Узуфрукты в Таиланде
Узуфрукт по Гражданскому кодексу Таиланда предоставляет право пользоваться и извлекать плоды из чужой собственности, часто земли, на определённый срок или на жизнь узуфруктуария. Это специализированный инструмент планирования имущества, а не обход квоты для иностранцев в кондоминиумах.
В Thai Visa Centre в Бангкоке мы помогаем иностранцам согласовать иммиграционные, банковские и имущественные планы. Руководство объясняет определение узуфрукта, порядок регистрации, сравнение с правом аренды (leasehold) и риски для иностранцев. См. наш центр недвижимости для более широкой картины владения.
Гражданский кодекс: право пользования и получения выгоды от имущества другого лица.
Узуфруктуарий не является собственником земли. «Голый» собственник сохраняет титул в Земельном управлении.
Необходимо зарегистрироваться в Земельном управлении, чтобы обязывать третьих лиц.
Часто сочетается со структурами 30-летней аренды в планах распоряжения имуществом.
Что такое узуфрукт?
Лицо, имеющее право узуфрукта, может пользоваться имуществом, получать плоды, такие как доход от аренды, и занимать землю, но не является её собственником. Голый собственник сохраняет право собственности, зарегистрированное в Департамент земель.
Узуфрукты часто используются в планировании наследства для защиты прав пользования иностранного супруга и в долгосрочных семейных договорённостях, когда прямое владение землёй иностранцами недоступно.
Требования к регистрации
Регистрация в Земельном управлении обязательна, чтобы узуфрукт имел силу в отношении третьих лиц и отображался при проверке прав на собственность. Нерегистрируемые соглашения дают слабую защиту, если формальный собственник продаёт или возникают споры.
| Требование | Детали |
|---|---|
| Регистрация в Земельном управлении | Незарегистрированные соглашения об узуфрукте не обязывают третьих лиц и не отражаются при проверке прав на землю. |
| Максимальный срок | На срок жизни узуфруктуария или на согласованный фиксированный срок. Узуфрукт прекращается со смертью, если не предусмотрено иное. |
| Сборы за регистрацию | Государственные сборы применяются в соответствии с тарифами Департамента земель при регистрации. |
| Пометка в свидетельстве о праве собственности | Зарегистрированный узуфрукт отображается при проверке титула и сохраняется за землёй, если голый собственник продаёт её. |
Узуфрукт или зарегистрированная аренда
Оба документа требуют регистрации в Земельном управлении, но имеют разные юридические цели. Внимательно сравните их, прежде чем выбирать структуру для семейного земельного плана.
| Функция | Узуфрукт | Зарегистрированная аренда |
|---|---|---|
| Основное использование | Использование и плоды (арендный доход) | Владение по контракту |
| Типичный срок | Пожизненно или фиксированный период | До 30 лет |
| Возможность переноса | Как правило, не подлежит передаче | Передаваемо, если договор это допускает |
| Регистрация | Требуется Земельное управление | Требуется Земельное управление |
Прочтите наш руководство по аренде недвижимости о ограничениях по срокам права аренды (leasehold) и положениях о продлении.
Применение планирования наследства
Пары разной национальности используют узуфрукт, когда тайский супруг владеет голой собственностью, а иностранному партнёру нужны защищённые права пользования и получения дохода. Подготовка документов юристом координирует узуфрукт с завещаниями и договорами аренды.
Защитите права пользования иностранного супруга
Таиландский супруг(а) имеет голую собственность, а иностранный партнёр получает зарегистрированный узуфрукт (пожизненное право пользования) и право на доход от аренды с семейной земли.
Пары разной национальности
Сочетание узуфрукта с тайским завещанием и структурами аренды создаёт многоуровневую защиту, когда прямое владение землёй иностранцами запрещено.
Долгосрочные семейные договоренности
Родители предоставляют детям или супругам право пользования (узуфрукт), сохраняя право собственности для целей планирования наследования.
Комбинированно с поверхностями
Права на строительство на земле с узуфруктом могут требовать отдельной регистрации суперфиции, если планируется строительство.
