タイでのコンドミニアムの購入
コンドミニアム法により条件を満たす外国人が専有権（フリーホールド）でユニット所有できるため、タイは外国人向けコンドミニアム市場がアジアで最も活発な国のひとつです。土地法は裸地の所有を禁じているため、名義を自分の名で取得したい外国人にとっては、登記されたコンドミニアムが主要な法的手段となります。
バンコクのThai Visa Centreでは、購入者が販売用の表現を登記上の権利と混同する事例を毎週見ています。本ガイドはタイのコンドミニアムとは何か、誰が購入できるか、2026年6月時点での購入手続き全体を説明します。デポジットを支払う前にまずデューデリジェンス・チェックリストと不動産弁護士ガイドをご覧ください。
コンドミニアム法第19条は、建物ごとの販売可能面積に対する外国人所有の上限を定めています。
外国人のフリーホールド権が認められるのは、コンドミニアム法の対象プロジェクトのみです。
購入資金を海外から送金し、銀行の為替証明書を取得する。
土地局はマンションの区分所有権をあなた名義で登記します。
タイにおけるコンドミニアムとアパートの違い
マーケティングで「コンド」と表現されることがありますが法的には緩い表現です。法律上は区分所有法（Condominium Act）に基づき登録された建物だけが土地局で外国人名義の専有ユニット所有権（フリーホールド）を認められます。広告文のみでなく区分所有法による登録の確認を必ず求めてください。
| 不動産の種類 | 外国人所有 |
|---|---|
| コンドミニアム（区分所有法） | 外国人所有は49%の枠内; 土地局の区分所有権（ユニットタイトル） |
| アパート（未登録） | 通常、リースホールドのみで、フリーホールドの区分所有権（ユニット権利書）はありません。 |
| リゾートヴィラの販売 | 多くの場合、リースホールドまたは会社名義の構造であり、法的リスクが高くなります。 |
| オフプランプロジェクト | 開発業者の許認可の確認と強力な返金条項が必要です |
購入プロセス全体
最初のオファーから登記済み権利証までこの順序に従ってください。譲渡は土地局またはその地方支所で完了します。どの支所があなたのユニットを扱うかは弁護士が確認します。
外国人割当（クォータ）を確認してください。
管理組合の外国人所有状況報告を文書で求める。あなたのユニットが割当を超えないことを確認する。移転まで数か月が経過する場合は再度確認すること。
デューデリジェンスおよび権利調査（登記簿調査）
売主の身元、担保・負担、建築許可、およびユニットが外国人割当内にあることを確認する。登記上の権利調査が完了するまで決して署名しないこと。
銀行口座を開設し、資金を送金する
海外から外貨で購入資金を電信送金。タイの銀行はコンドミニアム購入目的で外国為替取引明細書（FET）を発行します。
売買契約書に署名
独立した弁護士の審査後に、タイ語・英語の二言語売買契約（SPA）を締結します。手数料の配分、譲渡日、手付金の返還条件を確認してください。
土地局での譲渡
両当事者は権利証、委任状（SPA）、税金支払証明、FET、および法人クリアランスを持参して出席します。新しい登記簿の氏名の綴りがパスポートと一致していることを確認してください。
譲渡後の計画
タイの遺言書を作成し、CAM費用（共用部分管理費）およびシンキングファンド（修繕積立金）を把握し、所有権とは別に長期滞在ビザの整合を図る。
購入できるのは誰ですか？
タイに合法的に入国している外国人は、区分所有法（Condominium Act）の適用対象に該当する場合にコンドミニアムを購入できます。永住権を保有している必要はありません。譲渡時には有効なノンイミグラントビザまたは該当する入国資格があれば足ります。
- 譲渡日に有効な移民ステータスを有する個人。
- 土地法の規定が適用される場合のBOI認定対象者
- 区分所有法規定に基づく適格な法人
- FET または認められた同等の書類を伴う海外送金された資金
- ユニットは建物の残りの外国人割当枠内にあります
弁護士を雇う前に許認可を確認する
タイ弁護士評議会に登録された免許を持つタイの弁護士を利用してください。同一案件で開発業者を代理していない独立した顧問弁護士は、手付金と所有権の結果を保護します。
移転手数料と税金
通常の登記費用には2%の譲渡手数料に加え、印紙税、源泉徴収税、事業税（売主の保有期間による）が含まれます。売買契約書（SPA）署名前に負担割合を交渉してください。送金に関する為替管理は購入送金に関してタイ中央銀行の規則に従います。
| 不動産の種類 | 外国人所有 |
|---|---|
| 移転手数料（2%） | 多くの場合50/50で分割されるか、SPAに従って買主が支払います |
| 印紙税 | 通常、事業税が免除されている場合は売主が負担します。 |
| 源泉徴収税 | 売主（登記価格と保有期間に基づく） |
| 特定事業税 | 保有期間が5年未満の売主 |
| 共益費および修繕積立金 | 譲渡後の所有者の継続的義務 |
退職証明が購入送金と重なる場合は、0をご覧いただくか1をお読みください。
外国人によくある誤り
これらのエラーは外国人買主が関与する不動産紛争で繰り返し発生します。手付金を支払う前の早期の弁護士関与と独立した権利調査でほとんどが予防可能です。
- リースホールド（借地権）をフリーホールド（所有権）と見なすこと、特にリゾート市場では
- 土地に関連するヴィラを保有するために名義のタイ企業を利用すること
- 土地局で価格を低く申告すると再評価と遅延を招きます
- 不動産を保有しながら長期滞在の予定はなく観光ビザで生活する
- 購入代金全額をカバーする総額FETがないまま送金を分割すること
よくある質問
タイで不動産を購入する外国人向けの一般的な案内。これは特定の取引に関する法的助言ではありません。
Q:売買契約書は必要ですか？
A:はい。土地局への名義移転では口約束は強制執行できません。売買契約書（SPA）のタイ語版と英語版は整合している必要があります。
Q:暗号資産を使ってコンドミニアムを購入できますか？
A:銀行および土地局は追跡可能な法定通貨の送金を要求します。外国人所有権登録には暗号資産の直接支払いは受け付けられません。
Q:タイ人との結婚はクォータを増やしますか？
A:タイ人配偶者はタイ人枠として別途購入します。結婚によって外国人の49%枠が拡張されることはありません。
Q:タイ国内に既にあるバーツを使用できますか？
A:外国人買主は一般に、区分所有物件購入のために資金が海外からタイへ入金されたことを示す必要があります。FETの要件については弁護士および銀行に相談してください。
Q:譲渡前に外国人枠が埋まったらどうなりますか？
A:登録は拒否されます。入金直前と移転日前に枠を再確認してください。
Q:タイの遺言書は必要ですか？
A:外国の遺言は死亡時にあなたの区分所有ユニットを保護できない場合があります。タイ語の遺言を作成するか、移転後に遺言検認の弁護士に相談してください。
Q:手続きにはどれくらいかかりますか？
A:権利が明確な再販物件は通常4〜8週間で手続きが完了します。オフプランは工事およびデベロッパーのスケジュールに従います。
Q:購入を管轄する公的機関はどれですか？
A:土地局は所有権を登記します。タイ中央銀行の規則が購入代金の送金を規定します。コンドミニアム法は外国人所有枠の上限を定めます。