タイで家主（大家）になること
タイのコンドミニアムや住宅を所有することは、問題の半分に過ぎません。賃貸すると賃貸法、税務申告、管理組合規約、入居者との紛争などが発生し、これらは西洋の慣習と大きく異なります。外国人がフリーホールドでコンドミニアムを所有して貸し出すケースは一般的ですが、建物の規約が短期貸しを制限することがあります。
バンコクのThai Visa Centreでは、リタイアメントビザやEliteビザで不動産を保有し賃料収入を得る在留外国人所有者に助言しています。本ガイドは法的基礎、賃貸契約、税務義務をカバーします。まずは不動産法ハブを確認し、賃貸契約書の作成については不動産弁護士に相談してください。
転貸権を有する登記上の所有者または賃借人は物件を賃貸できる。
口頭の賃貸契約は、争い時や立ち退き手続きでは執行が困難です。
3年超の賃貸契約は、将来の買主に対して拘束力を持たせるために土地局への登記が必要です。
居住者であるか閾値を超える場合は、課税対象となる賃貸収入を歳入局に申告してください。
家主として誰が該当しますか？
転貸権を有する法的所有者または登記済みの賃借権者は物件を賃貸できます。別途の家主ビザは必要ありませんが、賃料収入は税務上の居住地やビザの財務証明の算定に影響する可能性があります。移民書類のために賃料収入を当てにする前に、長期滞在ビザの戦略を計画してください。
重要なポイント: Airbnbで掲載する前に管理組合の細則を確認してください。多くのバンコクのコンドミニアムは、掲載プラットフォームの許可に関わらず短期賃貸を禁止しています。
タイ法下の賃貸借契約書
住宅用賃貸契約は書面で作成され署名されるべきです。3年を超える賃貸契約は、将来の買主に対して効力を持たせるために土地局に登録する必要があります。
| 条項 | 推奨 |
|---|---|
| 期間と賃料 | 月額、支払期限、支払方法が明確に記載されています。 |
| 預託金 | 通常、家賃2か月分と前払い1か月分；居住用の上限が適用されます |
| 維持 | 構造的義務を大家、消耗品の負担を借主で分担 |
| 契約終了 | 双方の通知期間および違反時の救済措置 |
| 登記 | リースが3年を超える場合は土地局で登記してください |
新しい賃貸契約の要件と必要書類
鍵の引き渡し前にこれらの項目を準備する。入居者がタイに滞在する外国人の場合はTM30の届出が適用される。
- 土地局の記録にある権利書または所有権証明のコピー
- 家主のパスポートまたはタイ国民IDカード
- 長期賃貸のための借主のパスポートおよびビザのコピー
- 外国人借主の場合、タイ語および英語の署名済み賃貸借契約書。
- 外国人入居者の入居後24時間以内のTM30報告
賃料収入と税金
賃貸収入はタイで課税対象です。収入が基準を超える場合、所有者は個人所得税の登録を行い、税務上の居住者であれば外国所有コンドミニアムの賃貸収入を年次申告で報告する必要があります。賃料を不適切な名義借り（ノミニー）で構成すると、ビザ上の問題や刑事責任が生じるリスクがあります。
認可された不動産弁護士に最初の入居者が入居する前に賃貸契約と税務構造を確認してもらってください。
マンション管理組合と建物規約
コンドミニアムの管理事務所は、非公式な大家の慣行を覆す管理規約を施行します。賃借契約に署名する前に管理規約を確認してください。
- 賃貸借契約が配分について明記していない場合の共用部分管理費
- 管理規約における来訪者ポリシー、ペット規則、および短期賃貸禁止
- 入居・退去時の保証金（エレベーター予約が必要）
- バンコクの多くのコンドミニアムではAirbnb形式の賃貸が禁止されています。
大家にありがちな誤り
これらのエラーはバンコクおよびリゾート都市の在留外国人大家の間で繰り返し発生します。書面による賃貸契約と適時のTM30報告により、ほとんどの紛争を防げます。
- 書面の賃貸契約がないことで、入居者が家賃を支払わなくなった際の立ち退きが困難になる
- 家主と入居者に罰金が科されるTM30届出を無視すること。
- 買主が条件を守らない可能性のある未登記の長期賃貸
- 損害の明細書類なしに保証金全額を保持すること
- 家賃収入中の不法滞在が売却時に入国管理上の問題を引き起こす
長期滞在とライフスタイルの文脈
このページをタイへの移住、ビザラン、または長期休暇の情報収集に使う読者が多くいます。ホテルの手配は実際の滞在期間に合った入国管理上のステータスに合わせて計画してください。観光免除や短期の観光ビザは旅行用であり、ここで生活基盤を築くためのものではありません。
