タイの不動産賃貸契約
土地や商業スペースの賃貸契約は民法の制限と土地局の登記慣行に合致していなければなりません。販売用パンフレットは契約書ではありません。未登録の賃貸契約は第三者や将来の土地所有者に対して優先権を持ちません。
バンコクのThai Visa Centreでは、リースホールド構造を移民手続きや銀行手続きと並行して見直すお手伝いをします。本ガイドは必須条項、登録手続き、前払い賃料に関するよくある罠を取り上げます。契約審査ガイドおよび不動産ハブをご覧ください。
民法の一般的慣行に基づく初回の登記賃貸期間。
未登記の賃貸は将来の所有者を拘束せず、債権者に対して優先順位を持ちません。
土地賃貸借は、英語の草案にかかわらず、通常タイ法に従って規律されます。
土地局の権利証（登記簿）に賃貸借が記載されています。
必須の賃貸条項
すべての賃貸契約書は、これらの点をタイ語で明記し、確認のために英訳を付すべきです。土地局は登記の際にタイ語の支配的文言を要求します。
| 条項 | 明記すべき点 |
|---|---|
| 当事者 | パスポートの氏名が登記所（土地局）に登録されている表記と完全に一致していること |
| 不動産の説明 | 権利証番号、土地測量および境界 |
| 期間 | 初回期間は最長30年。更新の仕組みは任意で設定可能。 |
| 家賃と見直し | 前払い一括金と年払い、および調整計算式 |
| 譲渡および転貸 | 許可される場合と禁止される場合がある; 賃借権の再販にとって重要 |
| 不履行と是正措置 | 通知期間、没収、貸主の救済措置 |
| 登録手数料 | どの当事者が土地局の手数料を支払いますか |
商業用賃貸と住宅用賃貸
商業賃貸契約にはフィットアウト、看板設置、VATの考慮が追加されます。両者とも強制執行上の優先順位を確保するために土地局の登録が必要です。
| 賃貸の種類 | 追加の問題点 |
|---|---|
| 住宅用長期滞在 | 構成はより簡素ですが、優先権取得のための登録は依然として必要です。 |
| 小売業 | 賃料、看板使用権、営業許可に対するVATの調整 |
| ヴィラの借地権売却 | 地上権（superficies）と一緒に提供されることが多く、前払い賃料が一般的です。 |
| 工業用地 | ゾーニング、工場許可、および環境遵守 |
賃貸借の登記手続き
登記は私人契約を権利書に記載される権利に変えます。この手続きを省略することがリースホールドで最も一般的な誤りです。
タイ法的文書の草案
土地事務所用にタイ語を優先言語とするバイリンガル賃貸借契約書を弁護士が作成する。
当事者が署名する
貸主と賃借人は登記官の前で署名する。いずれかの当事者が不在の場合は委任状（POA）が必要です。
ランドオフィスで提出する
原本の権利証、身分証明書、および登録手数料の支払いを添えて提出してください。
登記簿に記載された賃貸借
登記官はチャノートまたはノーソー（Nor Sor）権利書に賃貸期間と借主名を記録する
登録済みの写しを受け取る
更新、譲渡、または紛争の証拠として認証済み写しを保管してください。
更新オプションをカレンダーに登録する
任意の延長可能期間と通知期限を数年前から追跡します。
前払い家賃の仕組み
ヴィラの開発業者はしばしば30年分の前払賃料を求めます。開発業者の支払い不履行リスクを減らすように支払い構成を検討してください。
- オフプランのヴィラにおける建設マイルストーンに連動したエスクロー解除
- 契約締結時の一括支払いではなく、段階的な前払い
- 貸主が違反した場合に未使用の前払い家賃を返還する不履行条項
- 可能であれば最終前払分の前に登記すること
- デベロッパー付属の顧問弁護士とは別の独立弁護士によるレビュー
英語の契約書のみ
土地局はタイ語を要求します。登記のためにタイ語を優先する二言語契約書が標準的な慣行です。署名前に当社の契約審査ガイドをご覧ください。
外国人によくある誤り
賃貸紛争はしばしば、ショールームで署名した際に仲介業者が軽視した条項に遡ります。
- 登記済みの賃貸借契約書ではなく、マーケティング要約に署名すること。
- オプション期間として書面化されていない口頭の更新約束に依存すること。
- 土地局での登記が完了する前に前払家賃を全額支払う
- 賃借権の再販を妨げる譲渡制限の見落とし
- 契約違反の手続きなしに立ち退きが即時に行われると仮定する。
よくある質問
在留外国人向けのタイの不動産賃貸契約に関する一般的な回答です。特定の契約書については弁護士に依頼してください。
Q:英語の賃貸契約書で十分ですか？
A:土地局はタイ語を要求します。登記のためにはタイ語を支配的とする二言語契約書が標準です。
Q:貸主は契約期間満了前に賃借人を立ち退かせることができますか？
A:契約の既定条項および法的手続きに従う場合に限ります。登記された賃貸契約は恣意的な立ち退きから保護します。
Q:30年前払いの賃貸とは何ですか？
A:買主が賃借期間の家賃を前払いする別荘の販売でよく見られます。登録前に開発業者が倒産するとリスクが増します.
Q:タイで賃貸契約は最長どれくらいの期間可能ですか？
A:初回の登記期間は通常最長30年です。更新の仕組みは慎重に作成する必要があり、再登記が必要になる場合があります。
Q:リースホールドは所有権と同等ですか？
A:いいえ。リースホールドは一定期間の登記された権利です。土地のフリーホールド所有権ではありません。
Q:登録手数料を支払うのは誰ですか？
A:賃貸契約では交渉可能です。署名前に書面で確認してください。
Q:借りている別荘を転貸できますか?
A:リース契約が譲渡または転貸を許可している場合に限る。多くのデベロッパーのリースは移転を制限しています。
Q:賃貸契約書は弁護士に確認してもらうべきですか？
A:はい、長期または高額の賃貸契約の場合は必要です。契約書の精査と手付金前の独立した助言を強く推奨します。