タイにおける用益権
用益権は、あなたが所有していない土地の使用および賃料収入を認めます。在留外国人にとっては、主に外国人が直接土地を所有できない混合国籍の夫婦のための遺産対策手段です。
バンコクのThai Visa Centreでは、外国人居住者が在留、銀行、物件計画を整えるのを支援します。本ガイドは外国人が知っておくべき用益権（usufruct）のポイント、実務的な登記手続き、よくある間違いを扱います。まずは不動産ハブと不動産購入の概要からご覧ください。
用益権は、あなたが所有していない土地の使用および賃料収入を認めます。
タイ人パートナーが名義のみを保有している場合の外国人配偶者の利用権を保護する。
未登記の契約は第三者を拘束しません。
用益権は他の資産について適切な相続書類と組み合わせてください。
在留外国人が知っておくべきこと
用益権は外国人の土地所有制限を回避するための手段ではありません。これは登録された民法上の権利であり、タイ人の家族が裸名義を保有する場合に使用および収益を保護します。不動産仲介が用益権を購入の近道として提案する前に、その違いを理解してください。
| 指差し | 詳細 |
|---|---|
| 所有権なしで使用する | 用益権により、裸名義人が登録上の名義を保持する一方で、土地に居住し賃料収入を得ることができます。 |
| 国籍の異なるカップル | タイ人配偶者が土地を所有し、外国籍の配偶者が生涯利用権の保護を必要とする場合の一般的な構成。 |
| コンドミニアムの近道ではありません | 外国人向けコンドミニアム保有枠は区分所有法の規定に従います。使用収益権（usufruct）は土地や相続・遺産計画に適用され、保有枠の購入には該当しません。 |
| 土地局（Land Office）で登録済 | 登記は権利証の照会における公開記録を作成し、それが将来の土地購入者を拘束します。 |
| 他の権利と重複 | 遺産計画では、用益権（usufruct）を登記された賃貸借、地上権（superficies）、タイの遺言と組み合わせることが多いです。 |
法的定義および用益権と賃貸の比較については、当社のタイにおける用益権ガイドをご覧ください。
在住外国人向けの実用的な手順
用益権を登記する前または関連物件に対していかなる預託金も支払う前に、この順序に従ってください。手順を省略すると、国籍混合の相続事案で最も多く見られる紛争が発生します。
所有権の法的な経路を確認してください
用益権を選択する前に、コンドミニアムの外国人割当、登記されたリースホールド、または禁止された名義人構造が適用されるか確認してください。
不動産弁護士に依頼する
基礎となる権利、既存の担保、およびあなたの事実関係に対して用益権（usufruct）の登記が許可されるかどうかに関するデューデリジェンス。
コンドミニアム購入時のFET送金を計画する
コンドミニアムのフリーホールドには、家族の土地の用益権とは別に受入送金の証明書類が必要です。
土地局で登記してください
未登記の契約は第三者に対して執行可能な権利を移転しません。
ビザ要件と銀行残高を一致させる
入国管理ステータスと財産権は別個の法的手続きです。両方を早めに計画してください。
購入前の完全なワークフロー: タイでのデューデリジェンスガイド.
国籍が異なるカップルの遺産計画
タイのパートナーが法的に土地を保有し、外国人パートナーが保護された居住権および賃料収受権を必要とする場合、国籍の異なるカップルは用益権を利用する。土地局での登記により、その取り決めが将来の買主に対して可視化される。
| シナリオ | 一般的なアプローチ |
|---|---|
| タイ人配偶者が家族の土地を所有している | 外国人配偶者は居住および賃貸収入のための登記された生涯用益権を受け、タイ人配偶者は裸所有権を保持します。 |
| 相続に関する懸念 | 遺言は裸所有権の相続をカバーします。用益権は登録期間の存続中、外国人パートナーを保護します。 |
| 離婚のリスク | 婚前契約および各配偶者ごとの個別の代理人。用益権の条項は終了および補償について定めるべきです。 |
| 裸所有者による土地の売却 | 登記された用益権は買主を拘束します。合意には新所有者との維持管理および改良の権利について明記するべきです。 |
婚姻固有の規則: タイの不動産と結婚に関するガイド。
よくある誤り
これらのエラーは在留外国人が独立した弁護士の確認なしに使用収益権（ユスフルクト）を受け入れる際に繰り返し発生します。権利調査と登記された書類でほとんど防げます。
- 基礎となる土地の権利調査が完了する前に手付金を支払う.
