タイにおける用益権の利用
登記された用益権（usufruct）は、所有していない不動産に居住し、維持管理し、賃貸することを可能にします。国籍が異なるカップルや遺産計画にとって、民法上の実用的な手段です。土地局での登記、日常の管理義務、そして死亡による終了などは、入居前に計画が必要です。
民商法典は、不動産の使用および収益の権利を用益者に付与します。
用益権者の生涯または最長30年までのいずれか適用される期間で登記されます。
未登記の用益権は土地の第三者買主に対して拘束力を持ちません。
用益権は用益権者の死亡とともに終了します。賃貸借のように相続人へ移転するものではありません。
維持と保険の義務
民事・商事法典第1417条は、用益権者に継続的な義務を課しています。これらは権利証書の脚注ではなく、日々の管理ルールとして扱ってください。
| 義務 | 実用的な意味 |
|---|---|
| 軽微な修理 | 用益権者は、日常の維持管理や小修繕を含め、物件を適切な状態に保つ義務があります。 |
| 税金および関税 | 契約により所有者へ支払い義務が割り当てられている場合を除き、固定資産税および担保に係る利息を支払ってください。 |
| 保険 | 所有者は保険加入を義務付けることができます。火災や災害で復旧資金が不足し、用益権（usufruct）が消滅しないよう、保険を維持してください。 |
| 大規模な改造・改修はなし | 構造変更は所有者の同意が必要です。解約時の紛争を避けるため、設備や取付物は登録されたインベントリに記録しておいてください。 |
| 合理的な使用 | 用益権者は、不当な使用による減価については責任を負いますが、正当な占有による通常の摩耗については責任を負いません。 |
登録ワークフロー
土地局での登記は後の土地移転に対して優先権を生じさせます。私人契約における未登記の用益権の約束は、所有者が売却した場合には保護されません。
権利のデュー・ディリジェンス（尽職調査）
弁護士がチャノートまたはノーソー（Nor Sor）の土地権利証、所有者の身元、抵当権、並びに当該区画で用益権（usufruct）が許可されているかを確認します。
用益権設定契約書の草案
タイ語の文書は、土地局への登記のために、期間、範囲、維持費負担の配分、保険、転貸権を定めます。
持ち物一覧を準備してください。
使用収益権（ユースフラクト）に含まれる設備および改良を列挙し、その目録を土地局で使用収益権として登録してください。
土地局で登記してください
所有者と用益権者の双方が州土地局（Department of Lands）事務所に出向き、登記簿抄本に権利を記録します。
住宅登録
登記された用益権は、実務上の安全性を高めるためにタビアンバーン（House Registration Certificate）の申請を支援します。
日常管理を計画する
引き渡し前に公共料金のアカウント、家賃徴収手続き、保守契約を整える
日常の管理と賃貸利用
登録後、用益権者（usufructuary）は居住管理、入居者、運営費を管理します。契約書にはすべての収入と支出の流れを記載してください。
| トピック | 用益権の権限 |
|---|---|
| 賃料収入 | 用益権者は、登記された期間中、物件を賃貸し、賃料を受け取ることができる。 |
| 転貸 | 第三者に賃貸を許可する場合があります。裁判所は、一部の相続計画において用益権の終了後も転貸が存続し得ると判断しています。 |
| 公共料金および共用部分維持費（CAM） | 用益権契約で共用部分の費用、プールの維持管理、敷地の警備を誰が支払うかを定める。 |
| 所有者の売却制限 | 用益権の期間中、所有者は用益権者の同意なしに土地を売却または譲渡したり、登記された権利を処分したりすることはできません。 |
| 用益権の譲渡 | 民事商法典（Civil and Commercial Code）第1422条に基づき、用益権者は権利期間中に第三者へ用益権を譲渡することができます。 |
用益権とコモンローの比較
用益権はコモンローのライフエステートや profit a prendre に類似しますが、死亡によって終了し、相続人へ移転することはできません。英米法のサービチュード（使用地役権等）は相続可能な場合がありますが、タイの用益権はそうではありません。必要ならば別個に登録された賃貸契約で相続対策を立ててください。
