用益权在泰国的适用
登记的用益权（usufruct）允许你居住、维护并出租你并不拥有的财产。对于混籍夫妇和遗产规划者而言，这是民法典下的实用工具。土地局的登记、日常管理义务以及死亡时的终止都需在入住前做好规划。
民商法典赋予用益权人对不动产的使用和收益权。
登记期限为用益权人终身或最长三十年，以适用者为准。
未登记的用益权不会约束购买该土地的第三方买家。
用益权在用益权人去世时终止。它不像租赁那样会传给继承人。
维护与保险义务
《民商法》第1417条对用益权人设定了持续性义务。应把这些视为日常管理规则，而非契约中的脚注。
| 关税 | 实用含义 |
|---|---|
| 零星维修 | 用益权人负责保持物业处于适当状态，包括日常维护和小型修缮。 |
| 税费与关税 | 支付房产税及对产权负担的任何利息，除非合同另有约定由业主承担。 |
| 保险 | 所有者可强制购买保险。应维持保险覆盖，以防火灾或灾害导致用益权（usufruct）终止而无复建资金。 |
| 无重大改动 | 结构改动需得到房屋所有人同意。将固定装置列入登记清单以避免租约终止时发生纠纷。 |
| 合理使用 | 用益权人须对因不当使用造成的折旧或损耗负责，但对合法占用产生的正常磨损不承担责任。 |
登记工作流程
在土地局登记可对抗之后的土地转让。私人合同中未登记的用益权承诺若所有人出售并不能保护您。
产权尽职调查
律师核实Chanote或Nor Sor土地证书、所有人身份、抵押情况，以及该地块是否允许设立用益权（usufruct）。
拟定用益权契约
泰语文书为土地局备案规定了期限、范围、维护分担、保险和转租权利。
准备清单
列出用益权中包含的固定装置和改良部分。在土地局将该清单与用益权一并登记。
在土地办公室登记
业主和用益权人都需到省土地局，在土地权属摘录上登记该权利。
房屋登记
登记的用益权有助于申请住址登记簿（Tabien Baan），以获得更切实的保障。
规划日常管理
在接收房产前设置水电账户、租金收取流程和维修合同。
日常管理和租赁用途
一旦登记，用益权人负责管理占用、租户和运营成本。务必在合同中记录每一项收入和支出来源。
| 主题 | 用益权 |
|---|---|
| 租金收入 | 用益权人在登记的期限内可出租该物业并保留租金收益。 |
| 转租 | 可向第三方授予租赁。法院认为，在某些继承安排中，转租在用益权终止后仍能继续存续。 |
| 公用事业及公共区域维护费（CAM） | 在用益权合同中指定由谁支付公共区域费用、泳池维护和物业安保费用。 |
| 所有者出售受阻 | 在用益权期间，所有者未经用益权人同意或未处理登记权利，不得出售或转让土地。 |
| 用益权转让 | 根据《民商法典》第1422条，用益权人在权利存续期间可以将用益权转让给第三方。 |
用益权与普通法对比
用益权类似于普通法辖区中的终身地役权（life estate）或取利权（profit à prendre），但它在权利人死亡时终止，不能转给继承人。英美法中的地役权（servitudes）可能可继承，而泰国的用益权则不可继承。如有需要，可通过单独登记的租赁安排继承。
另请参阅 地上权指南 以了解租赁土地上的建筑权。
终止与死亡规划
死亡导致的终止是外籍配偶最常遇到的意外。用益权在用益权人死亡时终止。除非您事先安排了继承安排，否则土地所有人将重新获得全部权利。
| 触发 | 结果 |
|---|---|
| 用益权人死亡 | 权利自动终止。财产归还原所有人。继承人不能继承用益权本身。 |
| 固定期限到期 | 三十年上限或约定的较短期限届满后，该权利即终止，除非通过新的登记续期。 |
| 未投保情况下的销毁 | 火灾或财产全部损毁可能终止用益权，除非赔偿使财产恢复原状。 |
| 放弃 | 用益权人可在自然到期前于土地局以书面方式放弃该权利。 |
| 继承人租赁策略 | 有些夫妇由用益权人向继承人授予登记在案的三十年租赁，以弥补继承空档。需谨慎起草。 |
常见错误
当外籍人士依赖非正式的家庭承诺而不是土地局登记记录时，这些错误反复出现。
- 假定用益权在用益权人死亡后自动传给子女。用益权随用益权人而终止，除非另行登记了租赁的继承。
- 当业主不坚持要求时跳过保险。全部损失可能导致用益权在无赔偿情况下终止。
- 未经业主同意进行重大翻修，可在合同终止时引发没收或强制搬迁争议。
- 未在土地局登记用益权和清单，导致该权利对新的土地买受人不可执行。
- 忽视未付的抵押利息。根据《民法典》的规定，用益权人可能需要对担保费用负责。
常见问题
为外籍人士在泰国使用用益权（usufruct）提供的一般性回答。此为指引，不构成针对您具体交易的法律建议。
问：在泰国，用益权的使用是什么？
用益权授予权利人对他人所有的土地或房屋的占有、使用及租金收益。它类似于在土地局登记的长期使用权。
问：用益权与租赁有何不同？
两者都是登记的占有性权利。用益权在用益权人死亡时终止，不能由继承人继承。租赁则可能包含继承条款，并在《财产租赁》章下适用不同的违约规则。
问：外国人可以在泰国登记土地的用益权吗？
外国人可以在许多遗产规划结构中持有登记用益权，通常与泰国配偶或家族土地所有者搭配使用。在支付任何定金前，请与独立律师确认资格与税务问题。
问：用益权人必须履行哪些维护义务？
零星维修、财产税（除非另有约定），以及在业主要求时的保险。重大改动需经业主批准。应在土地局登记所含固定装置的清单。
问：我可以将享有用益权的财产出租吗？
是的。用益权人可以将房屋出租并保留租金。分租条款应出现在登记的用益权契约以及任何单独的租赁合同中。
问：用益权人去世后会怎样？
用益权终止，所有人恢复完全的使用与处分权。继承人不继承用益权。一些家庭会在用益权人去世前登记由用益权人指定的继任租约，作为独立的规划步骤。
问：土地所有者在用益权有效期间可以出售土地吗？
登记的用益权对后续买受人具有约束力。新所有者须在用益权终止前受其限制。未登记的协议不提供此类保护。