タイにおけるスーペルフィシーズ
民商法典に基づくスーペルフィシーズ（Sidhi-thos）は、他人が所有する土地上の建物を所有することを可能にします。プーケット、サムイ、フアヒンのヴィラや分譲地スキームでは、通常、登録済みの賃貸借契約と組み合わせて使用されます。
オフプランのヴィラに申し込む前に、当社の不動産ハブとスーペルフィーチェスの概要を比較してください。
スーパーフィシアリー（superficiary）は土地区画ではなく建物の登記上の所有権を有します。
土地所有者は契約期間を通じてチャノート（Chanote）またはノーソー（Nor Sor）の土地権利証を保有します。
土地局での登記はその後の土地移転に対して優先権を生じさせます。
スーペルフィシーズの存続期間は通常、登録された土地賃借期間に連動します。
外国人購入者向けの一般的な構造
外国人による合法的なヴィラ購入の多くは、土地局（Department of Lands）での二重登録手順に従います。
| ステップ | アクション |
|---|---|
| ステップ1：土地の賃貸契約 | 土地局で30年賃借を、superficiesと併せてまたは事前に登記する |
| ステップ2: 地上権証書 | 建物の所有権を同じ土地登記簿に登録してください |
| ステップ3: 建築許可 | 建設が登記された地上権（superficies）の範囲に一致しているか確認する |
| ステップ4：権利の譲渡 | 再販を予定している場合、契約は買主または相続人への譲渡を許可している必要があります。 |
| ステップ5：更新計画を立てる | 更新の約束は、履行可能性について弁護士に確認すべき事項と扱ってください。 |
登録ワークフロー
土地局の登記は実行可能な優先順位を生じさせます。未登記の別荘契約は土地局の土地記録への記載に代わるものではありません。
権利のデュー・ディリジェンス（尽職調査）
弁護士がヴィラの手付金支払い前に、土地権利の種類、担保・負担、および売主の権限を確認します。
タイ法的文書の草案
土地局への登記のためにタイ語で作成された賃貸借および地上権契約。
土地賃貸借契約を登録する
最初に登録された賃借契約は、法定の最長30年までの占有権を生じさせます。
地上権を登記する
第2の登記は、土地権利書とは別に建物の所有権を記録します。
土地登記簿を確認する
リースおよび地上権（superficies）の注記が両方示された最新の登記事項証明書を取得する
退出または再販を計画する
ヴィラの持分を売却する必要が生じる前に、譲渡手続きと手数料を確認する
事前登録チェックリスト
ヴィラの手付金や工事のマイルストーン支払い前に、下記の各項目を確認してください。
- 賃貸借とsuperficiesの両方が更新された土地登記簿の抄本に記載されます
- 建築図面が登記された地上権（superficies）の記載と一致していること
- 契約で割り当てられた維持および保険の責任
- 不履行および権利喪失の発生条件が明確に定義されている
- 契約終了時の構造物撤去について取り決め済み
- オフプランのヴィラについて開発業者の財務安定性を確認済み
不動産ハブ
海外在住購入者向けの所有権の流れ、税金および都市ガイドについては、当社の0を参照する。
登録および移転手数料
土地事務所手数料および弁護士費用の予算。タイ歳入局（กรมสรรพากร）は登記上の評価額に応じて印紙税を課す場合があります。
| 手数料の種類 | メモ |
|---|---|
| 賃貸登記手数料 | DOLのスケジュールに基づく賃貸価値の割合。支払者は交渉で決める |
| スーペルフィーチェス登記手数料 | 土地局による地上権の評価額に対する別途課金 |
| 弁護士費用 | 作成と登録出席を含む；書面見積もりを請求してください |
| 印紙税 | 契約の金額および期間に応じて適用される場合があります |
| 再販時の譲渡 | 賃借権および地上権（superficies）を買主に譲渡する際の土地局手数料 |
デポジットを送金する前に、0に登録されている弁護士に取引を確認してもらってください。
注意すべきリスク
登録や更新に関する前提が崩れるとスーペルフィーチェスのスキームは失敗します。これらのリスクは独立した弁護士と確認してください。
- 賃貸契約が更新されないと、ヴィラを完全に所有していると信じていても土地の使用が脅かされます
- 契約期間終了時の構造物の維持管理および撤去に関する紛争
- 未登記の地上権は土地の買主に対して執行できません。
- 90年所有に関するマーケティング表現が登録された権利と同等であると仮定しています。
- 履歴が複雑な海岸地やリゾート用地の権利調査をスキップする
よくある質問
タイで不動産を購入または保有する外国人向けの一般的な案内。これは特定の取引に関する法的助言ではありません。
Q:タイにおけるsuperficies（表面権）はどのように機能しますか？
A:スーパーフィシアリーが建物を所有し、土地所有者が土地の権利を保持します。第三者に対抗するには、両者の権利を土地局に登記する必要があります。
Q:なぜ賃貸契約と地上権（superficies）を組み合わせるのですか?
A:登記された賃貸は土地の利用を確保し、上物権はその賃借地上の建物所有を確保します。
Q:登録手数料とは何ですか？
A:土地局手数料は登記価額に基づきDOLの料金表に従います。弁護士が書類を作成し、二重登記の調整を行います。
Q:地上権は賃借契約より長く存続しますか？
A:実効性（強制執行可能性）は契約と登記に依存します。条項の不一致は重大なリスクを生みます。両者を弁護士の指導に従って整合させてください。
Q:賃貸契約満了時はどうなりますか?
A:契約は構造物の撤去、更新、または補償に関して明記すべきです。明確な文言がないと、ここでの紛争が頻発します。
Q:superficies（スーペルフィシエス）物件のヴィラを融資で購入できますか?
A:借地権のヴィラに対するタイの銀行の抵当設定は外国人にとって困難です。現金での購入、またはデベロッパーによる資金調達を弁護士に確認してもらう計画を立ててください。
Q:ビーチフロントは異なりますか？
A:同じ賃貸契約に加えsuperficies構造が適用されます。沿岸地の権利証および建築許可に関してより厳格なデューデリジェンスが行われます。
Q:詳しくはどこで確認できますか？
A:当社の不動産ハブをご覧いただき、署名する前にタイの認可済み不動産弁護士にご連絡ください。