Покупка кондоминиума в Таиланде.
Покупка зарегистрированного кондоминиума — самый ясный законный путь к свободной собственности для иностранцев в Таиланде. Закон о кондоминиумах требует подтверждения иностранной квоты, форм Foreign Exchange Transaction для средств из-за рубежа и регистрации в Земельном управлении до передачи вам права собственности.
В Thai Visa Centre в Бангкоке мы помогаем иностранцам согласовать покупку кондоминиумов с визовыми и банковскими планами. Руководство описывает процесс от резервирования до получения свидетельства о праве собственности. См. наши руководство по due diligence и центр недвижимости.
Законное право собственности иностранцев (freehold) в пределах 49% от общей продаваемой площади.
Зарубежный перевод задокументирован формой операции с иностранной валютой.
Проект должен иметь действующую лицензию юридического лица кондоминиума.
Свидетельство о праве на единицу выдается в Земельном департаменте после передачи
Контрольный список перед покупкой
Выполните этот чек-лист до внесения резервного депозита. Маркетинг застройщика не заменяет юридическую проверку.
| Проверьте | Почему это важно? |
|---|---|
| Лицензия кондоминиума | Нелицензированные проекты не могут законно продавать иностранцам объекты в свободной собственности. |
| Доступное место в квоте для иностранцев | Письменное подтверждение юридического лица о наличии для вас квотного места |
| Титул единицы выделен | Отдельная единица должна быть указана в основном титуле до передачи |
| Отсутствуют судебные тяжбы со стороны юридического лица. | Задолженности или споры могут блокировать передачу права собственности или возложить бремя на нового владельца |
| План оформления FET | Банк должен выдать FET с корректной формулировкой цели покупки |
Городские руководства по покупке кондоминиумов
Практики местного рынка различаются по провинциям. Сопоставьте этот обзор с городскими гидами и правилами передачи Департамент земель.
| Город | Примечание по рынку |
|---|---|
| Бангкок | Большой объём перепродаж; проверьте историю регистраций иностранцев в реестре юридических лиц |
| Пхукет | Курортные проекты — особое внимание к завершению объектов, продаваемых на этапе строительства (off-plan) |
| Паттайя | Смешение лицензированных и нелицензированных товаров/запасов; проверка лицензии критически важна |
| Хуа Хин | Меньший рынок; подтвердите опыт филиала банка FET |
От бронирования до свидетельства о праве собственности
Готовые объекты позволяют немедленно провести передачу. Приобретение на стадии предстроительства сопряжено с риском несвоевременного завершения со стороны застройщика и более длительными сроками.
Соглашение о бронировании
По возможности делайте депозит возвратным. Пусть юрист проверит до оплаты.
Дью-дилидженс
Проверка титула, письмо о квоте, проверка соответствия здания нормативам и проверка продавца.
Договор купли-продажи
Согласовать дату завершения, меры правовой защиты при неисполнении и распределение сборов.
Окончательный платёж и форма FET.
Перевести через тайский банк с указанием строки назначения платежа «покупка» для Земельного департамента.
Регистрация передачи в Земельном управлении
Покупатель и продавец присутствуют или используют доверенность. Регистратор выдаёт свидетельство о праве собственности на единицу.
Обновление юридического лица
Зарегистрироваться как иностранный собственник у юрлица кондоминиума после передачи.
Этапы: от бронирования до SPA
Поэтапные депозиты должны быть привязаны к проверяемым вехам, а не только к обещаниям в шоуруме.
- Возвратная бронь там, где это возможно на рынке
- Отчет по должной проверке до подписания обязывающего SPA
- График депозита связан с готовностью строительства или передачей
- Положения о штрафах, рассмотренные на случай нарушения обязательств покупателем или продавцом
- Дата завершения и права на устранение недоделок в SPA (договоре купли-продажи).
- Присутствие адвоката в Земельном управлении в день передачи
Офф-план vs готовое
Готовые объекты передаются в Земельном управлении после зачисления средств. Приобретения на этапе предстроительства зависят от получения застройщиком лицензии и выделения титула. Ознакомьтесь с нашим чек-лист проверки договора перед внесением крупных депозитов.
