, поскольку Закон о кондоминиумах позволяет квалифицированным иностранцам владеть отдельными единицами недвижимости в праве свободной собственности. Земельное законодательство запрещает прямое владение земельными участками иностранцами, поэтому зарегистрированные кондоминиумы являются основным законным способом для экспатов получить титул на своё имя.
В Thai Visa Centre в Бангкоке мы еженедельно видим покупателей, которые путают маркетинговые формулировки с зарегистрированным титулом. Это руководство объясняет, что такое тайское кондо, кто может покупать и полный процесс покупки на июнь 2026 года. Начните с наших чек-лист due diligence и руководство по работе с юристом по недвижимости перед внесением любого депозита.
Статья 19 Закона о кондоминиумах ограничивает иностранное владение по продаваемой площади в каждом здании.
Только проекты, подпадающие под Закон о кондоминиумах, предоставляют иностранцам титул свободного владения единицей.
Перевести средства на покупку из-за границы и получить банковскую документацию по валютной операции.
Департамент земель регистрирует право собственности на единицу кондоминиума на ваше имя.
Кондоминиум vs апартамент в Таиланде
Маркетинг свободно использует слово «кондо». С юридической точки зрения только здания, зарегистрированные по Закону о кондоминиумах (Condominium Act), предоставляют иностранцам право свободной собственности на юниты в Земельном департаменте. Всегда запрашивайте подтверждение регистрации по Condominium Act, а не только рекламный текст.
| Тип недвижимости | Иностранная собственность |
|---|---|
| Кондоминиум (Закон о кондоминиумах) | Иностранный freehold в пределах квоты 49%; титул на единицу (unit title) — от Земельного департамента. |
| Многоквартирный дом (незарегистрированный) | Обычно только leasehold; отсутствует документ о праве freehold на объект |
| Маркетинг курортных вилл | Часто — аренда по договору или структура через компанию; повышенный юридический риск |
| Проект на этапе строительства | Требуется проверка лицензии застройщика и надёжные условия возврата средств. |
Полный процесс покупки
Следуйте этой последовательности от первого предложения до регистрации права собственности. Передачи завершаются в Департамент земель или в её провинциальных отделениях. Ваш юрист подтвердит, какое отделение обслуживает ваш объект.
Подтвердите иностранную квоту.
Запросите письменный отчет юридического лица о иностранном владении. Подтвердите, что ваша квартира не приведет к превышению квоты. Повторите запрос, если передача откладывается на несколько месяцев
Дью-дилидженс и проверка права собственности
Проверьте личность продавца, обременения, разрешения на строительство и то, что объект входит в иностранную квоту. Никогда не подписывайте, пока не завершена проверка права собственности.
Открыть банковский счет и перечислить средства
Банковский перевод средств на покупку из-за границы в иностранной валюте. Таиландский банк выдает Форму валютной операции (FET) с указанием цели «покупка кондоминиума».
Подписать договор купли-продажи.
Оформить двуязычный договор купли‑продажи (SPA) после независимой проверки юристом. Проверить распределение сборов, дату передачи и условия возврата депозита.
Передача в Департаменте земель
Обе стороны присутствуют с документом о праве, SPA, уплатой налогов, документами FET и юридическим одобрением. Проверьте написание имени в паспорте в новом свидетельстве о праве.
Планирование после передачи
Составить тайское завещание, учитывать CAM-платежи и sinking fund (резервный фонд), и рассматривать долгосрочную визу отдельно от вопросов владения недвижимостью.
Кто имеет право на покупку?
Иностранцы, законно допущенные в Таиланд, могут приобретать недвижимость при условии, что они подпадают под категории, предусмотренные Законом о кондоминиумах. Наличие вида на жительство не требуется. Для передачи прав достаточно действующей неиммиграционной визы или соответствующей категории въезда.
