泰国的地上权
地上权允许你在他人土地上拥有建筑物。当外国人不能持有土地所有权时，这通常是与已登记的租赁别墅和房地产结构配套的标准方式。
地上权（Sidhi-thos）在他人所有的土地上设立对建筑物的独立所有权。
未登记的地上权不会对购买该土地的第三方产生约束力。
别墅项目将30年租赁与地上权一并在土地局登记。
地上权人仅拥有建筑物，而不拥有其下方的土地。
地上权与其他权利的比较
评估别墅方案的外国买家在支付定金前，应了解地上权（superficies）与租赁（lease）、用益权（usufruct）及公寓永久产权（condo freehold）之间的区别。
| 结构 | 详情 |
|---|---|
| 地上权 | 拥有建筑物；土地仍归泰国土地所有者；在土地部 (DOL) 登记 |
| 用益权 | 以土地持有并收取果实；作为不同的遗产规划工具；在专门案例中常与其他工具结合使用。 |
| 已登记的租赁 | 对土地的占有权最长可达30年；仅此并不赋予建筑物所有权。 |
| 永久产权公寓 | 外籍配额途径；单元所有权无需地上权 |
| 代持土地 | 对外国人非法；不要将其与合法的租赁加地上权（superficies）混淆。 |
地上权登记流程
从权属核实到在土地局登记地上权，请遵循此流程。未登记的协议不会在土地记录上转移优先权。
确认土地权属
核实地契（Chanote）或可接受的 Nor Sor 权属，并确认出租方为登记所有人且有权授予租赁及地上权（superficies）。
协商租赁期限
在地上权（superficies）注册之前，先修订最初的30年注册租赁文本。续期条款需要律师审查。
拟定地上权协议
在泰文文书中明确建筑范围、维护、期满移除及转让权利。
同时登记两项权利
租赁与地上权须在土地局登记，方能对土地登记簿上的第三方产生约束力。
协调继承事宜
起草转让和继承条款，以便在允许的情况下继承人能够接替租赁和地上权。
保持注册。
跟踪续期日期和法定费用。登记失效会削弱对土地出售的可执行性。
地上权合同清单
每份别墅地上权（superficies）协议在您电汇订金前应明确涵盖以下要点。
- 地上权期限与登记租赁期限一致
- 如果计划将来转售别墅权益，请注意转让条款
- 明确规定维护与改良的所有权
- 租赁期满时的结构拆除义务
- 双重登记费用分摊按合同协商确定
- 在别墅支付订金前进行独立律师审查
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费用及登记费用
在签署前协商登记费分摊。税务处理可能涉及税务局，视结构和转让事件而定。
| 成本类型 | 详情 |
|---|---|
| 地上权登记 | 按土地部（DOL）费率收取土地办事处费用；在合同中协商付款方 |
| 租赁登记 | 按登记租赁价值另收费用；别墅方案两者均须完成 |
| 律师起草 | 泰语文书与双重登记的协调 |
| 建筑许可证 | 在支付施工款之前，确认许可证与地上权（superficies）范围相符。 |
| 年度法定费用 | 一些地产计划在登记费用之外另收持续管理费 |
在您电汇押金之前，请咨询在0注册的律师审查您的交易。
外国人常见错误
地上权纠纷通常源于未登记或租赁搭配不明确。及早由律师审查可避免大部分损失。
- 假定仅凭地上权（superficies）即可获得土地使用权，而不需登记租赁。
- 在产权登记上未确认双重登记之前签署别墅合同。
- 将未登记的地上权视为对土地买卖具有可执行力
- 在计划将来转售租赁别墅时合同中没有转让条款
- 将地上权（superficies）与非法的代名公司土地结构混淆。
常见问题
关于外籍人士在泰国购买或持有房产的一般性答复。本信息为概述性说明，不构成针对您具体交易的法律建议。
问：在泰国法律下，什么是地上权？
A:地上权是民法上的一种权利，允许你在他人土地上拥有建筑物。须在土地局登记以对抗第三方。
问：地上权是否可绕过外国人土地禁令？
A:不。您不拥有土地。您拥有的是建在租赁土地或他人土地上的建筑物，受登记和合同条款约束。
问：地上权与用益权的区别？
A:地上权赋予建筑物所有权。用益权则授予土地的使用权及孳息。别墅项目通常采用租赁加地上权的组合，而非单独使用用益权。
问：我可以出售带有地上权的别墅吗？
A:如果合同允许，您可以转让租约和地上权（superficies）。买方律师必须审查可转让性及剩余期限。
问：地上权期限必须与租赁期限一致吗？
A:务实的方案应将两者期限对齐。如果不匹配，则在租约结束且建筑权利仍不明确时会产生风险。
问：如果地主出售土地怎么办？
A:已登记的租赁和地上权对土地买方具有约束力。未登记的权利在出售时可能不受保护。
问：谁负责维护该建筑？
A:合同应分配维护、保险和改良费用。租约续期时此类争议常见。
问：这能取代房地产律师吗？
A:不。本指南为一般性指引。在支付任何别墅定金前，请聘请持牌泰国房产律师。