タイの不動産デュー・ディリジェンスで確認すべき10項目
デューデリジェンスは、登記されたコンドミニアムを所有することと他人の法的問題に資金提供することの違いです。手付金を支払う前に、売主、権利、建物、資金の流れを確認してください。体系的なレビューにより、売主が法的所有者であるか、ユニットが法的に売却可能かが明らかになります。
バンコクのThai Visa Centreでは、ビザに関連する不動産購入前のデューデリジェンスのために不動産弁護士を紹介しています。このチェックリストは、外国人買主が確認すべき10の重要点を網羅しています。全体の流れを把握するにはまず不動産弁護士ガイドと不動産法ハブをご覧ください。
デューデリジェンスは、売主がユニットを所有しており法的に名義移転できることを確認します。
標準的なコンドミニアム審査。企業売主やオフプラン（未完成物件）プロジェクトではより厳格です。
書類収集、土地局の調査、弁護士の書面報告。
土地局は権利記録および負担調査の記録を保有しています。
不動産デューデリジェンスとは何ですか？
デューデリジェンスは、売買契約に拘束される前に行う法的かつ事実に基づく体系的な精査です。売主の身元、クリーンタイトル、外国人割当の可用性、および適切な資金書類を確認します。公式記録は土地局およびコンドミニアムの管理組合事務所に保管されています。
重要なポイント: 不動産仲介業者は売買を円滑にします。許可を受けた不動産弁護士は取引が法的に安全かを確認します。仲介業者は決済の迅速化を優先し、弁護士はそもそも契約すべきかを優先します。
デューデリジェンスの10の必須事項
以下の各項目は弁護士による書面のデューデリジェンス報告書に記載されているべきです。いずれか一つでも欠けると土地局での登記が妨げられたり、売主の詐欺にさらされたりする可能性があります。
売主の身元と権限
パスポートまたは会社登記が土地局の記録と一致しているか確認してください。代理人を通じて売却する場合、委任状が具体的で公証済みかつ有効であることを確認してください。
登記の種類と真正性
チャノート（Nor Sor 4 J）または該当するコンドミニアム権利書を確認する。登記番号、面積、階数を実際に点検したユニットと照合する。
権利制限および抵当権
権利調査は、未解決の抵当権、差押え、裁判所命令、または係属中の訴訟がないことを示す必要があります。抵当権は支払い後ではなく、所有権移転前に抹消（弁済）してください。
外国人所有枠
コンドミニアム法（Condominium Act）第19条により、各棟の譲渡可能床面積に対する外国人所有は49%に制限されています。手付金を支払う前に割当枠が残っていることを確認してください。
コンドミニアム法の登録
プロジェクトが単に「コンドミニアム」として販売されているアパート建物ではなく、土地局（Land Department）で実際にコンドミニアムとして登録されていることを確認してください。
建築許可と完工
オフプランまたは最近完成した建物については、建築許可、占有状況、および開発業者が現時点でユニットを合法的に譲渡できるかを確認してください。
一般的な料金と滞納金
共用部分管理費（CAM）、積立金、および当該ユニットに付帯する管理組合への未払金を確認する。未払いがあると土地事務所での名義移転が差し止められる可能性がある。
デベロッパーの実績
過去のプロジェクトの完成状況、訴訟、財務の安定性を調査してください。未完成物件（オフプラン）購入者は、売買契約に滞納・返金条項を入れる必要があります。
税務および譲渡手数料の配分
譲渡手数料（2%）、印紙税、源泉税、および所有期間が5年未満の場合の特定事業税を誰が負担するかを明確にする。曖昧さは譲渡当日の争議を引き起こします。
FETフォーム：資金の流れ
外国人買主は購入資金を海外から送金し、タイの銀行から外国為替取引フォーム（FET）を取得する必要があります。送金文言が土地局の要件に合致していることを確認してください。
スケジュールと一般的な費用
標準的なコンドミニアムのデューデリジェンスには15,000〜40,000バーツを予算化してください。法人売主、オフプラン物件、権利に争いのあるタイトルは費用が増えます。作業開始前に書面で見積りを依頼してください。
| 段階 | 期間 | メモ |
|---|---|---|
| 書類回収 | 1〜3日 | 売主は権利書、管理組合の書類、および建築関連書類を提供する。 |
| 土地局の登記簿調査 | 3〜7営業日 | 弁護士が土地局（DOL）で所有権、負担（抵当権等）、登記種別を確認します。 |
| 書面による報告 | 1〜2日 | 弁護士は所見を提示し、SPAに署名する前に契約を破綻させる重大な問題点を指摘します。 |
FETフォーム：資金と外国人買主
外国人買主は購入資金を海外から外国通貨で送金する必要があります。受取銀行（タイ）が外国為替取引フォーム（FET）を発行します。デューデリジェンスには、送金時の文言が土地局の要件に合致しているかの確認が含まれます。タイ中央銀行は為替に関する書類規則を公表しています。
退職資金の銀行証明が購入送金と重なる場合は、あなたのビザ申請のタイムラインとFETのタイミングを調整します。
デューデリジェンスでよくあるミス
これらのエラーはバンコクおよびリゾート都市で外国人買主が関与する不動産紛争で繰り返し発生します。手付金を支払う前の早期の弁護士関与と独立した権利調査でほとんどが予防可能です。
- デベロッパーのパンフレットに頼り、法人（ジュリスティック）発行の外国人割当書を使用しないこと
- 売主が誠実に見えるから転売物件の権利調査をスキップする
- デューデリジェンスが完了する前に手付金を支払う
- 有効な賃貸契約は売却後も存続するため、入居者の占有を無視すること。
- 購入後に資産を長期管理するためのビザ計画がありません
よくある質問
タイ不動産のデューデリジェンスを調査する在留外国人向けの一般的な回答です。これはオリエンテーションであり、ご自身の特定の取引に関する法的助言ではありません。
Q:デューデリジェンスは法律で義務付けられていますか？
A:法的に義務付けられているわけではありませんが、外国人の買主にとっては賢明かつ一般的な手続きです。多額の送金前に銀行や常識ある弁護士がこれを求めます。
Q:デューデリジェンスを自分で行えますか？
A:土地局の検索にはタイ語および法律知識が必要です。タイ弁護士会（Lawyers Council of Thailand）に登録された有資格の不動産弁護士を雇ってください。
Q:デューデリジェンスは将来の問題が発生しないことを保証しますか？
A:購入時点で既知の欠陥を解消しますが、所有後の将来的な管理上の不備や市場価値の下落を防ぐものではありません。
Q:デューデリジェンスはいつ開始すべきですか？
A:頭金や予約手数料を支払う前に。あなたが売主に数百万バーツを振り込んでしまった後の訴訟よりも、事前の精査が安上がりです。
Q:私の弁護士が必要とする書類は何ですか？
A:権利証の写し、売主の身分証、法人の外国人保有枠報告書、建物登記、売買契約書案。オフプランの場合は開発業者の許可証や建築許可が追加されます。
Q:デューデリジェンスは契約書の精査を含みますか？
A:登記簿調査と契約書審査は関連するものの別個の作業工程です。売買契約書に署名する前に両方を依頼してください。
Q:デューデリジェンスで問題が見つかった場合はどうなりますか？
A:拘束力のある手付金を支払う前に撤退または再交渉してください。SPA（売買契約）にデューデリジェンス条件付きの条項を入れておけば、権利書や割当が失敗した場合の返金権を保護できます。
Q:どの公的登記所が所有権を確認しますか？
A:土地局（Department of Lands、DOL）は国の登記記録を管理します。弁護士は物件の管轄支局で登記を調査します。