タイにおける用益権
タイ民法における用益権（usufruct）は、通常は土地など他人の財産を一定期間または用益権者の生存期間中に使用・収益する権利を付与するものです。これは専門的な財産プランニング手段であり、コンドミニアムの外国人割当の抜け道ではありません。
バンコクのThai Visa Centreでは、外国人居住者が在留、銀行、物件計画を整えるのを支援します。本ガイドは用益権の定義、登記、リースホールドとの比較、外国人に関するリスクを説明します。所有形態の全体像については不動産ハブをご覧ください。
民法：他人の財産を使用・享受する権利。
用益権者は土地を所有しません。名義上の所有者（裸所有者）が土地事務所で所有権を保持します。
第三者に対して効力を持たせるには土地局に登記しなければならない。
多くの場合、遺産計画において30年のリース構造と組み合わせられます。
用益権とは何ですか？
用益権者は財産を使用し、賃料などの果実を収受し、土地を占有できますが、所有権はありません。登記上の所有権は土地局に登録されたままです。
用益権は、外国人配偶者の使用権を保護するための遺産計画や、外国人が直接土地を所有できない長期的な家族の取り決めで一般的に用いられます。
登録要件
用益権が第三者に対抗力を持ち、権利証の名義照会に表示されるためには土地局での登記が必須です。未登記の契約は、裸所有者が売却したり紛争が生じた場合に対する保護が弱いです。
| 要件 | 詳細 |
|---|---|
| 土地局での登記 | 未登記の用益権契約は第三者に対して拘束力がなく、登記簿検索にも表示されません。 |
| 最大期間 | 用益権者の存命期間または合意された定期。用益権は、特別な構成がない限り死亡により終了します。 |
| 登録手数料 | 登録時の政府手数料は土地局（Department of Lands）の料金表に基づいて適用されます。 |
| 権利証の注記 | 登記された用益権は登記簿調査に現れ、裸所有者が売却しても土地に従います。 |
用益権と登記済み賃貸契約の比較
いずれの書類も土地事務所への登記を要しますが、法的効力は異なります。家族の土地計画のための構成を選ぶ前に、慎重に比較してください。
| 特集 | 用益権 | 登記された賃貸借契約 |
|---|---|---|
| 主な用途 | 「and fruits（賃料収入）」を使用してください | 契約に基づく所持 |
| 典型的な期間 | 終身または定期間 | 最長30年 |
| 譲渡可能性 | 一般的には譲渡できません | 契約で許可されていれば譲渡可能 |
| 登記 | 土地局での手続きが必要です。 | 土地局での手続きが必要です。 |
賃借権の期間制限および更新条項については当社の不動産賃貸ガイドをご覧ください。
遺産計画の用途
タイ配偶者が裸所有（bare ownership）を有し、外国人配偶者が使用および収益の保護を必要とする場合には用益権を用いる。弁護士は用益権を遺言や賃貸契約と調整して起案する。
外国人配偶者の利用権を保護する。
タイ人配偶者が裸所有権を保持し、外国人パートナーが家族の土地について生涯の使用および賃貸収入を得るための登記された用益権（使用・収益権）を受けます。
国籍の異なるカップル
タイの遺言や賃貸契約と組み合わせた用益権は、外国人による直接の土地所有が禁止されている場合に多層的な保護を生みます。
長期的な家族の取り決め
親は相続対策のため、所有権を保持したまま子供や配偶者に用益権を付与する。
superficiesとの併用
用益権のある土地では、建築が予定されている場合、別途地上権（superficies）の登記が必要となることがあります。
外国人が直面するリスク
用益権は使用権を保護しますが所有権を付与しません。登記前に制限を理解してください。特に賃料収入に対する税制はタイ歳入局（กรมสรรพากร）の規則に従う点に注意。
- 用益権は土地の所有権を意味しません。裸名義を売却したりフリーホールド（完全所有権）を主張することはできません。
- 裸所有者は土地を売却することができます。買主は登録された用益権の影響を受けますが、新しい所有者との関係は変わります。
- 賃貸収入などの収益に対する課税は、歳入局の規定に基づき適用される場合があります。
- 不適切な起草は、維持管理、改良、固定資産税の負担者に関する争いを招きます。
- 用益権は専門的な手段であり、コンドミニアムの外国人割当の抜け道ではありません。
遺言の代替にはなりません: 用益権はタイの遺言と組み合わせてください。他の資産の相続については当社のタイの遺言に関するFAQをご覧ください。
よくある誤り
外国人購入者や長期滞在者は、タイの土地で用益権を利用する際にこれらの誤りに遭遇します。契約に署名したり手付金を支払ったりする前に、必ず有資格の弁護士に事実を確認してください。
- 基礎的な占有権を超える未登記の用益権契約に依存すること。
- 用益権（usufruct）を土地局への登録がない長期賃借（リースホールド）と混同している。
- 登録された負担順位を確認せずに、チャノート（chanote）売却後も用益権が存続すると仮定する
- 用益権（usufruct）の期間および更新を弁護士が書面で確認していないまま、構造プレミアムを支払うこと。
- タイ所有土地に登記された用益権（usufruct）がもたらす税務および相続上の影響を無視する。
よくある質問
タイにおける用益権（usufruct）に関する一般的な回答。これは特定の遺産計画に関する法的助言ではありません。
Q:外国人はタイで用益権（usufruct）を登記できますか？
はい、基礎となる土地権利書が登記を許可し、構造物が外国人の土地利用に関するLand Codeの方針に準拠している場合に可能です。登記前に独立した不動産弁護士の確認を受けることが不可欠です。
Q:用益権付きの土地に建築できますか？
用益権契約および建築許可がそれを許す場合に限る。建築には地上権（superficies）を併用し、土地局に別個に登記する必要があることが多いです。
Q:用益権は遺言の代わりになりますか？
いいえ。用益権は他の資産の相続のためにタイの遺言と組み合わせてください。詳細はタイの遺言および遺産に関するFAQをご参照ください。
Q:用益権とリースホールド（借地権）の違いは何ですか？
用益権は民法（Civil Code）の規定に基づき、賃料等の果実の使用享受を認めます。登記された賃貸借は最長30年の契約に基づく占有を付与します。いずれも土地局への登記が必要です。
Q:名義上の所有者が土地を売却した場合はどうなりますか？
登記された用益権は新所有者に拘束力を持ちます。買主はあなたの登記された権利が付された形で所有権を取得します。実務上の関係や維持管理義務は当初の契約書で明確にしておくべきです。
Q:用益権の登記にはどれくらいかかりますか？
書類と権利書が明確であれば土地事務所で同日。弁護士が事前に合意書と登記用紙を準備します。
Q:使用収益権（ユスフルクト）は30年リースと併用できますか?
はい。遺産計画では、追加の安全性を確保するために終身使用を目的とした用益権と登記されたリース構造を組み合わせることがよくあります。弁護士が両方の文書の作成と調整を行います。
Q:用益権は登記簿検索に表示されますか？
登記された用益権は抵当権やその他の担保とともに土地局の登記簿謄本に表示されます。用益権を受け入れる前に必ず登記簿調査を依頼してください。