タイの契約書のレビュー
預託前の契約審査は、外国人割当の穴、弱い賃貸更新条項、仲介者が軽視する違約金条項を発見します。予約契約、売買契約（SPA）、賃貸契約書はそれぞれ外国人買主に異なる法的リスクを伴います。
バンコクのThai Visa Centreでは、外国人居住者が不動産書類に署名する前に弁護士の紹介を調整するお手伝いをします。本ガイドは、いつ何を確認すべきかを説明します。契約審査チェックリストおよび不動産ハブをご覧ください。
支払い後に争うよりも、弁護士による早期の審査の方が費用は安く済みます。
土地局は英語の文書があっても、登記においてはタイ語版を支配的言語として登録します。
予約、売買契約（SPA）、賃貸契約、付属書はそれぞれレビューが必要です。
デベロッパーや仲介業者のテンプレートは売主の利益が優先される。
確認すべき不動産契約書
各書類の種類にはそれぞれ異なるリスクがあります。条項ごとの精査を行わずに一括書類に署名しないでください。
| 書類 | 確認の焦点 |
|---|---|
| 予約契約 | デューデリジェンス前の返金可否、独占権、および預託金の上限 |
| 売買契約 | 完了日、契約不履行時の救済、費用分担、および違約金条項 |
| 賃貸借契約書 | 期間、更新、譲渡、前払賃料および登記義務 |
| オフプラン契約（未完成物件） | エスクロー、建設マイルストーン、および遅延補償 |
| 管理組合書類 | 外国人枠確認および移転同意の文言 |
仲介業者が省略しがちな高リスク条項
弁護士は、あなたが土地局で拘束される前、あるいは私的契約を結ぶ前の審査でこれらを指摘します。
| 条項の種類 | 未確認の場合のリスク |
|---|---|
| 外国人枠の条件 | 割当が利用できない場合、返金権なしで預金が没収される |
| 更新の選択肢が乏しい | 賃貸契約終了時には口頭の約束は強制執行できません。 |
| 売主に有利な既定 | 買主は小さな技術的違反があった場合、手付金を没収される |
| 前払いの一括家賃 | 登録前に開発業者が破綻した場合、返金はありません |
| 譲渡制限 | 将来的なリースホールド権の再販を阻害する |
契約審査のワークフロー
十分な審査のために数営業日の余裕を見てください。ショールームで急いで署名することがトラブルの原因になります。
草案を弁護士に送付する
比較のために、予約書、SPA、賃貸契約書および販売資料を提出してください
タイ語と英語を比較する
頼りにする英語の要約とタイ語の支配的文言が一致していることを確認してください。
修正条項について交渉する
弁護士が割当、債務不履行、履行完了、および手数料に関する赤字（レッドライン）を提案する。
登録手続きの経路を確認してください
契約は土地局（Land Office）が登記する内容と一致している必要があります。
報告後にのみ署名
手付金支払い前または拘束力のある売買契約（SPA）締結前の書面によるデューデリジェンスおよび契約メモ。
署名済みのコピーを保管してください
再販や紛争に備えて、登記済みの書類およびすべての付帯文書を保管してください。
弁護士がSPAレビューで確認する事項
標準的な審査は商業条件およびタイ法上の登記可能性を含みます。
- 売主の身元が登記名義人と一致していること
- FETに関する節目を含む購入価格と支払スケジュール。
- 完了日および手直し（不具合）対応
- 当事者間の移転手数料・税金の負担配分
- 不履行と契約解除、保証金返還の規則
- 該当する場合の外国人枠に関する先決条件
マーケティングは契約ではありません
パンフレットやショールームでの説明は、SPAや賃貸契約書に明記されていない限り拘束力を持つことは稀です。確認すべき主要条項については当社の契約の5項目チェックリストをご覧ください。
外国人によくある誤り
審査を省略した買主は、しばしば手付金支払い後にこれらの問題を発見します。
- 登記簿調査および外国人購入枠の確認が完了する前に予約に署名すること。
- 支配的なタイ語文言の代わりに仲介業者の口頭要約を信じること。
- 法的な条件（先決条件）なしに返金不可の手付金を受け入れること
- ヴィラの借地権パッケージに賃貸更新手続きの仕組みが記載されていない
- 契約助言をデベロッパーの社内レビューのみとする
よくある質問
タイにおける不動産契約のレビューに関する一般的な回答です。あなたの特定の書類については弁護士に依頼してください。
Q:これは不動産弁護士に代わるものですか？
A:いいえ。本ガイドはあなたに方向付けを行うものです。実際の契約は許可を受けた弁護士が確認する必要があります。
Q:いつ契約書を見直すべきですか？
A:手付金や予約料を支払う前に。支払った後は交渉力が低下します。
Q:英語版で十分ですか？
A:土地事務所ではタイ語の文面が優先される。バイリンガルのレビューで両言語版を比較する。
Q:審査にはどれくらい時間がかかりますか？
A:バンコクの単純なコンドミニアム再販は通常3〜5営業日を要します。未完成のヴィラ、タイ語と英語が混在する契約書、またはリースホールドの構成はより時間がかかります。予約書の返金不可の支払期限前に審査を行う計画を立ててください。
Q:契約書のレビュー費用はいくらですか？
A:多くの場合、所有権が別途確認済みであれば、完全なデューデリジェンスよりも簡易なレベルとなる
Q:デベロッパーの契約書の雛形を交渉できますか？
A:はい。標準テンプレートは売主作成で、署名前に交渉可能です。
Q:仲介業者が早急に署名するよう圧力をかけたらどうすべきですか？
A:撤退してください。レビューを省略するよう圧力がある場合、それ自体が取引の危険信号です。
Q:リース契約とSPAは一緒に見直すべきですか？
A:ヴィラのパッケージについては、賃貸契約、地上権（superficies）、売買契約（SPA）が絡む場合に該当します。