借地上の建築権については、スーペルフィシーズガイド もご参照ください。
契約終了と死亡時の計画
死亡による契約解除は、外国人配偶者にとって最も多い不意の事態です。用益権は用益権者の死亡により終了します。承継の仕組みを用意していない限り、土地所有者は完全な権利を回復します。
| トリガー | 結果 |
|---|---|
| 用益権者の死亡 | 権利は自動的に終了します。財産は所有者に戻ります。相続人は用益権そのものを相続できません。 |
| 定められた期間の満了 | 30年を上限とする、または合意された短期は、新たな登記で更新されない限り権利は終了します。 |
| 保険なしでの破棄 | 火災や全損により、補償で物件が回復されない場合、用益権は消滅することがあります。 |
| 放棄 | 用益権者は、自然満了前に土地事務所（Land Office）で書面により権利を放棄できる。 |
| 継承者の賃貸戦略 | 一部のカップルは相続の空白を埋めるために、用益権者から相続人へ登録された30年の賃借権を付与します。慎重な契約作成が必要です。 |
国籍が混在する相続が関わる場合は、タイの遺産検認ガイドおよび外国人の遺言ガイドとともに用益権の計画を調整する。
よくある誤り
これらのエラーは、在留外国人が土地局の登記記録ではなく非公式な家族の約束に頼る場合に繰り返し発生します。
- 用益権（usufruct）が死亡時に子に承継すると仮定する。別途賃借権の継承が登記されていない限り、用益権は用益権者の死亡とともに終了する。
- 所有者が保険を求めないため保険を省略する。全損は使用収益権（ユースフロクト）を補償なしに終了させる可能性がある。
- 所有者の同意なしに大規模な改修を行い、契約終了時に没収や退去を巡る紛争を引き起こすこと。
- 用益権および目録を土地局に登録しないと、その権利が新しい土地買主に対して主張できなくなること
- 未払の抵当利息を無視すること。用益権者は民法上の義務により担保費用の責任を負う可能性があります。
よくある質問
タイで用益権を利用する在留外国人向けの一般的な回答です。これはオリエンテーションであり、ご自身の特定の取引に関する法的助言ではありません。
Q:タイにおける用益権の利用とは何ですか？
用益権は、他人が所有する土地や家屋について占有・使用および賃料収入を権利者に付与します。土地局（Department of Lands）に登記された長期使用権のように機能します。
Q:用益権（usufruct）は賃貸（lease）とどのように異なりますか？
いずれも登記された占有権です。用益権（usufruct）は用益権者の死亡によって終了し、相続人に移転できません。賃貸借契約は相続条項を含む場合があり、物の賃貸（Hire of Property）章に基づくデフォルト規定が異なります。
Q:外国人はタイの土地に用益権を登記できますか？
外国人は、相続・資産計画の多くの構成で登記された用益権（usufruct）を保有できる場合があり、多くはタイ人配偶者や家族が所有する土地と組み合わせられます。敷金等の支払い前に、適格性と税務について独立した顧問に確認してください。
Q:用益権者はどのような維持管理を行う義務がありますか?
軽微な修理、別段の合意がない限り固定資産税、および所有者によって要求される場合の保険。大きな改築は所有者の承認が必要。含まれる備品の目録を土地局に登録する。
Q:用益権付きの不動産を賃貸できますか？
はい。使用地上権者（ユースフルクト権者）は賃借人に賃貸して賃料収入を得ることができます。転貸の条件は登記された使用地上権契約書および別途の賃貸契約書に明記されるべきです。
Q:用益権者が死亡したらどうなりますか？
用益権（usufruct）は消滅し、所有者は完全な使用・享受を回復します。相続人は用益権を相続しません。家族の中には、別途の計画措置として用益権者が死亡する前に後継の賃貸契約を登録する場合があります。
Q:用益権が設定されている間に土地所有者は売却できますか？
登記された用益権はその後の買主にも拘束力を持ちます。新所有者は用益権が終了するまでそれを受け継ぎます。未登記の契約はそのような保護を提供しません。