外籍人士泰国房产陷阱
外国买家重复犯同样昂贵的错误：挂名公司、未登记的租赁、外国人配额已用尽、期房开发商违约、未做产权查询以及继承的公共区域管理费（CAM）欠款。本指南将每个陷阱对应到其现实后果，帮助您避免损失定金或购买无法执行的产权结构。
在曼谷泰国签证中心，我们协助外籍人士将移民、银行和置业计划对齐。从我们的购房概览开始，或浏览完整的房产中心以获取更深入的指南。
泰国公民为外国控制者持有土地违反《土地法典》关于国籍的规定。
未在土地局登记的租赁对第三方的可执行力有限。
即使该单位面向外国人销售，49%配额已用尽也会阻止您的购买。
期房合同需要由律师审查托管条款和竣工担保。
常见陷阱与后果一览
在尽职调查期间使用此表。如果任何一行与您的交易相符，请暂停并在支付定金前指示独立律师介入。
| 陷阱 | 后果 |
|---|---|
| 代持公司持有土地 | 非法结构。协议不可执行。各方承担刑事和民事责任。土地可能被没收。 |
| 未登记的租赁协议 | 对土地所有者出售或抵押的保护薄弱。续期承诺可能无法约束随后受让人。 |
| 外国人公寓配额已用尽 | 在土地局过户被阻止。如合同缺乏配额确认条款，定金可能被没收。 |
| 开发商预售违约 | 部分付款存在风险。若买卖合同（SPA）条款不健全，完结时可能延迟且退款权利有限。 |
| 跳过产权契约审查 | 购买受抵押、有争议或类别错误的土地。抵押和留置权会转移给不知情的买家。 |
| 忽视公共区域维护费（CAM）欠款 | 转售买家将承继未付的公共区域费用。公寓业主管理处（Juristic office）可能会阻止过户。 |
针对外国买家的重要警告
这四种情形是我们从外籍客户那里看到最多争议的原因。每一种都应视为交易的硬性中止点，直到你的律师确认可继续。
代持公司风险警示
任何承诺通过泰国代持股东取得土地所有权的中介，都是在兜售非法结构。土地局和税务局会积极调查名义安排。
租赁登记警告
纸面上的30年租约若未在土地局登记意义不大。口头承诺续期至90年并不具法律约束力。
预售定金陷阱
开发商在开工前要求大额定金。如果在 SPA 中没有约定托管、竣工保证金及违约救济，您的资金可能会在多年内暴露风险。
产权查询不可谈判
没有信誉良好的律师会跳过产权查册。如果代理人施压让您跳过，这是应当远离该交易的最强信号。
看房期间的红旗事项
如果在律师完成尽职调查前遇到以下任何信号，应退出或暂停交易。
- 代理人在收取定金前拒绝提供法人证明或地契（Chanote）复印件。
- 卖方强烈要求以现金支付，绕过有记录的银行转账渠道。
- 预售宣传展示已完成的效果图，但没有建筑许可证或环境影响评估（EIA）批准。
- 租赁协议承诺90年，但实际只提供30年的登记。
- 涉及您签署未披露控制或回贷文件的泰国公司购地。
如何避免常见陷阱
四个实用检查点可减少大多数外国买家的损失。无论资产类型或价格区间，都应在每笔交易中纳入这些检查点。
以书面形式核实外籍配额
在支付任何定金前，向公寓办事处索取最新的法人证书。
登记所有土地权利
租赁权、地上权和用益权必须在土地局的不动产权登记中注明。
审查公共区域维护费（CAM）报表。
关于二手公寓，请向业主委员会（juristic person）确认公共区域维护费已结清。
使用独立法律顾问
不要仅依赖卖方律师或开发商推荐的律所作为唯一审查方。
代理人利益冲突警告： 挂牌经纪代表卖方，而非您。他们的佣金取决于是否成交。独立的法律审查是发现经纪人可能未披露的配额、产权和合同问题的唯一方法。
在您聘请律师之前，请阅读我们的房地产律师指南，了解费用范围与风险提示。
产权查询与合同审查
买方经常混淆这两个步骤。两者均为必要，且彼此不可替代。
| 步骤 | 它确认什么 |
|---|---|
| 地契查询 | 卖方所有权、负担、权证类别、边界历史以及土地或单元上登记的权利。 |
| 合同审查 | 付款条款、违约救济、退款条款、完成日期，以及 SPA 条款是否与产权调查结果一致。 |
常见错误
外籍买家和长期居留者在应对泰国房产陷阱时容易遇到这些错误。在签署合同或支付订金前，请向持牌律师核实相关事实。
- 在代理认为律师审查对简单转售不必要后继续办理
- 在需要法人函时接受口头配额确认
- 以旅游签证停留作为长期房产投资的依据而没有合法签证
- 在未由独立律师就缺陷保修条款出具红线修订的情况下签署开发商标准 SPA。
- 假定在资金直接电汇至卖方时存在托管账户或律师信托账户
常见问题
泰国房产陷阱（面向外籍人士）的一般性解答。本内容为概览，不构成针对您具体交易的法律意见。
问：在购买泰国房产时你可能会犯哪些错误？
常见错误包括代持公司安排、未登记的租约、购买已用尽的外国人配额、在未审查合同的情况下信任期房营销、跳过产权查询，以及忽视转售单位的公共区域维护费（CAM）欠款。
问：如果我跳过产权证审查，会怎样？
您可能会购买存在隐藏抵押、界线纠纷、错误产权类别或非法建筑的财产。追索成本高昂且有时不可能。产权调查是每次安全购买的基础。
问：在没有法律指导的情况下购买期房有哪些风险？
开发商破产、施工延误、规格变更以及薄弱的退款条款可能使您的定金被困多年。独立合同审查可在付款前识别违约救济和托管保护措施。
问：代持公司对外国人是否可能合法？
不。以泰国公民作为名义股东代为持有土地以利外国人，违反《土地法》。记录名义持股安排的协议为无效，并可能触发刑事调查。
问：我可以依赖90年租赁承诺吗？
登记租赁期限最长为30年。合同约定的续期选项存在，但其可执行性取决于是否登记、土地所有者的偿付能力以及继承者是否受约束。对于以长期租赁作宣传的说法应持怀疑态度。
问：如果我付了定金后外国配额已满怎么办？
土地厅会阻止过户。能否追回款项取决于您买卖合同（SPA）中的退款条款。务必在支付定金前确认配额，并在合同中加入以配额可用性为条件的条款。
问：本指南能否替代房地产律师？
不。此页面为一般性指引。每笔交易都需要由持牌律师进行独立产权调查、合同审查及到土地局办理。