Распространённые ошибки иностранцев
Покупки кондоминиумов чаще всего срываются из-за квот, FET или нелицензированных проектов.
- Оплата брони до выдачи письма о квоте для иностранцев.
- Использование наличных или неформального перевода без документации FET.
- Предполагается, что жилой комплекс под брендом отеля является лицензированным кондоминиумом.
- Пропустить проверку долгов и судебных разбирательств юридического лица.
- Подписание SPA без проверки юриста положений о неисполнении обязательств и завершении сделки
Часто задаваемые вопросы
Общие ответы по покупке кондоминиума в Таиланде иностранцем. Обратитесь к юристу по недвижимости для вашей сделки.
В:Офф-план vs готовая единица?
A:Готовые объекты позволяют немедленно оформить передачу в Земельном управлении после урегулирования FET и получения согласия юрлица (juristic consent). Покупки на стадии предстроительства несут риск задержек со стороны застройщика, получения лицензии на кондоминиум и распределения иностранной квоты. Ваш юрист привязывает каждый платёж по SPA к этапам получения лицензии и положениям о возврате средств в случае приостановки проекта.
В:Могу ли я купить несколько квартир в кондоминиуме?
A:Да, при условии что суммарная доля ваших принадлежащих иностранцам единиц остаётся в пределах 49-процентной квоты для иностранцев по общей продаваемой площади здания. Юридическое лицо ведёт учёт совокупного иностранного владения, а не только по количеству единиц. Проверьте доступную квоту для каждой единицы до оплаты параллельных депозитов за резервирование.
В:Существует ли минимальный размер инвестиций?
A:Таиланд не устанавливает законодательно минимальную цену на квартиры для иностранных покупателей. Цены проектов, правила банковских переводов и ваша категория визы формируют практические минимумы. Некоторые банки тщательно проверяют очень низкоценовые переводы на соответствие требованиям FET. Налоги при переводе средств и гонорары юристов добавляются к стоимости единицы.
В:Должны ли средства поступать из-за рубежа?
A:Регистрация права собственности иностранца на квартиру (freehold) обычно требует документально подтверждённого международного перевода в иностранной валюте с формой валютной операции (Foreign Exchange Transaction Form) от тайского банка. Имя покупателя, сумма и назначение должны совпадать с записями Земельного управления. Ваш юрист подтвердит правильный порядок перевода до окончательного платежа.
В:Может ли тайский(ая) супруг(а) быть совладельцем?
A:Да. Смешанное тайское и иностранное владение распространено. Квота для иностранцев и правила FET применяются только к доле, принадлежащей иностранцу. Земельный офис регистрирует процентные доли владения в титуле на объект. Пренупциальные соглашения или соглашения о собственности должны регулировать источник средств и распределение выручки от продажи в случае окончания брака.
В:Что если квота для иностранцев заполнена?
A:Вы не можете зарегистрировать иностранный freehold, пока не освободится слот, часто это происходит, когда объект, принадлежащий иностранцу, перепродаётся тайскому покупателю или квота перераспределяется согласно юристическим записям. Некоторые покупатели ждут годами. Leasehold или структуры через тайскую компанию несут отдельные юридические риски и не являются прямой заменой законному freehold.
В:Кто должен присутствовать в Земельном офисе?
A:Покупатель и продавец присутствуют с паспортами, оригиналом SPA, свидетельством о праве собственности, FET и документами юридического лица. Любая сторона может использовать доверенность, принятую Земельным управлением и подготовленную юристом по недвижимости. Отсутствие документов задерживает передачу и может повлечь применение штрафных положений SPA.
В:Влияет ли тип визы на покупку?
A:Нет прямой связи. Право собственности определяется Condominium Act и Land Code, а не вашей иммиграционной категорией. Вам всё равно нужен законный статус для пребывания в Таиланде и путь через банковский счёт для FET. Согласуйте визу и банковские операции до дня передачи.