- Физические лица с действительным иммиграционным статусом на дату передачи
- Лица, поощряемые BOI, если это применимо в соответствии с положениями Земельного кодекса
- Юридические лица, соответствующие требованиям в соответствии с положениями Закона о кондоминиумах
- Средства перечислены из-за границы с уплатой FET или с утверждённой эквивалентной документацией
- Единица находится в пределах оставшейся квоты для иностранцев в здании
Проверьте наличие лицензии, прежде чем нанимать юриста.
Используйте лицензированного тайского юриста, зарегистрированного в Адвокатский совет Таиланда. Независимый юрисконсульт, который не представляет застройщика по той же сделке, защищает ваш депозит и право собственности.
Сборы за передачу и налоги
Типичные регистрационные расходы включают 2% сбор за передачу, а также гербовый сбор, налог у источника и налог на предпринимательскую деятельность в зависимости от периода владения продавцом. Стороны должны согласовать распределение сборов в SPA до подписания. Валютный контроль подчиняется правилам Банк Таиланда при переводе средств для покупки.
| Тип недвижимости | Иностранная собственность |
|---|---|
| Плата за передачу (2%) | Часто делится 50/50 или оплачивается покупателем в соответствии с SPA |
| Гербовый сбор | Обычно — продавец, если освобождён от налога на коммерческую деятельность. |
| Налог у источника | Продавец: на основе зарегистрированной стоимости и срока владения |
| Специальный налог на предпринимательскую деятельность | Продавец, если во владении менее пяти лет |
| CAM и резервный фонд | Постоянные обязанности собственника после передачи |
Просмотрите 0 или прочитайте наш 1, если подтверждение пенсионного статуса пересекается с переводами средств, связанными с покупкой.
Распространённые ошибки иностранцев
Эти ошибки часто повторяются в спорах о недвижимости с участием иностранных покупателей. Большинство из них можно предотвратить при раннем привлечении юриста и независимой проверке титула до внесения депозита.
- Рассматривать право аренды (leasehold) как право полной собственности (freehold), особенно на курортных рынках
- Использование номинальной тайской компании для владения виллами, привязанными к земле
- Занижение цены при регистрации в Земельном управлении вызывает задержки из-за повторной переоценки.
- Проживание по туристической визе без плана длительного пребывания при наличии собственности
- Разделение переводов без наличия суммарного FET, покрывающего полную покупную цену.
Часто задаваемые вопросы
Общие сведения для экспатов, покупающих недвижимость в Таиланде. Это справочная информация, а не юридическая консультация по вашей конкретной сделке.
В:Нужен ли мне договор купли-продажи?
A:Да. Устные соглашения не имеют силы при передаче в Земельный департамент. Договор купли-продажи (SPA) должен совпадать в тайской и английской версиях.
В:Могу ли я использовать криптовалюту для покупки кондо?
A:Банки и Земельное управление требуют отслеживаемых фиатных переводов. Прямые платежи в криптовалюте не принимаются для регистрации иностранного владения.
В:Увеличивает ли брак с тайским гражданином квоту?
A:Таиландский супруг(а) покупает в рамках тайской квоты отдельно. Брак не расширяет квоту в 49% для иностранцев.
В:Могу ли я использовать баты, уже находящиеся в Таиланде?
A:Для покупки квартиры иностранные покупатели обычно должны подтвердить ввод средств в Таиланд из‑за границы. Проконсультируйтесь с юристом и банком по требованиям FET.
В:Что если квота для иностранцев заполнится до передачи?
A:Регистрация будет отклонена. Перепроверьте квоту сразу перед внесением депозита и снова перед днем передачи.
В:Нужно ли мне таиландское завещание?
A:Иностранное завещание может не защитить вашу недвижимость после смерти. Составьте тайское завещание или проконсультируйтесь с юристом по наследственным делам после передачи.
В:Сколько времени занимает процесс?
A:При перепродаже с чистым титулом сделка часто завершается в течение от четырех до восьми недель. Покупка на этапе строительства зависит от графика строительства и сроков, установленных застройщиком.
В:Какие официальные органы регулируют покупку?
A:Департамент земель регистрирует право собственности. Правила Банка Таиланда регулируют переводы средств при покупке. Закон о кондоминиумах устанавливает ограничения квоты для иностранцев.