外国人可以在泰国购买房产吗？
外国人可以在泰国购买不动产，但并非所有资产类型均可。土地法的限制意味着多数买家无法直接拥有土地。公寓和已登记的租赁结构是合法途径。
在曼谷泰国签证中心，我们协助外籍人士将移民、银行和置业计划对齐。本指南说明您可以拥有哪些产权、哪些为禁止事项以及如何安全启动。在支付任何定金之前，请阅读我们的公寓购买指南和房产中心。
外国人可在49%配额内拥有已登记的公寓单位。
土地法禁止外国人直接拥有土地，仅有少数狭窄例外。
在土地上的登记租赁，续约由合同决定（可选）。
拥有房产并不会自动赋予移民身份。
外国人可拥有的财产
泰国法律为外国人提供若干合法的所有权和使用权利。下表将每种资产类型对应其法律地位。请在土地局处确认登记。
| 资产 | 法律地位 |
|---|---|
| 公寓单元 | 在《公寓法》规定的49%外国人配额内以您名义持有永久产权 |
| 已登记的租赁 | 土地期限最多30年，若协商可在合同中载明续期条款 |
| 地上权 | 在泰国人所有的土地上按约定期限拥有建筑结构的权利 |
| 用益权 | 对土地的使用和收益权，期限为终身或约定期限 |
外国人不可拥有的财产
这些限制会牵连那些依赖中介宣传而非登记产权的外籍人士。未登记的租赁承诺和代持公司方案具有严重的法律风险。
| 资产或架构 | 为什么会失败 |
|---|---|
| 永久产权土地 | 根据土地法禁止，狭窄的BOI或工业案例除外 |
| 代持公司土地 | 泰国股东为外国人代持股份属违法行为，并将被追究法律责任 |
| 未登记的租赁承诺 | 超过30年的口头续约在土地局不可强制执行 |
| 未登记的公寓 | 不受《公寓法》管辖的建筑不向外国人授予永久产权。 |
公寓：默认途径
根据公寓法 B.E. 2522，已登记公寓在满足配额、汇款和登记要求时允许外国人拥有永久产权。泰国银行 的外汇管制规则适用于购房汇款。
确认公寓法登记
核实项目是否持有公寓法定法人执照。未登记的建筑不得向外国人提供永久产权单位。
查询外国人配额
在支付定金前，要求公寓法定管理机构出具证明，显示剩余的外国人持有配额。
从国外汇款
以外币电汇购房款。泰国银行会出具带有“公寓购买”用途栏目的外汇交易表（FET表格）。
完成尽职调查
签署买卖协议（SPA）前进行产权查询、产权负担检查和独立合同审查。
在土地办公室登记
双方办理过户时须携带产权证、税款缴纳凭证、外汇交易文件（FET）及法人清算证明。
单独规划签证
公寓产权证不替代退休签证、Elite 签证或其他长期居留签证的要求。
曼谷、普吉岛、芭提雅和华欣的城市专属指南已在我们的房产中心中列出。
租赁别墅和房屋
度假市场通常出售的是登记租约，而非土地永久产权。在将别墅价格与曼谷公寓价格比较之前，务必了解两者的差异。
- 度假开发商通常出售带有可选续约条款的30年注册租赁权
- 续期为合同事项，并非自动生效。支付定金前必须由律师审查。
- 地上权可能允许建筑物所有权，而土地仍归泰国所有者所有
- 用益权授予使用权，但在转让和继承方面适用不同的规则
- 根据你的生活方式目标，比较租赁产权（leasehold）成本与公寓永久产权（freehold）。
泰国配偶购买土地（多项）
当泰国配偶在婚姻期间取得土地时，地政局要求声明该款项为泰国国民的个人财产。关于继承和婚前财产规划请咨询独立律师。参见我们的 租赁协议指南。
外国人常见错误
这些错误在泰国各地涉及外国购房者的纠纷中反复出现。及早聘请律师可防止大部分本可避免的损失。
- 假设任何面向外国人销售的物业都可以以您的名义拥有完全产权
- 使用以泰国名义的公司结构持有土地。这是非法且不可执行的。
- 相信与泰国公民结婚会自动赋予外国配偶土地所有权
- 在确认外籍配额或登记租赁期限之前支付定金
- 期望购房可以替代正规的长期居留签证规划
常见问题
为外籍人士研究在泰国的外国房产所有权提供的一般性回答。此为指引，不构成针对您具体交易的法律建议。
问：购买公寓能否获得签证？
A:不。财产所有权与移民身份是独立的体系。请通过退休、婚姻、Elite、LTR 或其他合法类别独立规划您的签证。
问：我的泰国配偶可以为我购买土地吗？
A:泰国配偶可以购买土地，但土地局要求共同声明该土地为泰国公民的个人财产，而非为外国人持有。
问：我可以在本地为购买融资吗？
A:向外国人发放抵押贷款很少见。通常需以现金汇款或离岸融资为主。泰国银行对非居民借款人设有严格资格要求。
问：公寓的外国持有配额是多少？
A:《公寓法》第19条规定，每栋楼的可售面积中外国人持有比例上限为49%。在支付定金前，应书面核实配额。
问：外国人可以购买房屋或别墅吗?
A:不可作为土地永久产权。可行路径为登记租赁权、地上权或公寓单元。市场宣传常掩盖此差别。
问：代持公司有可能假吗？
A:不。泰国股东代外国人持股以取得土地违反《土地法》，并可能面临刑事责任。
问：哪些文件可证明公寓购买合法？
A:来自泰国银行的 FET 表格、买卖协议、法人外国配额证书，以及以您名义登记的土地局单位产权证。
问：我应该从哪里开始研究所有权规则？
A:先从我们的房产中心获取概览，然后在联系房地产律师前阅读公寓购买指南和尽职调查清单。