Передача собственности в Таиланде
Право собственности возникает только после регистрации перехода в Земельном управлении. Сам по себе подписанный договор купли-продажи не делает вас собственником. Датой перехода считается день, когда право собственности переходит от продавца к покупателю и оплачены государственные сборы.
В Thai Visa Centre в Бангкоке мы помогаем иностранцам согласовать иммиграционные, банковские и имущественные планы. Руководство описывает работу Land Office, документы иностранных покупателей, налоги и шаги после передачи. См. наш центр недвижимости для полного обзора вариантов владения.
Департамент земель регистрирует изменения права собственности по всей стране.
Большинство переводов завершаются в тот же день, если документы и квота в порядке.
Налоги часто рассчитываются исходя из большей величины: контрактной цены или официальной оценки.
Форма валютной операции подтверждает входящий перевод для покупки квотных единиц.
Рабочий процесс в день передачи
Ваш юрист по недвижимости подготавливает документы, рассчитывает сборы и сопровождает вас к окну Департамент земель лично или по доверенности. Нижеуказанные шаги выполняются последовательно в день передачи.
Явиться в Земельное управление
Покупатель, продавец или юристы с действующими доверенностями посещают провинциальное Земельное управление, в котором хранится титул на право собственности.
Официальная оценка рассчитана
Земельное управление устанавливает оценочную стоимость. В зависимости от ситуации применяются регистрационный сбор за передачу, гербовый сбор, налог у источника и специфический налог на бизнес.
Оплатить сборы и налоги
Стороны оплачивают государственные сборы в кассе. Ваш адвокат заранее рассчитывает общую сумму, чтобы вы принесли достаточные средства.
Подписать документы на передачу.
Tor Dor 21 и связанные формы Земельного управления подписаны. Юрист проверяет каждое поле до вашей подписи.
Выдан новый титул
Зарегистрированное право собственности переоформляется на имя покупателя, или права аренды вносятся в свидетельство о праве собственности.
Ознакомьтесь с нашим Контрольный список регистрации в Земельном управлении перед назначением дня передачи.
Документы для иностранных покупателей кондоминиумов
Отсутствие любого пункта из списка ниже обычно предотвращает регистрацию в тот же день. Подтвердите полный пакет документов с вашим юристом как минимум за неделю до передачи.
| Документ | Цель |
|---|---|
| Паспорт | Оригинал паспорта, совпадающий по имени с формой FET и договором купли-продажи. |
| Форма FET | Форма валютной операции, подтверждающая входящий перевод для покупки кондоминиума по иностранной квоте. |
| Сертификат иностранной квоты | Письмо юридического лица, подтверждающее, что единица находится в пределах 49%-й квоты иностранного владения. |
| Договор купли-продажи | Подписанный договор купли-продажи (SPA) и предварительные документы бронирования, подтверждающие цену передачи. |
| Формы Земельного управления | Tor Dor 21 и сопутствующие формы подготовлены вашим юристом по недвижимости до дня передачи. |
Требования к форме FET изложены в нашем руководство по переводу денег.
Сборы за передачу и налоги
Орган Налоговое управление взимает сборы, связанные с передачей собственности, в кассе. Ваш юрист предоставляет предварительную смету трансфера, чтобы у вас было достаточно кассовых чеков или наличных.
| Плата | Ставка | Примечания |
|---|---|---|
| Плата за передачу | 2% от оценочной стоимости | Обычно расходы разделяются между покупателем и продавцом в соответствии с договорной практикой. |
| Гербовый сбор | 0.5% | Применяется, когда специальный бизнес-налог не применяется. |
| Налог у источника | Варьируется | Налог на доходы продавца рассчитывается на основе оценочной стоимости и периода владения |
| Специальный налог на предпринимательскую деятельность | 3.3% | Применяется, если продавец владел менее пяти лет, с учётом исключений. |
Кто присутствует в день передачи?
Покупатель и продавец обычно лично присутствуют в провинциальном Земельном управлении. Доверенность допускается при нотариальном заверении и переводе в соответствии с местной практикой. Большинство иностранных покупателей поручают юристу по недвижимости присутствовать и проверять документы у регистратора.