Риски для иностранцев
Узуфрукт защищает права пользования, но не предоставляет права собственности. Ознакомьтесь с ограничениями до регистрации, особенно с налогом на доход от аренды в соответствии с правилами Налоговое управление.
- Узуфрукт не равен праву собственности на землю. Вы не можете продать «голый» титул или претендовать на полные права собственности.
- Владелец голой собственности может продать землю. Покупатель принимает покупку с учётом зарегистрированного узуфрукта, но взаимоотношения с новым собственником меняются.
- Налог на доходы от активов, например на арендную плату, может применяться в соответствии с правилами Налогового департамента.
- Плохая юридическая проработка создаёт споры по обслуживанию, улучшениям и тому, кто оплачивает налоги на имущество.
- Узуфрукт — это специализированный инструмент, а не способ обхода квоты на иностранное владение в кондоминиумах.
Не является заменой завещания: Сочетайте узуфрукт с тайским завещанием. См. наш Вопросы по тайскому завещанию по вопросам наследования других активов.
Распространённые ошибки
Иностранные покупатели и долгосрочные резиденты сталкиваются с этими ошибками при использовании права усуфрукта на землю в Таиланде. Проверьте информацию с лицензированным юристом перед подписанием или внесением задатка.
- Ополагаться на незарегистрированное соглашение об узуфрукте, выходящее за рамки базовых прав владения.
- Путать узуфрукт с арендным правом без регистрации в Земельном управлении для долгосрочного пользования.
- Предполагая, что узуфрукт сохраняется при продаже chanote без проверки очередности зарегистрированных обременений.
- Оплата надбавки за конструкцию без письменного подтверждения от юриста о сроке узуфрукта и условиях его продления.
- Игнорирование налоговых и наследственных последствий узуфрукта, зарегистрированного на земле, принадлежащей тайскому собственнику
Часто задаваемые вопросы
Общие сведения об узуфруктах в Таиланде. Это справочная информация, а не юридическая консультация по вашему конкретному плану распоряжения имуществом.
В:Могут ли иностранцы зарегистрировать узуфрукт в Таиланде?
Да, если базовый земельный титул допускает регистрацию, а сооружение соответствует политике Земельного кодекса по использованию земли иностранцами. Независимая проверка юристом по недвижимости необходима перед регистрацией.
В:Могу ли я строить на земле, находящейся в узуфрукте?
Только если соглашение об узуфрукте и разрешения на строительство это допускают. Для строительства часто требуются совмещённые права суперфициев, регистрируемые отдельно в Земельном управлении.
В:Заменяет ли узуфрукт завещание?
Нет. Сочетайте право узуфрукта с тайским завещанием для передачи других активов. См. наш Часто задаваемые вопросы о тайском завещании.
В:В чем разница между узуфруктом и арендой (leasehold)?
Узуфрукт предоставляет право пользования и извлечения плодов (например, арендного дохода) в соответствии с правилами Гражданского кодекса. Зарегистрированная аренда предоставляет владение по договору сроком до 30 лет. Оба права требуют регистрации в Департаменте земель.
В:Что произойдёт, если голый собственник продаст землю?
Зарегистрированный узуфрукт обязывает нового владельца. Покупатель получает право собственности с учетом ваших зарегистрированных прав. Практические взаимоотношения и обязательства по содержанию должны быть четко прописаны в первоначальном соглашении.
В:Сколько времени занимает регистрация узуфрукта?
В тот же день в Земельном управлении при условии, что документы и право собственности в порядке. Адвокат готовит соглашение и регистрационные формы заранее.
В:Можно ли сочетать узуфрукт с 30-летней арендой?
Да. В планах наследства часто совмещают узуфрукт для пожизненного пользования с зарегистрированными структурами аренды для дополнительной защиты. Юрист, составляющий документы, координирует оба инструмента.
В:Отражается ли узуфрукт при проверке права собственности?
Зарегистрированный узуфрукт отображается в выписке из реестра земельного департамента рядом с ипотеками и другими обременениями. Всегда заказывайте проверку титула перед принятием прав узуфрукта.