あなたのタイの不動産を土地局で登記する際の5つの注意点
土地局での登記により不動産売買が法的現実になります。権利書にあなたの名義が記載されるまでは、売主に支払ったとしても当該ユニットの所有者とはなりません。タイでは契約締結と所有権取得は同じ手続きではありません。
バンコクのThai Visa Centreでは、契約署名と所有権を混同する顧客をよく見かけます。本ガイドは土地局での名義移転を円滑にするための5つの注意点を説明します。まずデューデリジェンスを完了し、その後SPAの手数料条項については契約審査ガイドを確認してください。
土地局は各県の支局で全国的に権利移転を登記します。
譲渡当日の土地局で登録された価額を基に計算されます。
外国人買主は購入のために資金が海外からタイに入金されたことを証明しなければなりません。
書類が揃い、手数料が支払われた場合は、オフィスで半日対応します。
登録に関する5つの注意点
以下の各項目は、譲渡当日に起こりがちな失敗に対応しています。これらの項目は土地局で手続きに並ぶ前に不動産弁護士が準備します。
双方は出頭するか弁護士を委任する必要があります
買主と売主、または特定の委任状を持つ正式な代理人が、物件を管轄する地方土地局の支所に出頭します。外国人買主はしばしば不動産弁護士を代理人（代理権者）として利用します。
書類一式を完了する
所有権証書（原本）、売買契約書、パスポート、外国人購入者用FETフォーム、法人の外国人割当確認書および納税領収書。登録時における外国人購入者の最も多い不備はFETフォームの未提出です。
譲渡時の料金および税金
移転手数料（2%）、印紙税、源泉徴収税、売主が所有期間5年未満の場合は特定事業税。移転日前に売買契約書（SPA）で誰が何を支払うかを交渉してください。
外国人所有の遵守事項
土地局は区分所有法に基づく買主の適格性、建物の外国人割当枠が超過していないこと、及び資金が適切な外国為替証明（海外送金証明）とともに海外から調達されていることを確認します。
新しい権利証書の発行
支払いと署名後、土地局はあなた名義に更新されたコンドミニアムユニットの登記簿を発行します。氏名の綴り、階数、部屋番号、面積がパスポートおよび実際のユニットと一致しているか直ちに確認してください。
譲渡に必要な書類
以下のいずれかの書類が欠けると登記が遅延または拒否される可能性があります。外国人買主は土地局（Land Office）の予約前に銀行でFETフォームの詳細を確認してください。
| 書類 | 目的 |
|---|---|
| 権利証書（原本） | 移転完了まで売主が所有権の記録を保持します |
| 売買契約 | 条項、価格、および当事者の義務 |
| パスポート / 会社書類 | 買い手および売り手の当事者識別 |
| FETフォーム（外国人買主） | 購入のために外国通貨がタイに持ち込まれたことの証明 |
| 外国人所有証明書 | 管理組合の確認：割当枠はまだ利用可能です |
| 納税領収書 | 登記（権利書）交付前に移転手数料および適用税が支払われます |
譲渡時の料金および税金
金額は登記上の価値、通常は土地局の評価対象となる申告売却価格を基に算出されます。窓口での直前の争いを避けるため、SPA（売買契約）で配分を交渉しておいてください。
| 品目 | レート | メモ |
|---|---|---|
| 移転手数料 | 登録価額の2% | 通常、SPAで分割または割り当てられます。 |
| 印紙税 | 事業税が免除される場合は0.5% | 特定の事業税が課されない場合に適用されます |
| 源泉徴収税 | 1% または累進課税 | 売主の種別と保有期間によります。 |
| 特定事業税 | 一般的には3.3％ | 売主がその不動産を5年未満所有していた場合 |
外国人所有の遵守事項
Land Code still prohibits direct foreign land ownership. Land Office verifies Condominium Act eligibility, foreign quota, and FET documentation before registering unit title in a foreign name.
移転手続きの立会いおよび手数料算定のために認可された不動産弁護士を依頼してください。
5段階の転籍プロセス
オファーから登記済み権利証までこの順序に従ってください。特にデューデリジェンスやFET準備を省略すると、外国人買主の遅延が最も発生します。
- デューデリジェンスおよび所有権が明確であることを条件とした売買契約（SPA）の締結
- 海外から資金を送金し、タイの受取銀行からFETフォームを取得する
- 建物管理者（管理組合）から外国人割当枠確認書を取得する
- 土地局の出頭：手数料支払い、書類署名、該当する場合は抵当権抹消
- 登記済みの権利証を受け取り、事務所を出る前にすべての詳細を確認する
購入後に物件の管理のため長期滞在資格が必要な場合は、移転の時期と合わせてビザ延長カレンダーを計画してください。
登録時のよくある間違い
これらのエラーは、毎週、県の土地局支局での登記を遅延または阻止します。早期に弁護士を関与させ、書類を完全に揃えればほとんど防げます。
- 物件が別の地区に所在する場合の土地局支局の誤選択
- 譲渡当日までに売主の抵当権が抹消されていない
- 低申告価格により土地局の再評価と遅延が発生する可能性があります
- 買主または売主代理の委任状が期限切れ
- 購入後に長期滞在ビザの計画はない。物件所有は移民ステータスを置き換えない
よくある質問
土地局で不動産を登記する在留外国人向けの一般的な回答です。これはオリエンテーションであり、ご自身の特定の取引に関する法的助言ではありません。
Q:登録にはどれくらい時間がかかりますか？
A:書類が揃っていれば同日。窓口での待ち行列、手数料支払い、登記の確認のために半日見込んでください。
Q:遠隔で登録できますか？
A:本人は出席するか、有効な委任状を持つタイのライセンス弁護士を指名しなければなりません。販売代理人だけではあなたの代わりに署名することはできません。
Q:タイ・エリートビザは各種登録手続きを簡素化しますか？
A:いいえ。Eliteは入国管理上の利便性を高めますが、Land Code（土地法）の外国人割当ルールやFET書類要件を回避するものではありません。
Q:外国人買主によくある失敗は何ですか？
A:FETフォームの欠落または不備。土地局が外国人所有を登録する前に、資金は海外からタイへ正しい目的表示で入金されなければなりません。
Q:送金にかかる税金は誰が計算しますか?
A:不動産弁護士が移転日前に手数料を計算します。土地事務所は登記簿上の評価額を算定し、窓口で税額を確認します。
Q:デューデリジェンス完了前に譲渡できますか？
A:推奨されません。最終残金の送金や土地事務所への出頭前に、所有権調査（権利書の確認）と契約書の精査を完了してください。
Q:登録は外国人所有枠に従っていることの証明になりますか？
A:土地局は移転時に割当枠を確認します。juristic letter（管理組合等の証明書）とデューデリジェンスは、手付金を支払う前に枠を確認すべきであり、移転当日の確認だけに頼らないでください。
Q:コンドミニアムの権利を登記する公的機関はどれですか？
A:土地局（DOL）は物件の管轄支局で区分所有権（ユニット）を登記します。管轄支局の場所は早めに弁護士と確認してください。