価格が合っていない
提示価格が市場価値または政府の査定額を上回る場合、移転税、交渉力、デューデリジェンスの優先順位がすべて変わります。類似物件の比較調査を省略する外国人居住者は二重に支払うことになります：購入価格で一度、登録価額に基づき土地事務所が算出する手数料で再び。
バンコクのThai Visa Centreでは、バンコクの中古コンドミニアムやプーケットのヴィラの出物で毎週同様のパターンを見ています。本ガイドは適正価格の確認方法、譲渡税の影響のモデル化、証拠に基づく交渉方法を説明します。まずは当社の不動産ハブと不動産購入の概要から始めてください。
土地局では税の基準としてタイ歳入局の査定価額が使用されます。
登録価額に適用され、通常は契約価格または査定価格のうち高い方となります。
売主の税金は評価額の区分および保有期間から算出される。
同じ建物またはソイ内での最近の売買事例があなたのオファーの根拠になります。
提示価格が市場価値を上回る場合
タイの売主や仲介業者は、とくに外国人が多い市場で、成約価格より高い売値を提示することがよくあります。提示価格は評価額ではなく出発点です。あなたの役割は、政府の評価表、同じ建物内の比較物件、賃料利回りの基準を用いて、マーケティングと証拠を区別することです。
政府の査定額は定期的に更新されるタイ歳入局（กรมสรรพากร）の評価表に基づきます。上昇する地区では市場価格を下回ることが多く、価格修正後は市場を上回ることがよくあります。土地局（Land Office）は、ほとんどの移転手数料を算出する際に契約価格と査定額の高い方を用います。
譲渡税の影響
契約価格を過大に設定すると、登記上の評価額が土地局での名義移転で増加します。これにより買主側の譲渡手数料や印紙税が増えます。売主側の源泉徴収税や特別事業税も評価額の区分を参照します。価格の引下げが双方にとって有利になるのは、それが実際の市場動向を反映している場合に限り、人工的な過小評価によるものではありません。
| 税金または手数料 | 計算基準 | 一般的な支払者 |
|---|---|---|
| 移転手数料（2%） | 契約価格または政府査定価値の高い方 | 買主またはSPAに基づく分割。土地局での既定は買主となる。 |
| 源泉徴収税 | 個人向けの累進方式による政府査定額 | 売主負担だが、ネット価格取引ではしばしば上乗せされます |
| 特定事業税（3.3％） | 売主が5年未満保有していた場合の登録価額 | 売主（売買契約（SPA）で買主に割り当てられない限り） |
| 印紙税（0.5%） | 特定事業税（SBT）が適用されない場合の登録価額 | 別途合意がない限り買主 |
交渉戦略
タイでの効果的な交渉は、比較可能な証拠と忍耐を組み合わせることにあります。デベロッパーは新築在庫に対して強気を維持します。一方、中古物件の売主や動機のある貸主は、成約データと現実的な撤退案が提示されれば動くことがあります.
政府査定を取得する
弁護士は当該ユニットについて土地局（Land Office）の鑑定価値を請求します。売出し価格と比較してください。大きな差は交渉余地または税務対策の検討余地を示します。
類似物件を調査する
同じ建物、隣接するタワー、または同じソイの最近の売買価格を収集する。不動産業者は非公式に成約事例を共有することがある。デベロッパーの再販ポータルは表記価格を示すが、実際の成約価格が必ずしも表示されるわけではない。
総送金費用を算定する
表示価格と希望オファーの両方にかかる税金をモデル化します。表示価格が査定額を大幅に上回る場合、売主が源泉徴収税を負担しても総クロージングコストは増加します。
オファーを確定する
類似物件と成約までの日数データを提示する。バンコクの再販市場では、売り手に動機がある物件で希望価格から5〜10％下げるのが一般的です。未完成物件（オフプラン）の開発業者価格は柔軟性が低いです。
税負担の配分について交渉する
SPAの条項は移転手数料、SBT、印紙税の負担者を定めます。契約金額を低く設定することが双方にとって有利になるのは、法的に正当化でき、鑑定価値の規則に合致する場合に限られます。
撤退基準
内覧前に上限価格を設定してください。リゾート市場では感情的な入札により外国人が相場以上に支払うことがあります。上限価格で条件が合わない場合は早めに撤退してください。
類似売買事例の検索
類似取引はオファーレターの根拠となり、弁護士がSPA交渉で有利に使えます。同一建物内の売買を最重視してください。敷地面積が価値を左右する戸建てやヴィラでは、隣接する通りの類似事例も重要です。
- 同一建物内の再販：床面積と設備が同一のマンションユニットが最も強い比較対象となります
