태국 콘도 재판매
재판매 콘도는 등기부상의 부담 확인, 관리단 이전 수수료, 판매자 세금 정산이 필요합니다. 이 과정은 이력·체납·개별 판매자의 동기가 다양하기 때문에 개발사로부터 구매하는 것보다 종종 더 복잡합니다.
저당권 및 담보권은 이전 전에 말소되거나 구매자가 인지하고 인수해야 합니다.
공용 구역 체납비는 양도 시 정산되지 않으면 해당 유닛에 귀속될 수 있습니다.
원천징수 및 특정사업세는 판매자의 보유 기간에 따라 달라집니다.
이전 소유자가 외국인이었더라도 해당 유닛이 여전히 외국인 지분 49% 이내인지 확인하십시오.
재판매 vs 개발사 구매
외국인 구매자는 초기 개발사 판매에 비해 재판매 유닛에 대해 추가적인 실사를 예상해야 합니다.
| 항목 검토 | 재판매 시 왜 중요한가요? |
|---|---|
| 소유권 조회 | 판매자의 소유권을 확인하고, 합의된 인수 외에는 거래를 차단하는 권리 제한이 없는지 확인하세요 |
| 쿼터 확인서 | 외국인 구매를 위한 법인의 최신 증명서 |
| FET 송금 | 재판매의 경우에도 매수인 명의로 신규 해외 송금 및 FET 양식이 필요합니다. |
| 법인 이전 | 건축 규정, 수수료 및 토지사무소 방문 전 면담 |
| 현장 검사 | 신축 개발업체 보증과 다른 하자 및 보수 품질 |
재판매 구매 절차
최종 후보 선정부터 등기된 소유권까지 이 절차를 따르십시오. 토지청와 법인은 모두 양도 서류를 검토합니다.
재판매 유닛 선별
대상 건물의 CAM, 층수, 전망 및 유동성을 비교하세요.
소유권 및 권리부담 조회 의뢰
변호사는 소유권에 하자가 없는지 확인하거나 기존 담보 대출 상환 계획을 문서화합니다.
쿼터 및 법인 관련 규정 확인
관리단으로부터 외국인 소유 증명서와 양도 수수료 일정을 발급받으십시오.
유닛 및 공용 관리비(CAM) 기록을 점검하세요
체납금, 개조 허가 및 누수나 결함 이력을 확인하세요.
세금 분담 협상
판매자 보유 기간은 특정 사업세에 영향을 미치므로 순가격 협상에 반영되어야 합니다.
법적 절차 및 토지등기 이전을 완료하십시오.
세금을 납부하십시오. FET가 확인되었으며, 신규 소유권은 구매자 명의로 발급됩니다.
재판매 실사 체크리스트
재판매 보증금을 지불하기 전에 각 항목을 변호사와 확인하세요.
- 업데이트된 유닛 소유권 등기부가 판매자 신분증 및 매매계약서(SPA)와 일치합니다
- 유닛에 담보가 있는 경우 양도 시 저당권 말소 서류 또는 상환 필요
- 법인의 공용관리비 체납 없음 확인서
- FET 양식의 금액이 등록된 구매 가격과 일치함
- 건축 규정은 계획된 경우 임대용을 포함한 의도된 사용을 허용합니다.
- 최종 가격 합의 전에 매도인 세금 계산을 문서화합니다
부동산 허브
소유권 경로, 세금 및 외국인 구매자를 위한 도시 가이드는 0을 참조하세요.
재판매 이전 비용
매도인의 세무상 입장은 협상 가능한 가격에 영향을 미칩니다. 원천징수 및 특정 영업세에는 태국 국세청 (Revenue Department) 규정이 적용됩니다.
| 비용 | 재판매 주의사항 |
|---|---|
| 양도 수수료 | ~감정가의 2%; SPA에 따라 매수·매도자 분담 |
| 원천징수세 | 감정가액에 대한 매도인의 누진세 또는 법인 원천징수 |
| 특정 사업세 | 일반적으로 판매자가 5년 미만 보유한 경우 3.3% |
| 법인 이전 수수료 | 법인의 소유권 변경 시 적용되는 건물별 과금 |
| 변호사 실사 | 등기 조사, SPA 검토 및 소유권 이전 출석 권장 |
보증금을 송금하기 전에 0에 등록된 변호사에게 거래를 검토해 달라고 요청하세요.
일반적인 재판매 실수
재판매 분쟁은 종종 체납, 등기부상의 부담, 또는 조기 실사에서 드러나는 세금 문제와 관련됩니다.
- 재판매 판매자에 대한 소유권 조사 이전에 계약금 지불
- 관리단(법인)이 신규 소유자로부터 징수하는 CAM 체납을 무시함.
- 이전 소유주의 FET 양식이 구매자 등록 요건을 충족한다고 가정하면
- 유닛이 사진상으로 괜찮아 보여서 실지 점검을 건너뜀
- 외국 판매자로부터 구매할 때 외국인 쿼터를 재확인하지 않음
자주 묻는 질문
태국에서 부동산을 구매하거나 보유하는 외국인을 위한 일반 안내입니다. 이는 귀하의 특정 거래에 대한 법률 자문이 아닙니다.
질문:재판매가 신규 콘도보다 더 어려운가요?
A:대부분의 경우 예. 판매자 세금, 권리 부담(저당 등), CAM(공용구역 유지비) 이력 및 리노베이션 품질 등은 개발업자 매매에서 회피하려는 변수들을 추가합니다.
질문:재판매 시 새로운 FET 서식이 필요합니까?
A:예. 외국인 프리홀드 등록을 위해서는 구매자 명의의 입금(해외송금) 증빙 및 구매자 명의의 FET가 필요합니다.
질문:양도세는 누가 부담하나요?
A:SPA(매매계약서)에서 협의. 법령은 기본 분담을 규정하지만 당사자들이 달리 약정하는 경우가 일반적입니다.
질문:판매자에게 모기지(저당)가 있으면 어떻게 하나요?
A:양도 시 저당권은 말소되어야 하거나 구매자가 은행 승인을 받아 인수해야 하며, 외국인의 경우는 드뭅니다.
질문:CAM 체납금을 확인할 수 있나요?
A:보증금 지급 전에 관리단체의 확인서 요청. 체납은 양도를 차단하거나 구매자에게 전가될 수 있습니다.
질문:리세일(재판매) 소유권 이전에는 얼마나 걸리나요?
A:서류가 준비된 경우 SPA에서 토지국까지 몇 주 소요됩니다. 담보(모기지) 처리나 세금 정산이 느리면 지연이 자주 발생합니다.
질문:판매자와 같은 중개인을 이용해야 하나요?
A:중개인은 거래 속도를 대변합니다. 소유권 및 매매계약서(SPA) 검토를 위해 독립 변호사를 고용하세요.
질문:재판매가 외국인 보유 한도에 영향을 주나요?
A:호실은 여전히 외국인 소유 49% 할당 내에 있어야 함. 관리단(콘도미니엄 관리단체)은 각 신규 외국인 구매자에 대해 이를 확인함.