長期滞在者が入国管理で問題にならないためのビザ経路、都市の選択、TM30、90日報告、遵守習慣についてはタイのライフスタイルガイドをご覧ください。
不動産購入より先にビザを取得
観光ビザ免除のまま投資用不動産を購入または賃借することはよくある誤りです。家主になる決断は長期滞在ビザの取得または明確な退出計画に従うべきです。入国の反復に対する移民当局の監視は2025年と2026年に強化されました。
銀行業務と送金
外国人買主は区分所有の名義移転に際してFETフォームの書類が必要です。ビザの種類でタイ国内の資金証明が要件となる場合は、早めにタイの口座を開設してください。受入送金に関するタイ中央銀行（BOT）の規則は土地局の登記に影響します。
税務と報告
賃貸収入、物件売却益、貸主の義務は歳入局（Revenue Department）の規則と関係します。税務上の居住者はより広範な報告義務を負います。最初の入居者を受け入れる前や再販前に、物件弁護士や税務顧問と調整してください。
ライフスタイルへの適合
バンコクとリゾート県は異なる投資家プロファイルに適しています。休暇でしか訪れたことのない市場に資金を投入する前に、都市比較、コスト帯、コンプライアンス習慣についてタイのライフスタイルガイドをお読みください。
実用的な計画マトリックス
このマトリクスを上記のセクションと併せて使用し、この滞在に関連する日付、支払い、またはビザ書類を確定する前に確認してください。
| 決定 | ガイダンス |
|---|---|
| 外国人枠 | いかなるコンドミニアムへの手付金を支払う前に、法人に残る49%の外国人割当を確認する |
| デューデリジェンス | オフプラン支払い前の登記簿調査、デベロッパーの許認可確認、およびエスクロー構成。 |
| 賃貸か所有か | Land cannot be owned outright by most foreigners; leasehold and company structures need legal review |
| 入国管理局 | 不動産の所有は居住権を与えません。DTV、エリート、LTR、その他のビザは別途計画してください |
| 保険 | リタイアメントおよび一部の長期滞在ビザは承認された医療保険が必要です；住宅ローンや家賃と合わせて予算を組んでください |
TDACリマインダー: タイへのすべての入国では、入国（着陸）から72時間以内に新しいデジタル到着カード（Digital Arrival Card）の提出が必要です。エリート、LTR、リタイアメント、配偶者ビザでの再入国も含まれます。確認書は空港のWi‑Fiが使えない場合に備え、オフラインでも保存してください。
入国書類と初回到着チェックリストについては当社のタイ入国要件を参照してください。
よくある質問
タイで家主（貸主）になる外国人向けの一般的な案内。これは特定の物件に関する法的または税務上の助言ではありません。
Q:バンコクのコンドミニアムをAirbnbで貸し出せますか？
A:管理組合の規約および現地規則が許す場合に限る。多くのバンコクの建物では7日未満または30日未満の短期滞在を禁止しています。
Q:賃貸収入はリタイアメントビザの延長に影響しますか？
A:入国管理は預金残高または収入証明を重視します。書類の矛盾を避けるために、賃貸収入は税務申告と一致するように申告してください。
Q:家主ビザ（ランドロードビザ）は必要ですか？
A:家主用の別個のビザはありません。物件管理のためにタイに滞在するには、有効な長期滞在の在留資格が必要です。
Q:すべての賃貸契約を土地局で登録する必要がありますか？
A:3年以下の賃貸契約は基本的な執行のために未登記のままでもよい場合があります。3年超の賃貸契約は将来の買主に対して効力を持たせるために登記が必要です。
Q:家賃不払いの入居者をどのように立ち退かせますか？
A:必要に応じて民商法の手続きに従い、裁判所を通じて対処してください。自己救済による立ち退きは違法であり、反訴の対象になります。
Q:賃貸収入にはどの税金が適用されますか？
A:賃貸収入は課税対象です。税務上の居住者は年次のPND90またはPND91で申告します。法人の貸主は賃料支払いに源泉徴収が課される場合があります。
Q:TVCは入居者の入国管理届出を支援できますか？
A:ビザ保有者のTM30届出および延長を支援します。外国人入居者を受け入れる家主は、TM30を期限内に提出する責任を負います。
Q:賃貸契約書の作成に不動産専門の弁護士を使うべきですか？
A:はい、長期または高額の賃貸については該当します。弁護士を依頼する前に Lawyers Council of Thailand のウェブサイトで登録状況を確認してください。