Суперфиций в Таиланде
Superficies позволяет владеть зданием на земле другого лица. Это стандартная схема, используемая совместно с зарегистрированной арендой земли для вилл и комплексных объектов, когда иностранцы не могут обладать правом на землю.
Начните с наших центр недвижимости и Руководство по аренде перед подписанием любой сделки на виллу или дом.
Суперфиций (Sidhi-thos) создаёт отдельное право собственности на строения на земле, принадлежащей другому лицу.
Незарегистрированное право поверхности не обязывает третьих лиц, покупающих основной земельный участок.
Проекты вилл регистрируют 30-летнюю аренду и право суперфиция совместно в Департаменте земель.
Суперфициарий владеет только зданием, а не землей под ним.
Суперфиций в сравнении с другими правами
Иностранным покупателям, рассматривающим схемы для вилл, следует понять, чем право superficies отличается от аренды, узуфрукта и полного права собственности в кондоминиуме, прежде чем вносить задаток.
| Структура | Детали |
|---|---|
| Суперфиций | Владение зданием; земля остается за тайским землевладельцем; регистрация в DOL |
| Узуфрукт | Используйте земельный участок и сбор урожая; это иной инструмент планирования имущества, часто комбинируемый в специализированных случаях. |
| Зарегистрированная аренда | Право владения землёй сроком до 30 лет; само по себе не предоставляет права собственности на здания |
| Кондоминиум в полной собственности | Путь квоты для иностранцев: для собственности на юнит не требуется оформление права поверхностного владения (superficies) |
| Владение землёй через номинальную компанию | Незаконно для иностранцев; не путать с законной арендой и правом поверхностного владения. |
Процедура регистрации superficies
Следуйте этой последовательности от проверки титула до регистрации права superficies в Департамент земель. Незарегистрированные соглашения не передают приоритет в земельном реестре.
Подтвердите титул на землю
Проверьте Chanote или приемлемое свидетельство Nor Sor и убедитесь, что арендодатель является зарегистрированным собственником с полномочиями предоставлять аренду и право superficies.
Согласовать срок аренды
Исправьте формулировку первоначальной зарегистрированной аренды сроком на 30 лет до регистрации superficies. Положения о продлении требуют проверки юристом.
Проект договора о праве superficies
Определить объем работ по строительству, обслуживание, демонтаж по окончании срока и права на уступку в документах на тайском языке.
Зарегистрируйте оба права
Аренда и право поверхностного пользования должны быть зарегистрированы в Земельном управлении, чтобы иметь силу в отношении третьих лиц в земельных реестрах.
Координировать вопросы наследства.
Составьте положения о передаче прав и наследовании, чтобы наследники могли вступить в права по аренде и суперфицию, если это разрешено.
Поддерживайте регистрации
Отслеживайте даты продления и юридические сборы. Просроченная регистрация ослабляет возможность принудительного исполнения в случае продажи земли.
Контрольный список договора о суперфиции
Каждое соглашение о superficies для виллы должно явно предусматривать эти пункты до перечисления вами задатка.
- Срок действия superficies согласован с периодом зарегистрированной аренды
- Пункт о переуступке, если вы планируете последующую перепродажу доли виллы
- Права собственности на содержание и улучшения изложены
- Обязанности по демонтажу конструкций при окончании срока аренды
- Разделение оплаты за двойную регистрацию оговорено в контракте
- Независимая правовая экспертиза перед внесением депозита за виллу
Центр недвижимости
Просмотрите наш 0 о путях приобретения собственности, налогах и руководствах по городам для иностранных покупателей.
Сборы и расходы на регистрацию
Согласовать распределение регистрационных сборов до подписания. Налоговый режим может затрагивать Налоговое управление в зависимости от структуры и событий передачи.
| Тип затрат | Детали |
|---|---|
| Регистрация superficies | Сбор Земельного управления по тарифу DOL; оговорите плательщика в контракте |
| Регистрация аренды | Отдельный сбор, рассчитываемый от зарегистрированной стоимости аренды; оба должны быть завершены для схем с виллами |
| Составление документов адвокатом | Юридические документы на тайском языке и координация двойной регистрации |
| Разрешение на строительство | Подтвердите, что разрешение соответствует объёму прав superficies перед внесением оплаты за строительство |
| Ежегодные юридические сборы | некоторые схемы с недвижимостью взимают постоянную плату за управление помимо регистрации |
Попросите юриста, зарегистрированного в 0, проверить вашу сделку перед перечислением депозита.
Распространённые ошибки иностранцев
Споры по суперфицию часто возникают из-за отсутствия регистрации или неясного сочетания с договором аренды. Ранняя проверка юристом предотвращает большинство потерь.
- Предположение, что само по себе право superficies предоставляет право пользования землёй без зарегистрированной аренды
- Подписание контракта на виллу до подтверждения двойной регистрации в праве собственности
- Рассматривать незарегистрированное право superficies как подлежащее исполнению в отношении продажи земли
- Отсутствует пункт о переуступке при планировании будущей перепродажи виллы на правах аренды
- Путать право суперфиция (superficies) с незаконными схемами владения землей через номинальные компании.
Часто задаваемые вопросы
Общие сведения для экспатов, покупающих или владеющих недвижимостью в Таиланде. Это справочная информация, а не юридическая консультация по вашей конкретной сделке.
В:Что представляет собой право поверхностного пользования по тайскому законодательству?
A:Superficies — это право по Гражданскому кодексу, позволяющее владеть зданием на земле, принадлежащей другому лицу. Оно должно быть зарегистрировано в Земельном департаменте, чтобы иметь силу в отношении третьих лиц.
В:Обходит ли superficies запрет на владение землёй иностранцами?
A:Нет. Вы не владеете землёй. Вы владеете строением на арендованной земле или на земле, принадлежащей другому лицу, в соответствии с регистрацией и условиями договора.
В:Superficies vs узуфрукт?
A:Суперфиций предоставляет право собственности на строение. Узуфрукт предоставляет право пользования землёй и её плодами. В проектах вилл обычно используют аренду в сочетании с суперфицием, а не только узуфрукт.
В:Могу ли я продать свою виллу вместе с правом суперфиция (superficies)?
A:Вы можете уступить договор аренды и право поверхностной собственности (superficies), если договор это допускает. Адвокат покупателя должен проверить возможность уступки и оставшийся срок.
В:Должно ли право поверхностного пользования (superficies) совпадать со сроком аренды?
A:На практике схемы должны согласовывать оба срока. Несоответствие создаёт риск, если аренда заканчивается, а права на здание остаются неясными.
В:Что если владелец земли продаёт землю?
A:Зарегистрированные договоры аренды и суперфиции обязывают покупателя земли. Нерегистрированные права могут не сохраниться при продаже.
В:Кто отвечает за обслуживание здания?
A:В договоре следует определить распределение затрат на обслуживание, страхование и улучшения. При продлении аренды по этим вопросам часто возникают споры.
В:Заменяет ли это юриста по недвижимости?
A:Нет. Это руководство носит общий ознакомительный характер. Наймите лицензированного тайского юриста по недвижимости до внесения любого депозита за виллу.