作为外籍人士在泰国购买房屋
外国人不能以完全所有权拥有带房屋的土地。实际可行的方案包括：登记租赁并配合地上权的别墅方案、在特殊情况下的用益权、由泰国配偶购买并出具法定声明，或在项目符合条件时购买公寓。
土地法禁止外国自然人拥有土地。
30年注册租赁，附带地上权以拥有建筑物。
以泰国配偶名义登记的土地会触发法定的外国资金声明要求。
获许可的公寓可在不涉及土地问题的情况下提供类似独栋住宅的居住体验。
合法的房屋所有权结构
在泰国签署任何房屋或别墅买卖合同之前，比对不同的产权结构。
| 结构 | 您所持有的 |
|---|---|
| 登记租赁加地上权 | 您拥有房屋；土地以不超过30年租赁；两者都在土地局（DOL）登记。 |
| 用益权 | 将相关权利用于遗产规划；在律师指导下采用专业的结构安排。 |
| 泰国配偶姓名 | 土地登记在泰籍配偶名下；外籍人士出资需有法律声明 |
| 共管公寓 | 如果在外籍配额内的永久产权单位；房屋地块没有土地所有权证书 |
| 泰国公司 | 仅限合法商业；以他人名义持有土地属非法 |
购房尽职调查
别墅和住宅项目必须在土地局登记权利。开发商的口头承诺不能替代土地登记记录。
接受土地限制
确认您未从事非法委托持有或变相土地所有权。
选择合法结构
与律师比较租赁加地上权（superficies）的别墅、公寓方案，或通过泰国配偶路线。
对项目的尽职调查
建筑许可证、土地所有权证、开发商偿付能力和登记承诺。
审查租赁合同及地上权
在支付定金前审查转让、继承、续期和维护条款。
在土地办公室登记
租赁和地上权必须出现在土地所有权摘录中。
规划继承事宜。
如果计划长期持有，泰国遗嘱与租赁对继承人可转让性的规定
别墅尽职调查清单
在支付别墅定金之前，与独立法律顾问一起完成下列事项。
- 建筑许可证和蓝图与宣传的别墅相符
- 由律师审查登记租赁的期限和续约条款
- 地上权与租赁在产权摘要上同时登记
- 开发商在期房住宅项目上的业绩记录已核实
- 海滨或沿海产权需进行更严格的尽职调查
- 租赁合同中的继承与可转让条款
房产中心
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登记及项目费用
双重登记及持续计划费用预算。税务局可能会对某些转移事件征税。
| 费用类型 | 备注 |
|---|---|
| 租赁登记 | 按租赁价值收取土地办事处费用；可协商付款方 |
| 地上权登记 | 建筑权登记的 DOL 费用单独收取 |
| 律师审阅 | 别墅买卖协议（SPA）及双重登记协调的必要事项 |
| 施工里程碑 | 预售付款与可核实的施工进度挂钩 |
| 年度房产费用 | 某些别墅项目收取业主法团费或管理费 |
在您电汇押金之前，请咨询在0注册的律师审查您的交易。
购房者常见错误
当土地限制与市场宣传不符时，外国购房者会遭受损失。请尽早核实产权结构。
- 在只有租赁权存在时，相信宣传的“永久产权”房屋描述
- 使用名义股东非法持有土地的泰国公司
- 跳过对期房别墅的建筑许可核查
- 在计划将别墅传给子女时，租赁合同中无继承条款
- 选择购房计划而未比较已登记公寓的替代方案。
常见问题
关于外籍人士在泰国购买或持有房产的一般性答复。本信息为概述性说明，不构成针对您具体交易的法律建议。
问：外国人可以在泰国购买房屋吗?
A:不可作为带房屋的永久产权。可采用租赁加地上权、分层公寓或合法配偶结构，并请律师审查。
问：我可以通过泰国公司购买房屋吗？
A:仅限合法经营活动。通过公司名义代持土地（nominee）是非法的。
问：外国人可以拥有海滨房屋吗?
A:适用相同的租赁加地上权结构，对沿海地块的地权需进行额外尽职调查。
问：关于继承怎么办？
A:对于别墅权益，泰国遗嘱及包含租赁可转让性条款是必需的
问：租赁权等同于拥有吗？
A:租赁权是有固定期限的登记使用权，而非永久土地所有权。
问：我可以获得按揭贷款吗？
A:外国人在租赁地别墅上办理抵押贷款较为困难。应准备现金或与开发商协商付款条款，并由律师审查。
问：用于房屋的比较：用益权 vs 地上权（superficies）？
A:地上权是在租赁土地上拥有建筑物的权利。用益权是土地使用权。别墅安排通常采用租赁加地上权的组合。
问：我应该改买公寓吗？
A:如果关注永久产权且希望更简单的过户流程，位于外籍配额内的公寓通常是更稳妥的路径。