Применение узуфрукта в Таиланде
Зарегистрированный узуфрукт позволяет проживать, содержать и сдавать в аренду имущество, которым вы не владеете. Для пар с разным гражданством и при планировании наследства это практичный инструмент Гражданского кодекса. Регистрация в Земельном офисе, ежедневные обязанности по управлению и прекращение права со смертью требуют планирования до вашего заселения.
Начните с нашего центр недвижимости по путям приобретения собственности, затем сравните это руководство с обзор узуфрукта перед обращением к юристу.
Гражданско-торговый кодекс предоставляет право пользования и получения выгод от недвижимого имущества узуфруктуарию.
Зарегистрировано на срок жизни узуфруктуария или до тридцати лет, в зависимости от применимого.
Незарегистрированные соглашения об узуфрукте не обязывают третьих лиц, покупающих землю.
Узуфрукт прекращается при смерти лица, которому оно принадлежит. Он не переходит к наследникам так, как может происходить с арендой.
Обязанности по содержанию и страхованию
Статья 1417 Гражданско-торгового кодекса налагает постоянные обязательства на правообладателя узуфрукта. Рассматривайте их как правила ежедневного управления, а не как сноски в акте.
| Обязанность | Практическое значение |
|---|---|
| Мелкий ремонт | Узуфруктуарий поддерживает имущество в надлежащем состоянии, включая текущий уход и незначительный ремонт. |
| Налоги и сборы | Оплатите налоги на имущество и любые проценты по обременениям, если контракт не возлагает эту обязанность на собственника. |
| Страхование | Собственник может требовать страхования. Поддерживайте страховое покрытие, чтобы пожар или стихийное бедствие не приводили к прекращению узуфрукта без средств на восстановление. |
| Без значительных изменений. | Структурные изменения требуют согласия собственника. Задокументируйте встроенные предметы в зарегистрированном инвентаре, чтобы избежать споров при расторжении. |
| Разумное использование | Узуфруктуарий несёт ответственность за убыль стоимости, вызванную неправильным использованием, но не за нормальный износ при законном пользовании. |
Рабочий процесс регистрации
Регистрация в Департамент земель создаёт приоритет по отношению к последующим передачам земли. Незарегистрированные обещания об узуфрукте в частном договоре не защитят вас, если владелец продаст.
Проверка титула
Адвокат проверяет титул Chanote или Nor Sor, личность собственника, ипотеки и разрешено ли пользование (usufruct) на участке.
Проект договора узуфрукта
Юридический документ на тайском языке определяет срок, масштаб, распределение расходов на обслуживание, страхование и права на субаренду для подачи в Земельное управление.
Подготовить опись имущества
Перечислите принадлежащие к узуфрукту приспособления и улучшения. Зарегистрируйте опись имущества, входящего в узуфрукт, в Земельном управлении.
Зарегистрируйтесь в земельном управлении
И собственник, и узуфруктуар (лицо, имеющее право пользования) обязаны явиться в провинциальный офис Департамента земель для внесения записи о праве в выписку из титула.
Регистрация дома
Зарегистрированный узуфрукт облегчает подачу заявления на получение свидетельства о регистрации дома (House Registration Certificate, Tabien Baan) для большей практической защищенности.
Планируйте ежедневное управление
Оформите лицевые счета на коммунальные услуги, процедуры сбора арендных платежей и договоры обслуживания до вступления во владение.
Ежедневное управление и использование в аренде
После регистрации узуфруктуарий управляет заселением, арендаторами и эксплуатационными расходами. Заносите в контракт все источники доходов и статьи расходов.
| Тема | Полномочия держателя узуфрукта |
|---|---|
| Доход от аренды | Держатель узуфрукта может сдавать имущество в аренду и сохранять доходы от аренды в течение зарегистрированного срока. |
| Субаренда | Может предоставлять аренду третьим лицам. Суды признавали, что субаренда может сохраняться после прекращения узуфрукта в некоторых случаях при наследовании |
| Коммунальные услуги и обслуживание общих зон (CAM) | Укажите, кто оплачивает сборы за общие зоны, обслуживание бассейна и охрану территории в договоре узуфрукта |
| Ограничение продажи собственником | В период узуфрукта собственник не может продавать или передавать землю без согласия узуфруктоносца или урегулирования зарегистрированного права. |
| Передача права пользования (узуфрукт) | В соответствии с разделом 1422 Гражданского и коммерческого кодекса (CCC) лицо, имеющее право пользования (усуфрукт), может передать это право третьему лицу на срок его действия. |
Узуфрукт и система общего права
Узуфрукт похож на пожизненное владение (life estate) или право извлечения плодов (profit a prendre) в юрисдикциях общего права, но прекращается со смертью и не может переходить к наследникам. Сервитуты в англо-американском праве могут быть наследуемыми. Тайский узуфрукт — нет. Планируйте преемственность с отдельными зарегистрированными договорами аренды, если потребуется.
