Перепродажа кондоминиумов в Таиланде
При перепродаже кондоминиумов необходимо проверять обременения, учитывать плату кондоминиума за передачу и налоговую очистку продавца. Этот процесс часто сложнее, чем покупка у застройщика, поскольку история объекта, задолженности и мотивы отдельного продавца могут различаться.
Используйте наш центр недвижимости вместе с руководство по покупке кондо для полного сквозного рабочего процесса покупателя.
Ипотеки и обременения должны быть устранены или приняты сознательно до передачи.
Непогашенные взносы за общие зоны могут сохраняться за объектом недвижимости, если не погашены при передаче.
Удержание налогов и специфический налог на бизнес зависят от периода владения продавца.
Подтвердите, что единица всё ещё подпадает под 49%-ную квоту для иностранцев, даже если предыдущий владелец был иностранцем.
Перепродажа против покупки у застройщика
Иностранным покупателям следует ожидать более тщательной проверки перепродаж по сравнению с первичными продажами от застройщика.
| Проверьте пункт | Почему это важно при перепродаже? |
|---|---|
| Поиск титула | Проверьте право собственности продавца и отсутствие блокирующих обременений, если только не согласовано принятие обременения |
| Письмо о квоте. | Актуальная справка от юридического лица для вашей зарубежной покупки |
| Перевод по FET | Новый входящий перевод и форма FET на имя покупателя даже при перепродаже |
| Передача юридического лица | Правила строительства, сборы и собеседование перед визитом в Земельное управление |
| Физическая проверка | Дефекты и качество ремонта, не соответствующие гарантии застройщика на новое жилье |
Процесс покупки при перепродаже
Следуйте этой последовательности от шорт-листа до регистрации права собственности. Департамент земель и юридическое лицо (juristic person) оба проверяют документы передачи.
Шорт-лист перепродажных объектов
Сравните CAM, этаж, вид и ликвидность в выбранном здании.
Заказать проверку права собственности и обременений
Адвокат подтверждает чистоту титула (отсутствие обременений) или документирует существующий план погашения ипотеки.
Проверьте квоту и правила для юридического лица
Получите документ о праве иностранного владения и график сборов за передачу от юридического лица.
Проверьте объект и отчёты по CAM
Проверьте задолженности, разрешения на ремонт и историю протечек или дефектов.
Согласовать распределение налогов
Период владения продавца влияет на обязанность по специфическому налогу на бизнес; учтите это при согласовании чистой цены.
Завершите передачу у юрлица и регистрацию в Земельном управлении.
Оплатите налоги, FET подтверждён, новый титул зарегистрирован на имя покупателя.
Контрольный список дью-дилидженс при перепродаже
Подтвердите каждый пункт с вашим юристом перед оплатой задатка за перепродажу.
- Обновлённый титул на единицу соответствует удостоверению личности продавца и SPA.
- Письмо о снятии ипотечного обременения или погашение при передаче, если объект обременён
- Письмо-справка юридического лица, подтверждающее отсутствие задолженности по взносам на содержание общих территорий (CAM)
- Сумма в форме FET соответствует зарегистрированной цене покупки
- Правила использования здания позволяют предполагаемое назначение, включая сдачу в аренду, если это запланировано
- Расчеты налогов продавца оформляются документально до окончательного согласования цены.
Центр недвижимости
Просмотрите наш 0 о путях приобретения собственности, налогах и руководствах по городам для иностранных покупателей.
Расходы на переоформление при перепродаже
Налоговая позиция продавца влияет на цену, подлежащую переговорам. Правила Налоговое управление применяются к налогу у источника и специфическому налогу на предпринимательскую деятельность.
| Стоимость | Примечание о перепродаже |
|---|---|
| Плата за передачу | ~2% от оценочной стоимости; делится между покупателем и продавцом согласно SPA |
| Налог у источника | Продавец: прогрессивный или корпоративный налог у источника, исчисляемый от оценочной стоимости. |
| Специальный налог на предпринимательскую деятельность | 3.3% если продавец владел менее пяти лет, как правило |
| Сбор за передачу юридического лица | Специфический для здания сбор при смене собственности у юридического лица |
| Юридическая проверка адвоката | Рекомендуются проверка титула, обзор SPA и сопровождение при оформлении передачи |
Попросите юриста, зарегистрированного в 0, проверить вашу сделку перед перечислением депозита.
Распространённые ошибки при перепродаже
Споры при перепродаже часто связаны с задолженностями, обременениями или налоговыми неожиданностями, которые становятся видны при ранней проверке, если на них обратить внимание.
- Внесение задатка до проведения проверки права собственности у перепродавца.
- Игнорирование задолженности по CAM, которую юрлицо взыскивает с нового владельца
- Предполагается, что форма FET предыдущего владельца удовлетворяет требование регистрации покупателя.
- Пропуск физической проверки, потому что объект выглядит хорошо на фотографиях
- Не перепроверена иностранная квота при покупке у иностранного продавца
Часто задаваемые вопросы
Общие сведения для экспатов, покупающих или владеющих недвижимостью в Таиланде. Это справочная информация, а не юридическая консультация по вашей конкретной сделке.
В:Перепродажа сложнее, чем продажа нового кондоминиума?
A:Часто да. Налоги продавца, обременения, история сборов CAM и качество ремонта добавляют факторы, которых застройщики в продажах предпочитают избегать.
В:Нужна ли новая форма FET при перепродаже?
A:Да. Покупателю требуется входящий перевод и FET на имя покупателя для регистрации иностранного фрихолда.
В:Кто оплачивает налоги при передаче?
A:Оговаривается в SPA. Закон устанавливает распределение по умолчанию, но стороны часто договариваются иначе.
В:Что делать, если у продавца есть ипотека?
A:Ипотека должна быть погашена при передаче или принята покупателем с одобрением банка — редко для иностранцев.
В:Могу ли я проверить задолженность по CAM?
A:Запросите заявление от юридического лица перед внесением депозита. Задолженности могут блокировать передачу или перейти к покупателю
В:Сколько времени занимает передача при перепродаже?
A:Несколько недель от SPA до Земельного офиса, если документы готовы. Задержки распространены, если ипотека или налоговая очистка идут медленно.
В:Стоит ли мне использовать того же агента, что и продавец?
A:Агент заявляет о скорости сделки. Нанимайте независимого юриста для проверки титула и SPA.
В:Влияет ли перепродажа на квоту для иностранцев?
A:Единица должна по-прежнему находиться в пределах 49%-ной квоты для иностранцев. Юридическое лицо подтверждает это для каждого нового иностранного покупателя