在土地局登记您的泰国房产的5项注意事项
在土地局登记是房产买卖成为法律现实的时候。在您的名字出现在产权上之前，您并不拥有该单位，无论您已向卖方支付多少款项。在泰国，签订合同与取得所有权不是同一步骤。
在曼谷的 Thai Visa Centre，我们见到客户将签署合同与取得所有权混为一谈。本指南涵盖土地局过户日顺利办理的五项注意事项。先完成尽职调查，然后查看我们的合同审查指南以了解SPA费用条款。
土地局通过省级分支在全国范围内登记产权转移。
按过户当天在土地局登记价值计算。
外国买家必须证明购房资金自境外汇入泰国。
文件齐全且费用已付时，办公室可在半天内办理。
五项登记注意事项
下列每项注意事项都对应一种常见的过户日失误。您的房产律师会在您到土地局排队办理之前准备这些事项。
双方必须亲自出席或委任律师
买卖双方或持有特定授权委托书的合法代表，前往负责该物业的地方土地局分支机构。外国买家通常委托房产律师作为受权代理人。
准备完整的文件包
产权契约原件、买卖协议、护照、外籍买家FET表格、法团外籍名额确认书及纳税收据。未提供FET表格是外国买家在登记时最常见的失败原因。
过户时的费用和税费
过户费（2%）、印花税、预扣税以及卖方持有少于五年时的特定营业税。请在过户日前于买卖合同（SPA）中协商由谁承担哪些费用。
外国所有权合规
土地厅核实买方是否符合《公寓法》规定的资格、该栋建筑的外国人配额未被超额占用，以及购房款是否来自海外并附有合规的外汇换汇证明文件。
新产权证书的签发
付款并签署后，土地局将以您的名义签发更新后的公寓单位产权。请立即核对姓名拼写、楼层、单元号和面积是否与护照及实物单位一致。
过户所需文件
缺少下列任何文件都可能延迟或阻止登记。外国买家应在地政事务所（Land Office）预约前与其银行确认 FET 表格的详细信息。
| 文件 | 目的 |
|---|---|
| 产权契约原件 | 单元所有权记录由卖方保管，直至转让完成 |
| 买卖协议 | 条款、价格和当事人义务 |
| 护照 / 公司文件 | 买卖双方的身份识别 |
| FET 表格（外国买方） | 证明外币已汇入泰国用于购买 |
| 外国所有权证明 | 业主委员会确认配额仍可用 |
| 税款收据 | 在契据签发前缴纳过户费用及适用税费. |
过户时的费用和税费
金额以登记价值计算，通常以申报的出售价格为准并受土地局评估。请在买卖协议（SPA）中协商分配，以避免在窗口办理时出现临时争议。
| 物品 | 费率 | 备注 |
|---|---|---|
| 过户费用 | 按登记价值的2% | 通常在买卖协议（SPA）中分配或指定 |
| 印花税 | 0.5%（若免征营业税） | 在未征收特定营业税时适用 |
| 预扣税 | 1% 或累进税率 | 取决于出售方类型和持有期限 |
| 特定营业税 | 典型为3.3% | 如果卖方持有该物业未满五年 |
五步转移流程
从报价到登记产权，请遵循此流程。跳过步骤，尤其是尽职调查或外汇转账（FET）准备，会导致外籍买家最常遇到的延误。
- 尽职调查及包含“以产权清晰为前提”条款的买卖协议（SPA）签署
- 从国外汇款，并从泰国接收银行取得外汇交易单（FET表）
- 向大楼管理处取得业主法团的外国配额确认函
- 土地办事处预约：费用已支付、文件已签署、如适用已解除抵押
- 收到登记的产权证，并在离开办事处前核实所有详情
如果您在购房后需要长期居留身份以管理房产，请将您的签证延期日历与过户时间一起规划。
常见注册错误
这些错误每周都会在各省土地局分支的登记中造成延误或阻碍。及早与律师接洽并准备齐全的文件包可以防止大多数问题。
- 房产位于不同区时选择了错误的土地局分所
- 卖方在过户日之前未解除抵押
- 低报价格触发土地局重新评估并导致延误
- 买方或卖方代表的委托书已过期
- 购房后不会有长期居留签证计划，因为房产不能替代移民身份。
常见问题
为外籍人士在土地局登记物业提供的一般性回答。此为指引，不构成针对您具体交易的法律建议。
问：注册需要多长时间？
A:如文件齐全，可同日办结。请预留半天时间在办公室排队、缴费和核验契约。
问：我可以远程登记吗？
A:委托人必须亲自出席或委任持牌泰国律师并出具有效授权书。单凭销售代理人无法代为签署。
问：Elite 签证是否简化登记手续？
A:不。Elite 有助于移民身份管理，但并不绕过《土地法》的外国配额规则或 FET 文件要求。
问：外国买家最常见的失败是什么？
A:缺少或错误的FET表格。资金必须以正确用途字样从国外汇入泰国，土地局才会登记外国人所有权。
问：谁计算转账税款？
A:您的房产律师会在过户日前计算费用。土地局将在柜台核定登记价值并确认税款。
问：尽职调查完成之前我可以进行转让吗？
A:不建议这样做。在汇出尾款或前往土地局办事前，务必完成产权查册和合同审查。
问：登记是否能证明我已遵守外国人配额？
A:土地厅在过户时核实配额。法团信函（Juristic letter）和尽职调查应在您支付定金前确认配额，而不仅仅在过户当天。
问：哪个官方机构登记公寓产权？
A:土地局（DOL）在负责该物业辖区的分所登记单元产权。请尽早与律师确认分所地点。