外国人向けタイの不動産FAQ
外国人は同じ不動産に関する質問を繰り返します：土地は所有できますか？コンドミニアムはどうですか？譲渡税はどのように計算されますか？弁護士は必要ですか？このFAQはセールス資料ではなく、タイ法に基づいた実務的な回答を集めています。
バンコクのThai Visa Centreでは、外国人居住者が在留、銀行、物件計画を整えるのを支援します。まずは不動産購入の概要をご覧いただくか、詳細なガイドは全編の不動産ハブをご覧ください。
土地法の国籍規定により、外国人は土地を直接所有することはできません。
登記されたコンドミニアムは、全体面積の最大49%までを外国人に売却できます。
料金は資産の種類、所有期間、土地局での評価額によって異なります。
コンドミニアム所有権購入に必要な外貨送金証明
外国人はタイで何を所有できますか？
タイの不動産法は資産の種類ごとに扱いが異なります。下表は在留外国人買主の一般的な取得方法をまとめたものです。手付金を支払う前に必ず持分枠と登記区分を確認してください。
| 資産の種類 | 外国人所有に関する規則 |
|---|---|
| 区分所有ユニット | コンドミニアム法に基づき、建物ごとに外国人持分49％以内の所有権。 |
| 土地（チャノート） | 外国名義では許可されていません。土地法（Land Code）により、外国人の直接的な土地所有は禁じられています。 |
| タイの土地上の住宅 | 登録賃借、用益権（usufruct）、または地上権（superficies）による構成のみ。土地の所有権はタイ側に残ります。 |
| 登記された賃貸借契約 | 契約による更新オプションで最長30年。効力を持たせるには土地局への登記が必要 |
| タイ企業の土地 | 名義株主構造は違法であり、契約は法的に執行不能です。 |
すべての購入者が最初に確認すべきコアの質問
物件を内見する前に、これら5つの法的チェックポイントを弁護士または仲介業者と確認してください。いずれかを省略すると後で高額な紛争になる可能性があります。
外国人枠は利用できますか？
残りの外国人保有枠を示す管理組合証明書を請求してください。保有枠が売り切れている場合、資金があっても購入はできません。
どの権利証（登記）区分が適用されますか？
チャノートが最も強力です。ノーソー3ゴーなどの下位区分は譲渡や開発に関して異なるリスクを伴います。登記内容が販売資料の説明と一致しているか確認してください。
譲渡税は正しく計算されていますか？
土地局は評価額または申告価格の高い方を採用します。印紙税、移転手数料、源泉税、および該当する場合の事業税の概算を見込んでください。
FETのために資金は書類で証明されていますか？
コンドミニアムのフリーホールドは外貨をタイ国内に送金する必要があります。受取銀行は氏名と送金目的が一致した外国為替取引証明書を発行します。
契約は土地局（Land Office）に登録されますか？
未登記の賃貸や非公式の合意は所有権を移転しません。土地局での登記が権利に効力を与えます。
譲渡税および手数料の概要
正確な税率は売主の種類、保有期間、資産区分によって異なります。弁護士が譲渡日前に全ての内訳を算出します。公式の案内はタイ歳入局（กรมสรรพากร）および土地局の窓口にあります。
- 移転手数料：通常、土地局での査定額または申告額の2％
- 印紙税：特定事業税が適用されない場合は0.5%
- 源泉徴収税：個人売主は累進課税、法人は一律税
- 特定事業税：多くの住宅案件では、売却が5年以内の場合3.3%が適用されます
- 共用部分料金の滞納：再販購入者は未払いの共用部分管理費（CAM）を引き継ぐ可能性があります
予算のヒント: マーケティング資料は税金や手数料を除いたネット価格を表示していることが多いです。署名前に書面の手数料表を求めてください。1000万バーツのコンドミニアムでも、売主の履歴によっては譲渡費用が30万〜60万バーツになることがあります。
いつ不動産弁護士が必要ですか？
