泰国房产合同审查的5项要点
买卖协议一经签署即具有法律约束力。泰国合同通常比西方同类文件更简短，但省略的条款对外国人最为不利。买卖协议应明确价格、付款计划、交割日期、瑕疵责任及违约救济。
我们告诉每位房产买家：在付订金前请律师审查。这五个合同要点能发现大多数纠纷。将审查与我们的尽职调查清单配合，并聘请一位仅代表您的房地产律师。
买卖协议在土地局过户前对买方和卖方具有约束力。
在支付任何预订费或具有约束力的付款之前进行律师审阅。
协商与尽职调查和配额相关的退款条件。
英文翻译必须与签署时所执行的泰文文本一致。
为什么合同审核很重要
中介促成销售。律师保护买方。诈骗案件通常涉及伪造权属或虚假转让为租赁。审查在资金转移前发现这些问题。登记过户要求由土地局制定。
要点： 如果任何一方无法理解合同语言，请制作泰英双语版本。两种文本必须一致。在土地局，通常以泰文版本为准。
每次审查的五项要点
在您签署或支付定金之前，您的律师应核实以下五项全部内容。缺少任何一项都可能导致过户当天发生争议或定金无法追回。
准确的房产描述
单元编号、楼层、平方米面积、产权证参考编号及项目名称必须与土地局（Land Department）记录一致。模糊描述易导致替换欺诈。
付款时间表与押金退款
定金通常为 10% 至 15%，若尽职调查未通过或外国名额不可用可全额退款。尾款在产权过户时支付，产权未清前不应提前支付。
转账时间表与处罚
对于期房，应设定固定过户日期或以工程完成为触发条件。卖方逾期按日罚金。买方违约条款不得因轻微违约没收全部定金。
费用与税收分配
明确说明由谁承担过户费、印花税、代扣税、特别营业税以及公共区域维护费欠款。若未说明，将默认在土地局临时协商处理。
双语一致性
以泰文和英文签署的合同必须一致。如果仅以泰文为约束性文本，请确保提供经律师审核的认证译本。代理人的口头承诺不可强制执行，除非写入SPA。
付款时间表核对清单
在转售交易中，未确认抵押解除前，切勿支付全额。期房买家应将各阶段付款与已核实的施工进度挂钩。
| 元素 | 需要核实的事项 |
|---|---|
| 押金金额 | 通常为10%至15%；若可能应设上限并与尽职调查挂钩。 |
| 退款条件 | 如产权转移失败、配额不可用或抵押未解除，则全额退款 |
| 阶段性付款 | 期房阶段应与施工核验挂钩，而非营销效果图 |
| 最终余额 | 在抵押解除确认后，土地局过户时支付 |
期房附加条款
期房SPA需要比转售合同更强的违约与退款条款。在市场疲软时，开发商资不抵债是真实风险。
- 开发商破产或违约并须退款加利息
- 施工标准与缺陷保修期
- 若以“全配家具”方式宣传的家具包含清单
- 租赁担保被视为商业承诺, 需进行偿付能力核查
租赁权与永久产权的术语
芭堤雅及度假市场有时将30年租赁包装成所有权出售。合同必须明确表述为租赁权，并载明已登记的租赁期限及续约机制，不得以含糊不清的“完全所有权”宣传误导买家。
有关所有权规则概览，请参阅我们的 房地产法律中心。
常见合同错误
这些错误每月在曼谷和度假城市的纠纷中出现。在支付定金前进行独立律师审查可防止其中大多数。
- 签署开发商的模板买卖合同（SPA）而不作修改。
- 在支付定金前没有以尽职调查为条件的条款。
- 接受开给代理人的个人支票，而不是存入托管或开发商账户。
- 忽视某些楼宇转售需取得法定主体/业主委员会批准的要求
- 购买时未为长期居留与物业管理制定签证计划
如果您在完成后需要长期居留身份以管理物业，请与您的签证时间线协调合同签署。
常见问题
为外籍人士审阅泰国房产合同时提供的一般性回答。此为指引，不构成针对您具体交易的法律建议。
问：我可以使用卖方的律师吗？
A:利益冲突. 请聘请在泰国律师理事会注册且仅对您承担职责的独立买方律师.
问：一页合同是否足够？
A:仅在涵盖以下五项要点时：财产描述、付款条款、过户时间表、费用分配以及双语一致性。实际上很少见。
问：如果代理说这是大家都签的标准合同怎么办？
A:“标准”并不意味着对您安全。开发商模板通常偏向卖方。独立审查可在您受约束前识别单方面条款。
问：合同审查应在尽职调查之前进行吗？
A:在签署SPA前审查。尽职调查会同时进行或在以产权清晰为条件的定金支付后立即进行。未经同时具备两者，切勿支付大额款项。
问：租赁合同有何不同？
A:租赁权的买卖合约（SPA）必须明确载明已登记的租期及续约机制。在度假区市场中，使用模糊的“完全所有权”营销语言是危险信号。
问：在签署买卖协议（SPA）后谁负责登记过户？
A:买卖双方亲自到土地局办理或委任有执照的律师。仅有购销协议（SPA）不能转移所有权。参见我们的土地局登记指南。
问：代理人的口头承诺能否约束卖方？
A:不。只有书面的 SPA 条款具有可执行力。在签署前应将所有重要承诺写入合同。
问：哪个官方机构确认登记过户的要求？
A:土地局在买卖协议（SPA）条款履行完毕、费用付清并核实外国买家证件后办理过户登记。