タイ国内の不動産の譲渡
所有権は土地局での登記が完了した時点でのみ移転します。売買契約に署名しただけでは所有者にはなりません。登記が行われる移転日に名義は売主から買主へ移り、政府への手数料が精算されます。
バンコクのThai Visa Centreでは、外国人居住者が在留、銀行、物件計画を整えるのを支援します。本ガイドは土地局の手続きフロー、外国人買主の必要書類、税金、譲渡後の手続きを扱います。所有権の全体像については不動産ハブをご覧ください。
土地局は所有権の変更を全国で登記します。
書類と割当（クォータ）が整っていれば、ほとんどの移管手続きは同日中に完了します。
税金は契約価格と公的評価のいずれか高い方で計算されることが多いです。
外貨取引フォームはクォータユニットに対する受入送金を証明します。
移転当日のワークフロー
不動産弁護士は書類を準備し、手数料を算出し、委任状に基づきまたはご一緒に土地局窓口に出席します。以下の手順は移転日に順次行われます。
土地局で会う
買主、売主、または有効な委任状を持つ弁護士が、権利書を保有する県の土地局に出席する。
公式査定が算出済み
土地局が評価額を設定します。移転手数料、印紙税、源泉税、および特定事業税が該当する場合に適用されます。
料金および税金を支払う
当事者は窓口で政府手数料を支払います。弁護士が事前に合計金額を算出してくれるので、十分な資金を持参してください。
移転書類に署名
Tor Dor 21および関連の土地局書類に署名が行われます。弁護士があなたが署名する前に各項目をすべて確認します。
新しい権利書が発行されました
登記上の所有権が買主名義に変更されるか、賃借権が登記簿に記録される。
移転日を予定する前に土地局登録チェックリストを確認してください。
外国人コンドミニアム購入者のための書類
以下のいずれかの項目が欠けると通常その日の登記ができません。移転の少なくとも1週間前に弁護士と書類一式を確認してください。
| 書類 | 目的 |
|---|---|
| パスポート | FETフォームおよび売買契約書の氏名と一致するパスポート（原本） |
| FETフォーム | コンドミニアムの外国人購入枠（クォータ）購入の受入送金を証明する外貨取引フォーム。 |
| 外国人枠証明書 | 当該ユニットが外国人所有枠（49％）内にあることを確認する管理組合の確認書。 |
| 売買契約 | 譲渡価格を裏付ける署名済み売買契約書（SPA）および事前予約書類。 |
| 土地局の申請書類 | Tor Dor 21および関連の書類は、譲渡日前に不動産弁護士によって準備されます。 |
FETフォームの要件は当社の送金ガイドに記載されています。
移転手数料と税金
The タイ歳入局（กรมสรรพากร） collects transfer-related charges at the counter. Your lawyer provides a pre-transfer estimate so you carry sufficient cashier cheques or cash.
| 料金 | レート | メモ |
|---|---|---|
| 移転手数料 | 評価額の2% | 通常は契約慣行に従って買主と売主で分担します。 |
| 印紙税 | 0.5% | 特定の事業税が適用されない場合に適用されます。 |
| 源泉徴収税 | 状況により異なります | 売主の所得税は鑑定価額および保有期間に基づく。 |
| 特定事業税 | 3.3％ | 売主の所有期間が5年未満の場合に適用され、一定の免除が適用されることがあります。 |
譲渡日（Transfer Day）に出席するのは誰ですか？
買主と売主は通常、管轄の県土地局に本人が出頭します。委任状は公証され、現地の手続きに従って翻訳されている場合に使用可能です。ほとんどの外国人買主は不動産弁護士に窓口での出席と書類確認を依頼します。
移転日の前： 売主の抵当権抹消、外国人割当の可否、FETフォームの正確性を確認してください。これら3点が、外国人コンドミニアム購入者における移転当日の失敗の大半を引き起こします。
譲渡後
土地局での登記は手続きの終わりではありません。建物管理、公共料金、遺産対策は、権利書を受け取った後の最初の数週間のうちに別途手続きが必要です。
- 分譲マンションの区分所有に関する法人登録を管理組合とともに更新する
- 公共料金、共用部分維持費（管理費）、建物のアクセス権（入館情報）を設定する。
- 家主が物件住所であなたを居住者として登録する場合はTM30を提出する。
- 対象資産を含むタイ式遺言を作成してください。外国の遺言は自動的に認められません。
- 原本の権利証および所有権移転の受領書は、安全な場所に保管してください。
残代金送金前の部分支払いですか？買主と売主双方を保護する弁護士による信託手配についてはタイにおけるエスクローのガイドをご確認ください。
よくある誤り
外国人購入者や長期滞在者は、土地局での不動産移転手続きの際にこれらの誤りに遭遇します。契約に署名したり手付金を支払ったりする前に、必ず有資格の弁護士に事実を確認してください。
- コンドミニアムの名義移転のために、法人（juristic person）の外国人持分枠に関する書類を持たずに土地局に到着する
- 譲渡手数料節約のために登録価額を低く申告すると、歳入局の再評価を招きます
- 外国人のフリーホールドについて、購入者名と送金日が一致するFETフォームが不足しています
- 売買契約（SPA）で手数料スケジュールが確認されていないにも関わらず、売主がすべての譲渡税を支払ったと仮定しています。
- 最終支払分前の最終内覧および明け渡し確認を省略する
よくある質問
タイで物件の名義移転を完了する外国人向けの一般的な案内。これは特定の取引に関する法的または税務上の助言ではありません。
Q:土地局での不動産名義変更にはどれくらい時間がかかりますか？
書類、外国人割当およびFETフォームが揃っていれば当日です。遅延はFETの欠如、割当証明書の問題、または売主の未払い抵当権が先に抹消される必要がある場合に発生します。
Q:売主への全額支払い前に名義移転を行うことはできますか？
登録完了後にのみ資金が引き渡されるエスクロー型の弁護士信託の取り決めで可能です。詳細は当社のタイにおけるエスクローのガイドをご参照ください。
Q:公的鑑定額が契約価格を上回った場合はどうなりますか？
税金は契約価格と土地局の評価額のいずれか高い方で計算されることが多いです。交渉価格を上回る評価額を見込んで予算を立ててください。
Q:買主と売主は対面で出席する必要がありますか?
通常は可能ですが、公証された委任状があれば、現地事務所の運用がそれを受け入れる場合に弁護士が代行できます。移転当日に先立って弁護士と要件を確認してください。
Q:売買契約に署名しただけで所有者になりますか？
いいえ。所有権の変更は土地局（Department of Lands）で移転が登記された場合にのみ生じます。署名済み契約は契約上の権利を生じさせるだけで、登記された所有権を作るものではありません。
Q:名義移転日に外国人のコンドミニアム購入者はどの書類が必要ですか？
パスポート、FETフォーム、法人からの外国割当証明書、売買契約書、弁護士が作成した土地局の書類
Q:送金手数料と税金は誰が計算しますか?
不動産弁護士が移転日以前に想定手数料を算出します。土地事務所は窓口で公的査定額と最終的な税額を確認します。
Q:売主に未返済の抵当（ローン）がある場合はどうなりますか？
抵当権は移転前または移転と同時に抹消されなければなりません。弁護士が完済金額を確認し、貸し手から抹消書類を取得します。