タイでの不動産所有
購入後、外国人不動産所有者は出入国管理、管理組合（Juristic person）関連の遵守、税務、相続計画などの継続的な義務に直面します。宣伝が示すほど自由度は高くありませんが、土地法および区分所有法の規定に従えば法的状況は明確です。
不動産とビザは別の制度です。購入の経路については不動産ハブを、2026年6月更新の所有権の完全な概要については不動産購入ガイドをご覧ください。
土地法（Land Code）により外国人の直接的な土地所有は原則禁止されており、BOIによる限定的な例外のみがある。
区分所有法に基づき登記され、各建物の外国人割当は49％以内。
更新期間は契約上のものであり、自動的な法定権利ではありません。
購入自体は査証、永住権、または市民権を付与するものではありません。
所有形態の比較
外国人はタイでいくつかの合法的なスキームを通じて不動産を所有できます。各方式は権利、費用、登録すべきコンプライアンス負担が異なり、土地局に登録されます。
| 構造 | 詳細 |
|---|---|
| フリーホールド・コンドミニアム | FET送金による完全なユニット所有; 土地局での所有権登記; 外国人にとって最も明確な方法 |
| 登記された土地賃貸借契約 | 土地の使用は最長30年; 別荘で一般的; 更新条項は弁護士の確認が必要 |
| スーペルフィシーズ／用益権（Usufruct） | 民法上の建造物の所有権または土地の使用権; 専門的な遺産計画の手段 |
| タイの有限会社 | 会社名義での土地取得は正当な事業がある場合のみ可能；名義株主（ノミニー）は違法です |
| 名義株主構造 | 刑事上のリスク; 広く起訴される; 土地隠しには決して使用しないこと |
所有者の継続的義務
所有は土地局での登記移転で終わるわけではありません。保有期間中はこのコンプライアンス手順に従ってください。
所有権の法的構成を確認してください
フリーホールドのコンドミニアム、登記された賃借権、またはその他の合法的な権益を保有していることを確認してください。名義人（ノミニー）や未登記のスキームは拒否してください。
移民規則の遵守を維持する
不動産の所有はビザに代わるものではありません。適法な長期滞在ステータスとTM30の届出を最新の状態に保ってください。
継続的な不動産費用を支払う
構成に応じて、CAM、積立基金、リース賃料、または不動産税が適用されます。
建物の規約を遵守する
コンドミニアムの所有者は、賃貸・改装・共用部分の使用について管理規約に従う必要があります。
購入に関する書類を保管してください
再販や相続目的のために、FETフォーム、委任状（SPA）、権利証（登記簿謄本）、および賃貸借登記を保管してください。
タイの遺言および遺産計画を更新する
タイ国内の資産の受益者を指名してください。母国の遺産計画と調整してください。
コンプライアンスチェックリスト
弁護士と年次で確認してください。滞納や書類の不足は再販を妨げ、相続手続きを複雑化させます。
- 権利証または登記済みリースのコピーが弁護士のファイルに保管されている
- コンドミニアムのフリーホールド購入のために保管されるFET書類
- 有効な長期滞在ビザ（所有権とは別に保持されていること）
- コンドミニアムユニットの共益費および管理組合費が滞納なく支払われていること
- タイ王国内のすべての財産権益を網羅する遺言の作成
不動産とビザは実務上関連している
リタイアメントビザの銀行残高、結婚ビザの規定、エリート長期滞在はそれぞれ不動産計画に異なる影響を与えます。所有権の法令順守と合わせて当社のビザサービスをご参照ください。
形態別の継続費用
購入価格以外の予算。家賃収入があり税務上の居住者である場合、税務義務はタイ歳入局（กรมสรรพากร）の指針に従います。
| 費用の種類 | 詳細 |
|---|---|
| 共益費 / 修繕積立金 | コンドミニアムの所有に対する月次および定期的な賦課金 |
| 賃料／プレミアム | 登記済み土地賃貸に対する一括前払いまたは年次支払い。 |
| 不動産／賃貸税 | 賃貸収入があり税務上の居住者である場合、または適用される地方税がある場合に該当することがあります |
| 会社のコンプライアンス | 不動産がタイの会社経由で保有されている場合の会計、監査および税務申告 |
| 売却時の移転手数料 | 出国時に土地局での登録価額に対して2% |
コンドミニアム所有者：コンドミニアム所有ガイドをお読みください。リースホールド所有者：不動産賃貸ガイドをご覧ください。
所有者によくある誤り
これらの落とし穴は、購入後かなり時間が経ってからの紛争で表面化します。早期のコンプライアンス対応と相続・資産計画により、ほとんどの問題を防げます。
- 不動産所有がビザや永住権を付与すると仮定している
- 会社を通じて名義のタイ株主に土地を保有させること
- 再販前にCAMや賃貸契約上の義務を滞納させること。
- 本国の遺産計画にのみ含まれているタイ国内資産に関するタイの遺言なし
- 登記された不動産を保有している間の不法滞在が売却を複雑にする
よくある質問
タイで不動産を所有する外国人向けの一般的な回答です。これはあなたの特定の保有物件に対する法的助言ではありません。
Q:外国人はタイで土地を所有できますか？
A:土地法の下で外国人の直接所有は認められていません。コンドミニアムのフリーホールド、登記された賃借、地上権、用益権などを合法的に利用してください。
Q:不動産所有はビザや永住権の資格になりますか？
A:自動的な関連付けはありません。永住権（PR）投資カテゴリーは存在しますが、通常のコンドミニアム購入とは区別されます。
Q:外国人にとって最適な法人・所有構造は何ですか？
A:外国人クオータ内のフリーホールド・コンドミニアムは、多くの外国人購入者にとって推奨される基本選択です。
Q:タイの会社を通じて不動産を所有できますか？
A:正当な事業運営がある場合のみ。名義会社による土地所有は違法であり、起訴されます。
Q:どのような継続費用を予算に見込むべきですか？
A:構成によっては、CAM、積立基金（シンキングファンド）、賃料支払い、税金、保険、および会社のコンプライアンスが必要になります。
Q:タイの遺言書は必要ですか？
A:タイ国内の資産には強く推奨されます。本国の制度ではコンドミニアムや賃借権を効率的に管理できない場合があります。
Q:所有している不動産を賃貸に出せますか？
A:コンドミニアムの賃貸は管理規約の対象です。リースホールドのヴィラ賃貸は契約に依存します。賃貸収入には税金が課される場合があります。
Q:タイで不動産を売却するにはどうすればよいですか？
A:所有権が明確で手数料が完納され、買主がコンドミニアム再販の外国人枠に該当する場合の土地事務所での譲渡。