泰国的地上权
《民法典》下的地上权（Sidhi-thos）允许您在他人所有的土地上拥有建筑物。它通常与登记的租赁结合使用，应用于普吉岛、苏梅岛和华欣的别墅及地产项目。
在决定购买任何期房别墅之前，将我们的房产中心与superficies 概述进行比较。
地上权人登记为建筑物的所有人，而非土地地块的所有人。
土地所有者在整个期限内保留查诺特（Chanote）或诺索（Nor Sor）地契。
在土地局登记可对抗随后发生的土地转让。
地上权期限通常与登记的土地租赁期限相关联。
常见的外国买家结构
大多数外国人合法购买别墅的程序是在土地局按双重登记顺序办理。
| 步骤 | 操作 |
|---|---|
| 第1步：土地租赁 | 在地政局登记30年租赁，应在设立地上权（superficies）之前或同时登记 |
| 第2步：地上权契约 | 在同一土地权籍记录上登记建筑物所有权 |
| 第3步：建筑许可证 | 确认施工与登记的地上权（superficies）范围一致 |
| 第4步：转让权 | 如果计划转售，合同必须允许转让给买方或继承人。 |
| 第5步：续签计划 | 将续签承诺视为关于可执行性的法律问题，应交由你的律师处理。 |
登记工作流程
土地局登记产生可强制执行的优先权。未登记的别墅合同不能替代 土地局 的土地记录条目。
产权尽职调查
在任何别墅定金支付前，律师核实土地类别、产权负担及卖方权利授权。
拟定泰国文书
为土地局登记准备的泰文租赁和地上权协议。
登记土地租约
首次登记的租赁会产生占有权，法定最高期限可达30年。
登记地上权
第二登记将建筑物的所有权记录与土地所有权分开。
核实土地登记
取得更新后的产权摘录，显示租赁和地上权（superficies）注记。
规划退出或转售
在您需要出售别墅权益之前，确认转让手续和费用。
注册前清单
在支付别墅定金或建设里程碑款项前，确认以下每一项。
- 租赁和地上权均出现在更新后的土地所有权摘录中
- 建筑蓝图与登记的地上权描述相符
- 合同中规定的维护与保险责任
- 违约和没收的触发条件已明确定义
- 已就租期结束时的结构拆除问题作出处理。
- 对期房别墅开发商的财务稳定性已进行核实
房产中心
浏览我们的 0，了解外籍买家的所有权途径、税务和城市指南。
登记及过户费用
土地局费用及律师费用预算。税务局可能会根据登记价值征收印花税。
| 费用类型 | 备注 |
|---|---|
| 租赁登记费 | 按 DOL 费率的租赁价值百分比；协商付款方 |
| 地上权登记费 | 土地办事处对地上权价值的另行收费 |
| 律师费用 | 起草并出席登记；请索取书面报价 |
| 印花税 | 可能适用，视协议金额和期限而定 |
| 转售时的转让 | 将租赁权和地上权转让给买方时的土地办事处费用 |
在您电汇押金之前，请咨询在0注册的律师审查您的交易。
需注意的风险
当地上权方案在登记或续期假设失效时会失败。请与独立律师审查这些风险。
- 即便您认为别墅完全属于您，租约不续签仍会威胁土地使用权
- 关于期限届满时结构的维护与拆除的争议
- 未登记的地上权对购买该土地的买方不具有强制执行力。
- 假定关于90年所有权的营销表述等同于已登记的权利
- 在具有复杂历史的海岸或度假区土地上跳过产权调查
常见问题
关于外籍人士在泰国购买或持有房产的一般性答复。本信息为概述性说明，不构成针对您具体交易的法律建议。
问：地上权在泰国如何运作？
A:地上权人拥有建筑物，而土地所有人保留土地所有权。为对抗第三方，双方的权利必须在土地部登记。
问：为什么将租赁与地上权（superficies）结合？
A:外国人不能拥有土地。登记租赁保障土地使用权，而地上权保障在该租赁地块上的建筑物所有权。
问：注册费用有哪些？
A:土地办事处费用按DOL费率并基于登记价值计算。律师准备文书并协调双重登记。
问：地上权可以在租赁期满后继续存在吗？
A:可执行性实际上取决于合同和登记。条款不匹配会带来严重风险。请根据律师建议使两者一致。
问：租约到期时会发生什么？
A:合同应明确涉及构筑物的拆除、续期或赔偿。若措辞不清，此类争议常见。
问：我可以为地上权（superficies）别墅融资吗？
A:泰国银行对租赁产权别墅的抵押贷款对外国人而言很难获得。请规划现金购买或由开发商提供的融资，并由律师审查。
问：海滨有什么不同吗？
A:适用相同的租赁加地上权结构。对沿海土地所有权和建筑许可需加强尽职调查。
问：在哪里可以了解更多？
A:请参阅我们的房产中心，并在签约前联系持牌泰国房产律师。