単純な質問には単純な答えがあります。複雑な取引には資格のある弁護士が必要です。この表を使って、いつ独立した審査を依頼すべきか判断してください。
| シナリオ | 弁護士は必要ですか？ |
|---|---|
| 短期賃貸 | 通常、弁護士は不要ですが、保証金、修繕、早期解約に関するリース条項は確認してください。 |
| 権利関係が明確なコンドミニアム再販 | はい。手付金前にタイトルサーチ、FETチェック、売買契約書の確認を行います。 |
| オフプランの開発業者からの購入 | はい。完成期限、違約条項、エスクロー条件を慎重に精査してください。 |
| リースホールド別荘 | はい。更新制限、土地局への登記、及び債務不履行時の救済措置を確認してください。 |
| 土地を所有するタイ人配偶者 | はい。婚前契約と相続対策は別々の弁護士で対応してください。 |
弁護士を依頼する前に、料金の範囲や注意点について当社の不動産弁護士ガイドをご確認ください。
FAQに関するよくある誤解
これらの誤った前提はバンコクの不動産フォーラムで週ごとに見受けられます。保証金を失ったり執行不能な構造物を購入したりしないよう、早めに訂正してください。
- 結婚ビザが土地所有権を付与すると仮定する。移民上の地位と権利証（登記）に関する法は別個の体系である。
- リースホールド＝所有権だと信じる。リースホールドは期間限定の登録された権利であり、フリーホールドの所有権ではない。
- 不動産の購入で自動的に長期滞在ビザの資格が得られると考えないでください。移民手続きを別に計画してください。
- 管理事務所の確認なしに仲介業者の外国人持分に関する口頭保証を鵜呑みにすること。
- 以前の送金で資金が既にタイの銀行口座にあるため、FET書類の準備を省略する。
よくある質問
タイの不動産法を調査する在留外国人向けの一般的な回答です。これはオリエンテーションであり、ご自身の特定の取引に関する法的助言ではありません。
Q:外国人はタイで合法的に土地を所有できますか？
いいえ。土地法の下で外国人の土地直接所有は禁止されています。名義会社を通じた抜け道は違法です。外国人居住者は通常、区分所有、登記された借地権、または用益権の構成を利用します。
Q:外国人はタイでコンドミニアムを所有できますか？
はい、各登記済みコンドミニアム建物ごとの49%の外国人所有枠内であれば可能です。購入資金は海外から外貨で送金し、受入銀行からFETフォームを取得する必要があります。
Q:不動産を譲渡する際に適用される税金は何ですか？
移転手数料、印紙税または特別営業税、源泉徴収税は売主の種類と保有期間に応じて適用される場合があります。土地局は課税基準として査定価額と申告価格のうち高い方を使用します。
Q:このFAQは不動産弁護士に代わるものですか？
いいえ。このページは一般的な案内です。すべての取引には、認可を受けた弁護士による独立した権利調査、契約書の精査、土地局（Land Office）への出頭が必要です。
Q:タイ人配偶者が所有する土地の上にある家を所有できますか？
タイ人配偶者が土地を保有することは可能ですが、婚姻財産規則が適用されます。外国人配偶者は共同管理の制限を理解し、大きな購入の前に婚前契約を検討するべきです。
Q:タイにおける登記された賃借権（registered lease）とは何ですか？
土地局に登記された賃借権は、契約上の更新オプションを含め最長30年まで設定でき、登記により第三者に対しても賃借権の効力が及びます。登記されていない賃借は保護が弱くなります。
Q:不動産購入ごとにFETフォームが必要ですか？
海外からの資金で行う外国人フリーホールド分譲マンション購入にはFET書類が必要です。リースホールドや建物のみの取引は別の書類手続きになります。どの手続きが適用されるかは弁護士が確認します。
Q:どこから読み始めればよいですか？
頭金を支払う前に、まず当社の 不動産購入の概要、次に デューデリジェンス・チェックリスト を確認し、その後弁護士に連絡してください。