タイにおけるスーペルフィシーズ
スーペルフィーチェスは他人の土地上に建物を所有することを可能にします。外国人が土地の所有権を持てない場合、登記されたリースホールドのヴィラや不動産構成で一般的に用いられる組合せです。
スーペルフィシーズ（Sidhi-thos）は、他者が所有する土地上の構築物を別個に所有する権利を生じさせます。
未登記の地上権は、基礎地の第三者買主に対して拘束力を持ちません。
ヴィラの区画は土地局で30年の借地権と地上権を同時に登記します。
上物所有者（Superficiary）は建物のみを所有し、その下にある土地は所有しません。
他の権利と比較したスーペルフィシーズ
ヴィラのスキームを検討する外国人買主は、デポジットを支払う前にsuperficies（スーペルフィキース／土地上の建物所有権）が賃貸（lease）、用益権（usufruct）、および区分所有のフリーホールド（condo freehold）とどのように異なるかを理解しておくべきです。
| 構造 | 詳細 |
|---|---|
| スーペルフィシーズ（Superficies／地上権） | 建物は所有、土地はタイ人所有のまま；土地局（DOL）で登録する |
| 用益権 | 土地を所有して果物を収穫する：異なる不動産プランニング手法であり、専門的なケースではしばしば併用されます。 |
| 登記された賃貸借契約 | 土地を最長30年間占有する権利。これのみでは建物所有権は付与されない。 |
| フリーホールド・コンドミニアム | 外国人割当の手続き：ユニット所有にsuperficies（地上権）は不要 |
| 名義による土地保有 | 外国人には違法。合法的な賃貸契約と地上権（superficies）とは混同しないでください。 |
スーペルフィーチェス登記手続き
権利証確認から土地局での登録用益権までこの順序に従ってください。未登録の契約は土地台帳上の優先権を移転しません。
土地の権利証（権利書）を確認してください
Chanote または許容される Nor Sor の権利書を確認し、賃貸人が登記上の所有者で賃貸および地上権（superficies）を付与する権限を有していることを確認する
賃貸期間について交渉する
superficies登録前に、最初の30年間の登録リースの文言を修正してください。更新条項は弁護士による確認が必要です。
地上権契約書の草案
タイ語の書面で、建物の範囲、維持管理、契約満了時の撤去、および譲渡権を定める。
両方の権利を登録してください
第三者に対抗するためには、賃貸借および地上権を土地局に登記する必要があります。
相続の調整を行います。
譲渡および相続条項を作成して、許可があれば相続人が賃貸契約および地上権の両方を引き継げるようにしてください。
登録を維持する
更新日と法定手数料を追跡する。登録の失効は土地売却に対する効力を弱める。
スーペルフィシーズ契約チェックリスト
すべてのヴィラのsuperficies契約（地上権契約）は、手付金を振り込む前にこれらの点に明示的に対処しているべきです。
- スーペルフィーチェスの期間は登記されたリース期間と一致させる
- 将来ヴィラの持分を再売却する予定がある場合の譲渡条項
- 維持および改良の所有権が明記されている
- リース満了時の構造撤去義務
- Dual registration fee split negotiated in contract: 二重登録手数料の分割は契約で合意する
- ヴィラの頭金支払い前の独立弁護士によるレビュー
不動産ハブ
海外在住購入者向けの所有権の流れ、税金および都市ガイドについては、当社の0を参照する。
料金および登録費用
署名前に登記手数料の分担を交渉する。税務上の扱いは、取引の構成および譲渡事象に応じてタイ歳入局（กรมสรรพากร）が関与する場合がある。
| 費用の種類 | 詳細 |
|---|---|
| スーペルフィーチェスの登記 | 土地局（DOL）の料金表に基づく手数料：契約で支払者を交渉してください |
| 賃貸借の登記 | 登記された賃借価値に対する別途手数料; ヴィラ・スキームでは両者の手続きが完了している必要があります |
| 弁護士による起案 | タイ語の契約書と二重登記の調整 |
| 建築許可 | 建設費の支払い前に、許可が地上権（superficies）の範囲と一致しているか確認してください。 |
| 年次法人手数料 | 一部の不動産スキームでは、登録料に加えて継続的な管理費が課されます。 |
デポジットを送金する前に、0に登録されている弁護士に取引を確認してもらってください。
外国人によくある誤り
スーペルフィシーズに関する紛争は、登記の欠如や賃貸契約との組合せが不明確であることに起因することが多いです。早期の弁護士によるレビューでほとんどの損失は防げます。
- superficiesだけで、登記された賃貸契約なしに土地使用が認められると仮定する。
- 登記上の二重登録（重複登記）が確定する前に別荘の契約に署名すること。
- 登記されていないsuperficiesを土地売買に対して執行可能とみなすこと。
- 将来のリース権付きヴィラの再販を計画する際に譲渡条項はない
- superficies（地上権）を違法なノミニー会社による土地構造と混同している。
よくある質問
タイで不動産を購入または保有する外国人向けの一般的な案内。これは特定の取引に関する法的助言ではありません。
Q:タイ法におけるsuperficiesとは何ですか？
A:スーペルフィーチェスは、他人の土地上の建物を所有することを可能にする民法上の権利です。第三者に対抗するためには土地局（Department of Lands）での登記が必要です。
Q:superficiesは外国人の土地所有禁止を回避しますか？
A:いいえ。土地の所有権はありません。登録および契約条件に基づく、賃借地や他人の土地上の建物の所有に留まります。
Q:スーペルフィーチェスと用益権の違い？
A:スーペルフィシーズは建物の所有を付与します。用益権は土地の使用およびその果実の取得を認めます。ヴィラのスキームでは、用益権単独よりも賃貸借＋スーペルフィシーズの組合せが一般的です。
Q:表面所有権（superficies）付きのヴィラを売却できますか？
A:契約で許可されている場合、賃貸借権および地上権（superficies）を譲渡できます。買主の弁護士が譲渡可能性と残存期間を確認する必要があります。
Q:superficies（地上権）は賃貸期間と一致する必要がありますか？
A:実務的には、スキームは両方の条件を整合させる必要があります。リースが終了した際に建物の権利が不明確なままだとリスクが生じます。
Q:土地所有者が土地を売却したらどうなりますか？
A:登記された賃貸借および地上権（superficies）は土地の買主を拘束します。未登記の権利は売却後に存続しないことがあります。
Q:建物の維持管理は誰が行いますか？
A:契約は維持費、保険、改良費の負担を定めるべきです。賃貸更新時にここでの紛争が多く発生します。
Q:これは不動産弁護士に代わるものですか？
A:いいえ。本ガイドは一般的な案内です。ヴィラの手付金を支払う前に、許可を受けたタイの不動産弁護士を雇ってください。