在泰国房地产尽职调查中应注意的10件事
尽职调查是拥有注册公寓与资助他人法律问题之间的分水岭。在支付任何押金前，请核实卖方、产权、建筑以及资金来源路径。结构化审查会回答卖方是否为合法所有人以及该单元是否可合法出售。
在曼谷的 Thai Visa Centre，我们在与签证相关的购房尽职调查前将客户推荐给物业律师。本清单涵盖每位外国买家应确认的十项要点。请先查看我们的房地产律师指南和房地产法律中心以了解完整流程背景。
尽职调查确认卖方拥有该单元并能合法转让产权。
标准公寓审查；公司卖家或期房项目费用通常更高。
文件收集、土地登记处查询及书面律师报告。
土地局保存产权记录并提供产权负担查询。
什么是房产尽职调查？
尽职调查是在你受买卖合同约束之前进行的结构化法律与事实审查。它确认卖方身份、产权无负担、外资配额的可用性以及适当的资金文件。官方记录存于土地局和公寓业主委员会办公室。
要点： 房地产经纪人促成销售。持牌的房产律师则核实交易是否合法安全。经纪人以促成快速成交为优先；律师则评估您是否应当成交。
10项尽职调查要点
下列每项应出现在您律师出具的书面尽职调查报告中。任何一项缺失都可能阻止土地局登记或使您面临卖方欺诈风险。
卖方身份与代理权
确认护照或公司注册信息与土地局（Land Department）记录一致。如通过代理出售，核实委托书是否具备明确授权、经公证且在有效期内。
地契类型及真实性
检查Chanote（土地权证，Nor Sor 4 J）或适当的公寓产权。将契约编号、面积和楼层与您实地检查的单元核对。
产权负担与抵押
产权查询必须显示无未解除的抵押、留置权、法院命令或未决诉讼。抵押应在过户前清偿，而不是在您付款之后。
外国所有权配额
根据《公寓法》第19条，每栋楼的可售面积中外籍所有权上限为49%。在支付订金前请核实配额是否仍可用。
《公寓法》登记
确认该项目已在土地局以公寓（Condominium）登记，而不仅仅是以公寓名义销售的公寓楼。
建筑许可与竣工
对于期房或近期竣工的楼盘，请检查施工许可、验收/使用状况，以及开发商目前是否可以合法转让单位。
常见费用与欠款
审查公共区域维护费（CAM）、沉没基金缴款及该单位附带的任何业主管理机构未清债务。未缴费用可能会在地政局阻止过户。
开发商业绩记录
调查以往项目的竣工情况、诉讼及财务稳定性。期房买家需要在买卖合同中加入违约和退款条款。
税务与过户费分配
澄清由谁支付转让费（2%）、印花税、预扣税，以及若持有未满五年时应付的特定营业税。模糊不清会导致过户当天的争议。
FET 表格资金来源追踪
外国买家须从境外汇入购房款，并向泰国银行取得外汇交易表格（FET）。请确认汇款描述用词符合土地局的要求。
时间表与典型费用
预算为标准公寓尽职调查15,000至40,000泰铢。公司卖方、期房项目和产权有争议的案件费用更高。工作开始前请索取书面报价。
| 阶段 | 期限 | 备注 |
|---|---|---|
| 文件取件 | 1到3天 | 卖方提供地契、法人文件及建筑文件。 |
| 土地厅产权查询 | 3到7个工作日 | 律师在土地局（DOL）核实所有权、负担（如抵押）和契约类别 |
| 书面报告 | 1到2天 | 律师出具结论并在您签署SPA之前指出可能导致交易失败的关键问题。 |
FET 表格：资金来源与外国买家
外国买家须以外币从境外汇入购房款。接收款的泰国银行会出具外汇交易表格（FET）。尽职调查应包括确认银行汇款描述用词符合土地局要求。泰国银行 公布了有关换汇文件的规则。
如果退休资金证明与购房汇款时间重叠，请与您的签证申请时间表协调FET的时间安排。
常见尽职调查错误
这些错误在曼谷及度假城市涉及外国买家的房产纠纷中反复出现。及早聘请律师并在支付任何定金前进行独立产权调查可预防大多数问题。
- 依赖开发商宣传册而非法人外籍配额函
- 因卖家看起来诚实而在转售时跳过产权调查
- 在尽职调查完成之前支付定金.
- 忽视租户居住情况，因为有效租约在出售后仍然有效。
- 购房后长期管理该资产没有签证安排。
常见问题
为外籍人士研究泰国房产尽职调查提供的一般性回答。此为指引，不构成针对您具体交易的法律建议。
问：尽职调查在法律上是强制性的吗？
A:法律上并非强制，但对任何外国买家而言是审慎且常规的做法。银行和谨慎的律师在大额转账前会要求提供。
问：我可以自行进行尽职调查吗？
A:土地局查询要求使用泰文并具备法律知识。请聘请在泰国律师理事会注册的持牌房地产律师。
问：尽职调查是否能保证将来不会出现问题？
A:它消除了购买时已知的瑕疵，但并不能防止您拥有该单位后发生的法定管理不当或市场损失。
问：我应何时开始尽职调查？
A:在支付任何定金或预订费之前。及早审核比在您向卖方转账数百万泰铢后发现卖方无法过户而进行诉讼更为经济。
问：我的律师需要哪些文件？
A:产权证复印件、卖方身份证明、业主委员会的外籍配额报告、建筑登记和买卖草案。期房还需提供开发商执照和施工许可。
问：尽职调查是否包括合同审查？
A:地契查询与合同审查相关但属不同工作流程。应在签署买卖协议前同时委托两项工作。
问：如果尽职调查发现问题怎么办？
A:在支付具有约束力的定金前退出或重新谈判。购销合同（SPA）中包含“以尽职调查为条件”的条款可在产权或配额失败时保护退款权利。
问：哪个官方登记处确认产权？
A:土地局（DOL）保存全国的土地所有权记录。你的律师会查询负责该物业所在地区的分所。