Перед днём перевода: Подтвердите снятие ипотечного обременения продавца, наличие иностранной квоты и корректность формы FET. Эти три пункта являются причиной большинства сбоев в день передачи для иностранных покупателей кондоминиумов.
После передачи
Регистрация в Земельном управлении — не конец процесса. Управление зданием, подключение коммунальных услуг и планирование наследства требуют отдельных действий в первые недели после получения свидетельства о праве собственности.
- Обновите регистрацию юридического лица для единиц кондоминиума в управлении здания.
- Оформите коммунальные счета, платежи за обслуживание общих зон и пропуска для доступа в здание.
- Подайте TM30, если арендодатель регистрирует вас как арендатора по адресу недвижимости.
- Составьте тайское завещание, охватывающее актив. Иностранные завещания не признаются автоматически.
- Храните оригинал свидетельства о праве собственности и квитанции о передаче в надежном хранилище.
Частичная оплата до полной передачи? Ознакомьтесь с нашим Руководство по эскроу в Таиланде о механизмах хранения средств у адвоката, защищающих и покупателя, и продавца.
Распространённые ошибки
Иностранные покупатели и долгосрочные резиденты сталкиваются с этими ошибками при оформлении передачи недвижимости в Земельном управлении. Проверьте информацию с лицензированным юристом перед подписанием или внесением задатка.
- Прибытие в Land Office без письма от юридического лица о квоте для иностранных владельцев при передаче кондоминиума.
- Занижение зарегистрированной стоимости с целью экономии на сборе за передачу приводит к повторной переоценке со стороны Налогового управления.
- Отсутствует форма FET с совпадающим именем покупателя и датой перевода для иностранного права полной собственности (freehold)
- Предполагая, что продавец оплатил все налоги при передаче без подтверждённого графика сборов в SPA (договоре купли‑продажи).
- Пропустить финальную ревизию и проверку освобождения объекта перед последним траншем оплаты
Часто задаваемые вопросы
Общие сведения для экспатов, завершающих передачу прав на недвижимость в Таиланде. Это справочная информация и не является юридической или налоговой консультацией по вашей конкретной сделке.
В:Сколько времени занимает передача собственности в Земельном управлении?
В тот же день при наличии всех документов, сертификата иностранной квоты и формы FET. Задержки возникают из‑за отсутствия FET, проблем с сертификатом квоты или неснятых ипотек продавца, которые необходимо погасить в первую очередь.
В:Можно ли осуществить передачу до полной оплаты продавцу?
Возможно при схемах эскроу через адвоката, когда средства выплачиваются только после завершения регистрации. См. наш Руководство по эскроу в Таиланде.
В:Что делать, если официальная оценка превышает цену по контракту?
Налоги часто рассчитываются исходя из большей величины: контрактной цены или оценочной стоимости, установленной Земельным управлением. Закладывайте в бюджет оценку, превышающую согласованную цену.
В:Должны ли покупатель и продавец явиться лично?
Как правило, да, но нотариально заверенная доверенность позволяет адвокату присутствовать, если практика местного офиса это допускает. Уточните требования с вашим юристом перед днём передачи.
В:Делает ли подписание договора купли-продажи меня собственником?
Нет. Право собственности меняется только при регистрации передачи в Department of Lands. Подписанный договор создаёт договорные права, но не зарегистрированное право собственности.
В:Какие документы нужны иностранному покупателю кондоминиума в день передачи?
Паспорт, форма FET, сертификат иностранной квоты от юридического лица, договор купли‑продажи и формы Земельного управления, подготовленные вашим юристом.
В:Кто рассчитывает сборы и налоги по переводу?
Ваш юрист по недвижимости рассчитывает ожидаемые сборы до дня передачи. Земельный офис подтверждает официальную оценку и окончательные суммы налогов на стойке.
В:Что произойдёт, если у продавца есть непогашенная ипотека?
Ипотека должна быть погашена до или одновременно с передачей. Ваш адвокат уточняет сумму погашения и получает документы о снятии обременения от кредитора.