Суперфиций в Таиланде
Суперфиций (Sidhi-thos) по Гражданскому кодексу позволяет владеть зданием на земле, принадлежащей другому лицу. Как правило, он сочетается с зарегистрированным договором аренды в проектах вилл и поселков на Пхукете, Самуи и Хуа Хине.
Сравните наш центр недвижимости с обзор superficies перед тем, как вносить депозит за любую виллу по предварительному проекту.
Супербенефициар зарегистрирован как собственник здания, но не земельного участка.
Владелец земли в Таиланде сохраняет земельный титул Chanote или Nor Sor в течение всего срока.
Регистрация в Департаменте земель создаёт приоритет относительно последующих передач земли.
Срок суперфиция обычно привязан к сроку зарегистрированного договора аренды земельного участка.
Типичная структура для иностранных покупателей
Большинство законных покупок вилл иностранцами следуют последовательности двойной регистрации в Департаменте земель.
| Шаг | Действие |
|---|---|
| Шаг 1: Аренда земли | Зарегистрировать 30‑летнюю аренду в Земельном офисе до оформления или одновременно с правом superficies |
| Шаг 2: Документ о праве поверхностной собственности | Зарегистрируйте право собственности на здание в той же записи земельного титула |
| Шаг 3: Разрешение на строительство | Подтвердите, что строительство соответствует зарегистрированному объёму поверхностного права. |
| Шаг 4: Права уступки | Договор должен предусматривать возможность передачи покупателю или наследникам в случае планируемой перепродажи |
| Шаг 5: Планирование продления | Рассматривайте обещания о продлении как вопросы обеспечиваемости — передайте их вашему юристу. |
Рабочий процесс регистрации
Регистрация в Земельном управлении создаёт исполнимое приоритетное право. Незарегистрированные контракты на виллы не заменяют записи в земельном реестре Департамент земель.
Проверка титула
Адвокат проверяет категорию земельного титула, обременения и полномочия продавца перед внесением любого депозита за виллу.
Проекты тайских документов
Договоры аренды и право поверхностного пользования, подготовленные на тайском языке для регистрации в Земельном управлении.
Зарегистрировать земельную аренду
Первая зарегистрированная аренда создаёт обладательское право на срок до установленного законом максимума — 30 лет.
Зарегистрируйте право поверхностного владения (superficies)
Вторичная регистрация фиксирует право собственности на здание отдельно от права на землю.
Проверьте запись в земельном реестре
Получите обновлённую выписку из реестра прав, в которой указаны пометки об аренде и о праве superficies.
Планируйте выход или перепродажу
Подтвердите процедуру уступки и сборы перед продажей доли в праве на виллу
Контрольный список перед регистрацией
Подтвердите каждый пункт ниже перед внесением депозита за виллу или оплатой этапа строительства.
- И аренда, и право поверхностного владения (superficies) отражаются в обновленной выписке из земельного титула
- Чертежи здания соответствуют описанию зарегистрированного права поверхностной собственности (superficies).
- Обязанности по содержанию и страхованию, закреплённые в договоре
- Условия наступления нарушения обязательств и лишения прав ясно определены
- Вопрос демонтажа сооружения по истечении срока урегулирован
- Финансовая устойчивость застройщика подтверждена для вилл на этапе строительства
Центр недвижимости
Просмотрите наш 0 о путях приобретения собственности, налогах и руководствах по городам для иностранных покупателей.
Плата за регистрацию и сборы за передачу
Бюджет на сборы Земельного управления плюс расходы на адвоката. Налоговое управление может начислять гербовый сбор в зависимости от зарегистрированных сумм.
| Тип сбора | Примечания |
|---|---|
| Плата за регистрацию аренды | Процент от стоимости аренды по расписанию DOL; оговорите, кто платит |
| Плата за регистрацию superficies | Отдельный сбор Земельного управления за стоимость права superficies |
| Гонорары адвоката | Составление и присутствие при регистрации; запросите письменную смету |
| Гербовый сбор | Может применяться в зависимости от стоимости и срока действия соглашения |
| Переуступка при перепродаже | Сборы Земельного управления при передаче аренды и права застройки (superficies) покупателю |
Попросите юриста, зарегистрированного в 0, проверить вашу сделку перед перечислением депозита.
Риски, на которые следует обратить внимание
Схемы с superficies терпят неудачу, когда допущения по регистрации или продлению не выполняются. Рассмотрите эти риски с независимым юристом.
- Непродление аренды ставит под угрозу использование земли, даже если вы считаете, что владеете виллой полностью
- Споры по содержанию и демонтажу сооружения по истечении срока
- Незарегистрированное право поверхности не имеет юридической силы в отношении покупателей основного земельного участка.
- Предполагается, что маркетинговые формулировки о 90-летнем владении эквивалентны зарегистрированным правам.
- Пропуск проверки титула на прибрежных или курортных землях со сложной историей.
Часто задаваемые вопросы
Общие сведения для экспатов, покупающих или владеющих недвижимостью в Таиланде. Это справочная информация, а не юридическая консультация по вашей конкретной сделке.
В:Как работает право superficies в Таиланде?
A:Супербенефициар владеет зданием, тогда как право собственности на землю остаётся за землевладельцем. Оба права должны быть зарегистрированы в Департаменте земель, чтобы иметь обязательную силу в отношении третьих лиц.
В:Почему комбинировать аренду и суперфиций?
A:Иностранцы не могут владеть землёй. Зарегистрированная аренда обеспечивает право пользования землёй, тогда как право суперфиция обеспечивает право собственности на строение на этой арендованной земле.
В:Какие регистрационные сборы?
A:Сборы Земельного управления определяются по тарифу DOL на основе зарегистрированных значений. Юрист готовит документы и координирует двойную регистрацию.
В:Может ли суперфиций пережить срок аренды?
A:Практическая применимость зависит от контракта и регистрации. Несоответствие положений создаёт серьёзный риск. Согласуйте оба пункта с юристом.
В:Что происходит по истечении срока аренды?
A:В договоре должны быть предусмотрены положения о демонтаже сооружений, продлении или компенсации. Без чёткой формулировки здесь часто возникают споры.
В:Могу ли я оформить финансирование виллы с правом superficies (поверхностного права)?
A:Ипотека тайского банка на leasehold-права на виллы для иностранцев затруднительна. Планируйте покупку за наличные или финансирование от застройщика с проверкой юриста.
В:Отличается ли прибрежная недвижимость?
A:Применяется та же структура аренды с правом суперфиция. Усиленная проверка прав на прибрежные земельные участки и разрешений на строительство.
В:Где узнать больше?
A:Смотрите наш центр по недвижимости и свяжитесь с лицензированным тайским юристом по недвижимости перед подписанием.