См. также руководство по суперфицию о правах на строительство на арендованной земле.
Расторжение и планирование на случай смерти
Прекращение в связи со смертью — самая распространённая неожиданность для иностранных супругов. Узуфрукт прекращается со смертью его обладателя. Владельцу земли возвращаются все права, если вы не предусмотрели схему передачи прав преемнику.
| Триггер | Результат |
|---|---|
| Смерть узуфруктуария | Право прекращается автоматически. Имущество возвращается владельцу. Наследники не могут наследовать сам узуфрукт. |
| Истечение фиксированного срока | Максимум 30 лет или согласованный более короткий срок прекращает право, если оно не продлено новой регистрацией. |
| Уничтожение без страховки | Пожар или полная утрата имущества могут прекратить узуфрукт, если компенсация не восстановит имущество. |
| Отказ | Держатель узуфрукта может письменно отказаться от права в Земельном управлении до его естественного истечения. |
| Стратегия аренды для правопреемника | Некоторые пары предоставляют наследникам зарегистрированную тридцатилетнюю аренду от узуфруктуария, чтобы преодолеть пробелы в наследовании. Требуется тщательное составление. |
Скоординировать планирование узуфрукта с Руководство по наследственному производству в Таиланде и руководство по завещанию для иностранцев, если наследование включает наследников разного гражданства.
Распространённые ошибки
Эти ошибки часто повторяются, когда экспаты полагаются на неформальные семейные обещания вместо официальных записей Земельного управления.
- Предполагая, что узуфрукт переходит к детям после смерти. Право узуфрукта прекращается вместе с узуфруктарием, если не зарегистрирована отдельная преемственность по договору аренды.
- Пропустить страхование, если владелец на это не настаивает. Полная гибель имущества может прекратить узуфрукт (право пользования) без выплаты компенсации.
- Проведение капитального ремонта без согласия владельца, вызывающее споры о конфискации или выселении при расторжении.
- Не зарегистрировать узуфрукт и опись в Земельном управлении, в результате чего это право не будет подлежать исполнению в отношении нового покупателя земли.
- Игнорирование непогашенных процентов по ипотеке. Усуфруктуарий может стать ответственным за расходы по обременению в соответствии с обязанностями, установленными Гражданским кодексом.
Часто задаваемые вопросы
Общие ответы для экспатов, использующих узуфрукт в Таиланде. Это ориентировочная информация, а не юридическая консультация по вашей конкретной сделке.
В:Что означает пользование узуфруктом в Таиланде?
Узуфрукт предоставляет обладателю владение, пользование и доход от аренды земли или дома, принадлежащих другому лицу. Это действует как долгосрочное право пользования, зарегистрированное в Департаменте земель.
В:Чем узуфрукт отличается от аренды?
Обе являются зарегистрированными правами пользования. Узуфрукт прекращается со смертью узуфруктополучателя и не переходит к наследникам. Аренда может содержать положения о правопреемстве и иметь иные правила по умолчанию согласно главе «Аренда имущества».
В:Может ли иностранец зарегистрировать узуфрукт на землю в Таиланде?
Иностранцы могут иметь зарегистрированный узуфрукт во многих структурах планирования имущества, часто в сочетании с тайским супругом или владельцем земли из числа семьи. Подтвердите право и налоговые последствия с независимым юристом перед внесением какого‑либо депозита.
В:Какие работы по содержанию должен выполнять узуфруктуарий?
Мелкий ремонт, налоги на недвижимость, если не оговорено иное, и страховка, если этого требует собственник. Значительные изменения требуют согласия собственника. Зарегистрируйте опись включённых встроенных предметов в Земельном управлении.
В:Могу ли я сдавать в аренду недвижимость, находящуюся в узуфрукте?
Да. Усуфруктуарий может сдавать в аренду и сохранять доход от аренды. Условия субаренды должны быть указаны в зарегистрированном договоре усуфрукта и в любых отдельных договоренностях аренды.
В:Что происходит, когда умирает лицо, обладающее узуфруктом?
Узуфрукт прекращается, и собственник вновь получает полное право пользования. Наследники не наследуют узуфрукт. Некоторые семьи регистрируют преемственную аренду от узуфруктуария до его смерти как отдельный шаг планирования.
В:Может ли собственник земли продать участок, пока действует узуфрукт?
Зарегистрированный узуфрукт обязывает последующих покупателей. Новый владелец принимает имущество с обременением узуфруктом до его окончания. Незарегистрированные соглашения не дают такой защиты.
В:С чего мне начать, чтобы получить более широкий контекст?
Ознакомьтесь с нашими центр недвижимости и обзор узуфрукта, затем поручите лицензированному тайскому юристу по недвижимости до подписания каких-либо документов.