- 適法に登記された仕組みの代わりに名義会社スキームを信用すること。
- ビザステータスが所有権または用益権と同等であると仮定している。
- 関連するコンドミニアムやヴィラ資産の共用部分維持費（CAM）の滞納を無視すること
- 用益権ソリューションとして販売される未完成ヴィラの契約レビューを省略する。
一般的な案内のみ： このページは免許を受けた不動産弁護士の代わりにはなりません。使用収益権（usufruct）または関連する不動産文書に署名する前に、単独であなたに対する義務を負う独立した顧問弁護士を依頼してください。
用益権とビザステータス、銀行取引
あなたのビザ区分は用益権や土地所有権を生じさせるものではありません。入国印と不動産の法制度は別個の法的経路に従います。コンドミニアムのフリーホールドに対するFETの送金は、家族土地の用益権とは別に手配してください。ビザの証明用の銀行残高は土地局での登記とは独立して整えてください。
長期滞在ビザ、結婚ビザ、またはエリート会員資格が外国人の土地所有規制を免除するとは決して考えないでください。用益権（usufruct）は登録された財産権であり、移民上の特典ではありません。
よくある質問
タイで用益権（usufruct）を検討する在タイ外国人向けの一般的な回答です。これは案内であり、特定の遺産計画に関する法的助言ではありません。
Q:このガイドは不動産弁護士に代わるものですか？
いいえ。これは使用収益権（usufruct）を検討する在留外国人向けの一般的なガイダンスです。あなたの遺産計画には、具体的な家族関係や所有権に合わせた文書を作成・登記する独立した顧問が必要です。
Q:タイの不動産所有についてはどこから始めればよいですか？
相続計画に使用収益権を組み込む前に、まずコンドミニアム割当、借地権、禁止構造物を含む 国内不動産所有権の概要 を確認してください。
Q:外国人がタイの土地の用益権を持つことはできますか？
基礎となる権利証書および土地法（Land Code）の方針が許す場合に登録が可能です。用益権（usufruct）は土地所有権を付与しません。登録前に弁護士による審査で適合性を確認します。
Q:用益権は国籍が混在するカップルにどのように役立ちますか？
タイ人配偶者が裸所有権（名義上の所有権）を保持し、外国人パートナーが使用権および収益権を登記する形です。直接の土地所有が認められない場合に外国人パートナーを保護します。
Q:外国人にとっての用益権（usufruct）とリースホールド（借地権）の違いは何ですか？
用益権は果実の使用および享受を認める民法上の権利です。登記された賃貸借は最長30年の契約に基づく占有です。いずれも土地局への登記が必要ですが、計画上の目的は異なります。
Q:用益権がある場合、タイの遺言書は必要ですか？
はい。用益権（usufruct）は登記された土地に対する特定の使用権をカバーします。タイの遺言はその他の資産の相続を扱い、配偶者や相続人が有する裸所有権（bare ownership）と調整します。
Q:使用収益権をコンドミニアムのユニットに登録できますか?
用益権は主に民法に基づく土地に適用されます。コンドミニアムの外国人所有は区分所有法の割当ルールに従います。資産の種類に応じた構成は不動産弁護士に確認してください。
Q:使用収益権（usufruct）を受け入れる前にどのようなデューデリジェンスが必要ですか？
土地局（Department of Lands）での権利調査、既存の抵当権や負担の確認、裸名義人（bare owner）の身元が登記された名義と一致していることの検証。未登記の合意は決して受け入れないでください。