- 土地局の過去の譲渡記録：弁護士は登記された価額を検索できますが、必ずしも実際に支払われた現金額を反映するとは限りません
- オンラインポータル：掲載価格は一覧価格のみ。割引は問い合わせによる—地区や市場状況により変動します。
- デベロッパー在庫：新規ユニットは最低価格を設定するが、転売リスティングでは見えないプロモーションが含まれる場合がある
- 賃貸利回りの逆算：提示価格でのネット利回りが地区平均を下回る場合、価格は割高である可能性が高い
実用的なヒント： 拘束力のあるオファーを出す前に、弁護士に鑑定価額を取得してもらってください。要求価格が鑑定額や比較物件より20%高い場合、最初のオファーはその差を反映すべきであり、礼儀上の2%値引きだけで済ませるべきではありません。
署名する前の実用的な手順
価格交渉は購入のより広いワークフロー内に位置します。法的な所有権の経路を確認し、独立した弁護士に指示し、最終的なバーツ額を議論する前にコンドミニアムのフリーホールドに対するFET送金を計画してください。詳細はデューデリジェンスガイドをご覧ください。
- 所有権の法的経路を確認してください：コンドミニアムの外国人割当、借地権（リースホールド）、または所有が禁止されている構造物かどうか
- 所有権調査と鑑定評価の確認のため、不動産弁護士に依頼する
- 同一建物または地区の比較物件を収集してください。
- 表示価格と希望オファー時の総譲渡コストをモデル化
- 売買契約（SPA）の条件が満たされた後にのみ土地局で登記してください
外国人によくある誤り
- 同一建物内の政府査定価格や最近の類似取引と売値を比較する前に手付金を支払う.
- 申告した契約価格を市場価格より大幅に低く設定しても土地局の精査を受けないと想定すること。職員は契約価格と鑑定額の高い方を使用します。
- 売り手が現金価格をわずかに下げても、登記価格に連動して譲渡手数料と印紙税が上昇することを無視すること。
- 鑑定表と付帯権利（担保等）を独立した弁護士が精査していないまま仲介業者の評価額を鵜呑みにすること。
- 見出し価格を上回る実質的な総取得コストを引き上げるCAM（共用部分管理費）滞納や特別課金の確認を省略する。
よくある質問
タイで不動産価格を交渉する在タイ外国人向けの一般的な回答です。これは案内であり、特定の取引に関する法務または税務の助言ではありません。
Q:希望価格が評価額を上回るとどうなりますか？
土地局はほとんどの手数料について、契約価格と公的評価額のうち高い方を基準として移転を登録します。移転手数料、印紙税、源泉税の計算はいずれもその登録価額を参照します。申告額が高いと支払う税金も増えます。
Q:税金を節約するために価格を低く申告できますか？
当局は契約価格を評価表と照合し、通常は高い方を使用します。虚偽に低い価格を申告すると法的リスクが生じ、名義変更窓口で手続きが通らない場合があります。書類上で安く見せかけるのではなく、実際の価格交渉での値下げを行ってください。
Q:タイで類似の売買事例（比較対象）をどのように探しますか？
同一棟の再販事例、弁護士による土地局の調査、仲介業者の成約データから始めてください。オンラインポータルは提示価格を示すだけで成約価格を表示しません。類似ユニットの利回り分析が妥当性のチェックになります。
Q:タイで譲渡税を支払うのは誰ですか？
移転手数料と印紙税は、売買契約書（SPA）で別段の定めがない限り買主負担が原則です。源泉徴収税と特定事業税は売主の負担ですが、純価格交渉で総額調整（グロスアップ）されることが多いです。署名前に負担配分を確認してください。
Q:提示価格（asking price）からどれくらい値引き交渉できますか？
バンコクの再販コンドミニアムは、売り急ぎの物件では提示価格より5～10%低く成約することが多いです。プーケットやパタヤは季節によって変動します。デベロッパーの新規在庫は公開プロモーション以上に割引されることはほとんどありません。比較物件が現実的な価格帯を示します。
Q:評価額が市場価格を上回ることはありますか？
はい、市場が下落している場合や鑑定表が最近の価格下落に追いついていない場合には、課税額が実際の市場に比べて低くなることがあります。土地局での最新の鑑定表の値は弁護士に確認してください。
Q:正式な鑑定評価書を取得すべきですか？
住宅ローン申請のための銀行評価は独立した数値を提供します。現金購入者は交渉支援のために公認鑑定士に評価を依頼できますが、税務計画の目的では弁護士による査定依頼で十分なことが多いです。
Q:これは不動産弁護士に代わるものですか？
いいえ。本ガイドは一般的な案内です。署名前に許可を受けた不動産弁護士に相談してください。不動産弁護士ガイドをご覧ください。