在泰国购买公寓
公寓是外国人在泰国拥有永久产权的主要法律途径。只要遵守49%外国人配额、FET表格（外汇汇款证明）及土地厅登记，流程通常较为直接。别墅和独立房屋通常需要采用租赁权或公司持股结构，法律风险较高。
在曼谷的泰国签证中心，我们帮助买家将签证状态和银行文件与房产时间表对齐。本快速指南涵盖要点。聘请一位 房地产律师，完成 尽职调查，并查阅我们的 房产中心 以获取完整的产权规则。
《公寓法》第19条对每栋楼的可售面积中外国人持有比例设限。
土地法禁止外国人直接拥有土地。公寓是获得永久产权的主要途径。
将购房款从国外汇入并取得银行兑换/外汇交易凭证。
土地局将公寓单元产权登记在您的名下。
为什么选择公寓而非土地
泰国法律在公寓产权与土地所有权之间划出明确界限。下表总结了外籍人士最常遇到的规则。在支付订金前，请始终在物业管理处（juristic office）核实当前登记配额。
| 规则 | 详情 |
|---|---|
| 土地法 | 外国人不得在泰国直接拥有土地 |
| 《公寓法》第19条 | 外国人在每个项目中可拥有最多占可出售单位总面积的49%。 |
| 单元产权 | 永久产权公寓的产权在土地厅登记 |
| 别墅与住宅 | 要求租赁产权或获批的建筑结构；法律风险高于公寓永久产权。 |
购买前清单
在支付预订费或押金之前完成以下所有项目。跳过配额确认或尽职调查是外国买家最常见的失败原因。
- 在支付定金前以书面形式与法人确认外籍配额。
- 核实项目是否依《公寓法》登记，而非作为公寓租赁营销项目
- 委托尽职调查：地契查询与产权负担审查
- 律师在签署前审查买卖协议
- 开立泰国银行账户并安排从海外进行 FET 汇款
购买步骤摘要。
从报价到登记产权，请遵循此流程。泰国银行发布有关购房汇款的外汇文件规则。
Reserve（须经尽职调查并支付保证金）
只有在律师确认SPA退款条款后才支付少量预订费. 不要因为卖方看起来值得信赖而跳过转售的尽职调查.
汇款并取得外汇交易单（FET表）
以外币从海外汇款购房款。泰国收款银行会在外汇交易表上填写“购买公寓”的用途栏。
签署双语买卖协议
在合同审查后签署泰文和英文版本的SPA。核实费用分配、过户日期及定金退款条款。
在土地局办理过户。
携完整文件包前往当地土地办公室。支付过户费用和税款。在柜台核实外资配额和 FET 文件。
收到以您名义登记的产权证
在离开土地局（Land Office）之前，确认登记契约上的护照姓名拼写、单位编号、楼层和区域。
签证与银行协调
房产不授予移民身份。请在购置之前或同时规划长期居留签证。退休签证续签可能需要在泰国银行存有80万泰铢。将购房汇款与签证所需的银行证明相协调，以保持文件一致。
浏览 签证服务 或预约咨询，以将 FET 时间与您的移民日程对齐。
在雇用法律顾问前核实执照
请使用在 泰国律师理事会 注册的持牌泰国律师。不在同一交易中代表开发商的独立律师可保护您的定金和产权结果。
常见购买错误
这些错误会阻碍登记或导致多年繁琐的更正文件工作。及早与律师接洽并取得公寓管理单位出具的外籍配额函可以防止大多数失败。
- 在大楼的外国人配额已满时购买
- 在泰国以现金支付且没有FET trail，从而导致登记受阻
- 购买被标称为永久产权的未登记公寓
- 无独立房产律师审查 SPA 和产权
- 持有房产但无长期居留计划，使用旅游签证居留
常见问题
为在泰国购置公寓的外国人提供的一般性回答。此为概述性信息，不构成针对您具体交易的法律意见。
问：购买公寓是否有最低投资额？
A:不存在国家最低限额。登记时只需考虑外籍配额是否可用、适当的 FET 资金，以及卖方价格。
问：我可以从泰国银行获得按揭贷款吗？
A:对外国人罕见。多数外籍买家使用现金或离岸融资。请在过户日之前安排好全部购房款汇出。
问：已婚夫妇可以合并他们的外国人配额吗？
A:每位外籍业主均计入49%持股上限。泰籍配偶可根据不同的所有权规则持有单独的泰国配额单位。
问：购买公寓是否授予签证？
A:不。财产所有权不能替代移民身份。请将退休、Elite、LTR 或其他长期签证单独规划。
问：支付押金前的第一步是什么？
A:从法人处确认外籍配额函，并聘请房产律师进行尽职调查。参见我们的十点尽职调查清单。
问：我可以使用已经在泰国的泰铢进行购买吗？
A:外国买家购买公寓通常须证明资金自境外汇入泰国。请向您的律师和银行咨询 FET 要求。
问：购买流程需要多长时间？
A:产权清晰的转售通常在四到八周内完成。期房则按施工进度和开发商的过户时间表进行。
问：哪些官方机构监管外国人购买公寓？
A:土地局登记产权。泰国银行的规定管控购房汇款。《公寓法》设定外籍配额限制。