タイでのコンドミニアム購入。
登記されたコンドミニアムを購入することは、タイにおける外国人の合法的なフリーホールド取得の最も明確な方法です。コンドミニアム法は、外国人枠の確認、海外資金に対する外国為替取引フォーム（FET）、および登記名義移転前の土地局での登録を要求します。
バンコクのThai Visa Centreでは、外国人居住者がコンドミニアム購入をビザおよび銀行手続きと整合させるのを支援します。本ガイドは予約から権利移転（登記受領）までの流れを解説します。デューデリジェンスガイドと不動産ハブをご覧ください。
販売可能面積総計の49％までの外国人持分枠内の合法的なフリーホールド。
海外送金は外国為替取引フォームで記録されます。
プロジェクトは有効なコンドミニアム区分所有者団体（juristic person）許可を保持する必要があります
移転後、土地局でユニットの権利証が発行されます。
購入前チェックリスト
予約金を支払う前にこのチェックリストを完了してください。開発業者の広告は法的確認の代わりにはなりません。
| 確認 | なぜ重要なのか？ |
|---|---|
| コンドミニアム許可証 | 無免許のプロジェクトは、外国人向けのフリーホールドユニットを合法的に販売することはできません。 |
| 外国人割当の空き | あなたに割当枠があることを示す法人の書面による確認 |
| ユニット登記が分離されています | 譲渡前に個別ユニットがマスタータイトルに記載されている必要があります。 |
| 法人による訴訟なし | 滞納や紛争は移転を妨げるか、新所有者に負担をかけることがあります。 |
| FET手続き計画済み | 銀行は、正しい購入目的の文言を記載したFETを発行しなければならない |
都市別コンドミニアム購入ガイド
現地の市場慣行は州ごとに異なります。この概要は都市ガイドおよび土地局の譲渡規則と合わせて参照してください。
| 市区町村 | 市場ノート |
|---|---|
| バンコク | 再販件数が多いので、法人（juristic person）の外国人登録履歴を確認してください。 |
| プーケット | リゾートプロジェクト — オフプラン（未完成物件）の完成については特に厳格な精査が必要である |
| パタヤ | 許認可のある在庫と無許可の在庫が混在。許認可の確認が極めて重要。 |
| フアヒン | 市場規模が小さいため、FET銀行支店の取扱経験を確認してください |
予約から所有権移転登記まで
完成済みユニットは即時名義移転が可能です。オフプラン購入は開発業者の完成リスクとより長いスケジュールを伴います。
予約契約
可能であれば手付金は返金可能な条件にしてください。支払い前に弁護士の確認を受けてください。
デューデリジェンス
登記簿調査、持分枠証明書、建築法令遵守の確認、売主確認。
売買契約
完成日、デフォルト時の救済措置、手数料の配分について交渉する。
最終支払いおよびFETフォーム
土地局向けに「購入」目的欄を記載してタイの銀行経由で送金する
土地局での名義移転
買主と売主が出頭するか委任状を使用します。登記官がユニット（区分所有）登記を発行します。
管理組合（法人）の更新
譲渡後、マンションのjuristic person（管理組合）に外国人所有者として登録する。
予約から売買契約（SPA）までのマイルストーン
段階的な前払金はショールームでの約束だけでなく、検証済みのマイルストーンに結び付けるべきです。
- 市場が許す場合の返金可能な予約
- 拘束力のあるSPA（売買契約）署名前のデューデリジェンス報告書
- 建築または譲渡準備状況に連動する預金スケジュール
- 買主および売主の違約に関する罰則条項の確認
- SPAにおける完了日と手直し権利
- 移転当日の土地局での弁護士出席
オフプラン（未完成）と完成済みの比較
完成済みユニットは資金の決済が確認され次第、土地局で移転されます。オフプラン購入は開発業者が許可を取得し権利を分割することに依存します。多額の預託金を支払う前に当社の契約審査チェックリストをご覧ください。
外国人によくある誤り
コンドミニアム購入が失敗する最も多い原因は、持ち分枠、FET、または許認可のないプロジェクトです。
- 外国人割当（クオータ）通知が発行される前に予約金を支払うこと。
- FET書類なしに現金や非公式な振替を使用すること
- ホテルブランドのレジデンスが認可されたコンドミニアムであると仮定しています。
- 法人の負債および訴訟の確認を省略する
- 債務不履行および完了条項について弁護士の確認なしにSPAに署名すること。
よくある質問
外国人によるタイのコンドミニアム購入に関する一般的な回答です。取引には不動産弁護士を雇ってください。
Q:オフプラン（未完成）ユニットと完成ユニットのどちら？
A:完成済みユニットはFETおよび管理組合の同意が整えば、即時に土地局での名義移転が可能です。オフプラン購入は開発業者の遅延、コンドミニアムの許可、外国人割当のタイミングリスクを伴います。お客様の弁護士は各SPAの支払いトランシェを許可取得のマイルストーンに結び付け、プロジェクトが停滞した場合の返金条項を盛り込みます。
Q:複数のコンドミニアムユニットを購入できますか？
A:はい、ただしあなたが保有する外国人所有ユニットの合計が、建物全体の販売可能面積に対する外国人枠49％の範囲内に収まっていることが条件です。区分所有者団体（juristic person）はユニット数ではなく外国人所有の合計面積を管理します。平行して複数の予約金を支払う前に、各ユニットについてクォータの余裕を確認してください。
Q:最低投資額はありますか？
A:タイは外国人購入者に対する法定のマンション最低価格を設定していません。プロジェクトの価格設定、銀行の送金規則、そしてビザの種類が実際的な最低ラインを形成します。一部の銀行はFET（外国為替取引）規制の遵守のため、非常に低額の送金を精査します。ユニット価格に加えて移転税や弁護士費用も見込んでください。
Q:資金は海外からのものでなければなりませんか？
A:外国人所有のコンドミニアム登記には、通常、タイの銀行が発行する外国為替取引票（FET）を伴う外国通貨での海外送金の記録が必要です。買主の名前、金額、送金目的は土地局の記録と一致していなければなりません。弁護士が最終支払前に正しい送金手順を確認します。
Q:タイ人の配偶者は共有名義にできますか？
A:はい。タイ人と外国人の共有所有は一般的です。外国人枠やFETの規則は外国人の持分にのみ適用されます。土地局はユニットの名義に所有割合を登録します。婚前契約や財産合意書には、婚姻が解消した場合の資金源や売却代金の取り扱いを明記しておくべきです。
Q:外国人枠が満杯の場合はどうなりますか？
A:外国人によるフリーホールド（土地所有）の登録は、スロットが空くまでできません。多くは外国人所有ユニットがタイ人買主に再販されるか、管理組合の記録に基づき割当が再配分されたときに発生します。購入者の中には数年待つ人もいます。リースホールドやタイ法人を利用する構造は別の法的リスクを伴い、合法的なフリーホールドの直接的な代替にはなりません。
Q:土地局に出席するのは誰ですか？
A:買主と売主はパスポート、原本のSPA、権利書、FET、法人の書類を持参して出頭します。どちらの当事者も、不動産弁護士が作成し土地局が受け入れる委任状を使用できます。書類の欠落は移転の遅延を招き、SPAの違約金条項を発動させる可能性があります。
Q:ビザの種類は購入に影響しますか？
A:直接的な関連はない。所有権は移民区分ではなく区分所有法（Condominium Act）および土地法に従う。タイに滞在するには適法な在留資格が必要で、外国為替取引（FET）用の銀行口座経路も必要である。譲渡日前にビザと銀行手続きを整えてください。