外国人在泰国购地
根据《土地法》，外国人直接购买土地被禁止，罕见的例外为经泰国投资促进委员会（BOI）推动的工业项目。任何面向外国人的土地销售计划在付款前均需由独立律师审查。
土地法禁止外国自然人注册土地所有权。
名义股东为外国人持有土地在泰国将面临执法行动。
登记租赁赋予占有使用权，而非土地所有权。
公寓产权包括按比例分配的土地份额，但没有独立的土地契约。
土地所有权的合法替代方式
需要土地使用权而非地契的外国人，应在独立律师的指导下对这些登记的结构进行核查。
| 替代方案 | 法律效力 |
|---|---|
| 直接购买土地 | 对外国自然人而言非法，BOI 批准的少数工业案例除外。 |
| 30年注册租赁 | 合法的长期使用；续约条款需律师审查 |
| 用益权 | 登记的使用和收益权；一种遗产规划工具 |
| 泰国配偶购买 | 以泰国人名义登记的土地（附法定外国资金声明） |
| 公寓永久产权 | 单元产权包含处于外国人持有配额内的不可分割土地共有份额 |
评估土地使用选项
合法的土地使用须在 土地局 登记。代理人的口头承诺不构成可执行的土地权利。
拒绝非法方案
远离代名人公司土地套餐和未登记的 Sor Kor 出售。
明确您的目标
区分土地所有权与长期使用、耕种或别墅居住等情形。
选择合法替代方案
租约、用益权、公寓产权，或经专业律师审核的合法BOI结构。
产权尽职调查
在签订任何土地使用合约之前，核实是否为 Chanote，或是否为较弱的占有性产权。
在土地办公室登记
未登记的协议在对抗土地出售给第三方时不具优先权。
对齐签证规划
任何签证类型均不能推翻土地法典对于土地所有权的禁止规定。
红旗检查清单
如果土地出让中出现以下任何情况，请立即停止并咨询律师。
- 律师确认架构不是名义持有人或掩饰性所有权
- 在更新的地政局 (DOL) 摘录中核实土地权属类别
- 登记租赁或用益权在主张时会出现在地契上。
- 续期宣传与法定30年现实的对比
- 如主张工业例外，应以书面形式确认BOI促进资格
- 如配偶持有产权，则准备泰国配偶声明书。
房产中心
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费用比较
非法方案可能报出较低的预付款，但存在全部损失的风险。合法途径涉及 税务局 的注册费用。
| 路径 | 成本概况 |
|---|---|
| 租赁登记 | DOL费用按租赁价值和租期计算 |
| 用益权登记 | 对用益权（usufruct）协议的单独登记收费 |
| 律师尽职 | 在支付任何土地使用押金前必须 |
| 代持方案损失 | 在执法过程中非法建筑倒塌，可能导致全部损失风险。 |
| 公寓过户 | 合法替代方案：适用标准过户费并需进行配额核查 |
在您电汇押金之前，请咨询在0注册的律师审查您的交易。
购地风险警示
针对名义人土地结构的执行仍将继续。通过登记并咨询独立法律顾问来保护自己。
- 依靠公司方案自持土地但未取得BOI或无合法商业依据的做法不可取。
- 将未登记的Sor Kor 1（占有证）占有权主张当作永久产权购买
- 将90年租赁的营销宣传视为等同于土地所有权。
- 假定Elite签证或退休签证授予土地所有权
- 别墅或农地合同中缺少土地局（DOL）登记承诺
常见问题
关于外籍人士在泰国购买或持有房产的一般性答复。本信息为概述性说明，不构成针对您具体交易的法律建议。
问：外国人可以在泰国购买土地吗?
A:《土地法典》不允许外国自然人直接取得永久产权，除非极少数由投资委员会（BOI）批准的工业促进项目。
问：任何签证允许拥有土地吗？
A:签证不能凌驾于土地法典。泰国精英、退休和长期居留（LTR）签证均不赋予土地所有权。
问：长期租赁等同于购买土地吗？
A:不。租赁授予的是在登记期限内的使用权。土地仍归泰国所有者所有。
问：通过公司安排取得土地的方案安全吗？
A:名义结构是非法的。经 BOI 批准的合法公司属于工业性质，而非用于住宅投机。
问：泰国配偶可以替我购买土地吗？
A:配偶可在就外国婚姻财产规则作出法定声明后持有产权。请咨询专业建议。
问：什么是 Sor Kor 1？
A:属有性土地主张，而非 Chanote（永久地契）。如被宣传为外籍人持有途径，风险很高。
问：用益权与土地租赁？
A:双方在 DOL 登记。用益权（usufruct）包括对果实的权利。选择取决于遗产规划及律师建议。
问：在陆地生活的外籍人士最安全的途径是什么？
A:别墅为登记租赁加地上权，或公寓为在外国人配额内的永久产权。