在泰国购买公寓
由于《公寓大厦法》允许符合资格的外国人取得公寓单元的永久产权，泰国仍是亚洲外籍人士活跃的公寓市场之一。土地法禁止外国人持有裸地，因此已登记的公寓成为希望以自己名义取得产权的外籍人士的主要合法途径。
在曼谷的 Thai Visa Centre，我们每周见到买家将营销语言与登记产权混淆。本指南解释泰国公寓是什么、谁可以购买以及2026年6月的完整购房流程。在支付任何订金之前，请先查看我们的尽职调查清单和房地产律师指南。
《公寓法》第19条对每栋楼的可售面积中外国人持有比例设限。
只有《公寓法》项目可授予外国人单元的永久产权。
将购房款从国外汇入并取得银行兑换/外汇交易凭证。
土地局将公寓单元产权登记在您的名下。
泰国的共管公寓与出租公寓比较
营销中常宽泛使用“公寓（condo）”一词。法律上，只有根据《公寓法》（Condominium Act）登记的建筑，土地局才可为外国人登记单位的不动产权证。务必要求查看《公寓法》下的登记确认，而非仅凭广告文案。
| 房产类型 | 外国所有权 |
|---|---|
| 共管公寓（《共管公寓法》） | 外籍永久产权在49%配额内；土地局的单位所有权登记。 |
| 公寓楼（未登记） | 通常仅为租赁权；无永久产权契约 |
| 度假别墅营销 | 通常为租赁持有或公司结构；法律风险较高 |
| 预售项目 | 要求核查开发商执照并包含有力的退款条款 |
完整购买流程
从首次报价到登记产权，请遵循此流程。过户在土地局或其省级办事处完成。您的律师将确认哪个分支机构处理您的单元。
确认外籍配额。
要求公寓法定管理机构书面提供外国人持有比例报告。确认您的单位不会导致配额超标。如在过户前间隔数月，应再次确认。
尽职调查与产权查册
核实卖方身份、产权负担、建筑许可证，以及该单元是否属于外国人配额范围。在产权查验完成前绝不签字。
开设银行账户并汇入资金
以外币从海外电汇购房款。泰国银行会开具用途为公寓购买的外汇交易单。
签署买卖协议
在独立律师审查后签署双语SPA。核实费用分配、过户日期及定金退款条款。
在土地局办理过户。
双方办理时须携带产权证、买卖协议（SPA）、税款缴纳凭证、外汇交易文件（FET）及法人清算证明。请在新土地权证上核对护照姓名拼写。
转让后规划
拟定泰国遗嘱，了解公共区域维护费（CAM）和维修储备金，并将长期居留签证与所有权分开处理。
谁有资格购买？
合法获准入境泰国的外国人，在符合《公寓大厦法》类别的情况下可以购买公寓。无需持有永久居留权。转让时持有效非移民签证或符合条件的入境类别即可。
- 在过户日期具有有效移民身份的个人
- 在土地法典规定适用时，获BOI批准的个人
- 根据《公寓法》规则的符合条件法人。
- 资金从海外汇入并附有 FET 或经批准的等效文件
- 单元位于大楼剩余的外国人持有配额内
在雇用法律顾问前核实执照
请使用在 泰国律师理事会 注册的持牌泰国律师。不在同一交易中代表开发商的独立律师可保护您的定金和产权结果。
过户费用和税费
典型的登记费用包括2%的过户费，加上印花税、代扣税和视卖方持有期而定的营业税。在签署前在买卖协议（SPA）中协商费用分担。购房汇款的外汇管制遵循 泰国银行 规则。
| 房产类型 | 外国所有权 |
|---|---|
| 过户费用（2%） | 通常按50/50分摊，或根据SPA由买方支付 |
| 印花税 | 若免征营业税，则通常由卖方负责 |
| 预扣税 | 卖方以登记价值和持有期限为依据 |
| 特定营业税 | 若卖方持有不足五年 |
| 公共维修费和维修基金 | 转让后的持续所有者义务 |
如果退休证明与购买汇款重叠，请浏览 0 或阅读我们的 1。
外国人常见错误
这些错误在涉及外国买家的房产纠纷中反复出现。及早聘请律师并在支付任何定金前进行独立产权调查可预防大多数问题。
- 将租赁产权视为永久产权，尤其在度假市场
- 使用泰国代名公司持有与土地挂钩的别墅
- 在土地局低报价格导致重新评估并引起延误
- 在持有房产情况下，以旅游签证居留且无长期居留计划
- 拆分汇款且未以总额外汇交易凭证（FET）覆盖全部购房款项
常见问题
关于外籍人士在泰国购买房产的一般性答复。本信息为概述性说明，不构成针对您具体交易的法律建议。
问：我需要买卖合同吗？
A:是的。口头约定无法在土地局过户时强制执行。买卖协议（SPA）泰文与英文版本必须保持一致。
问：我可以使用加密货币购买公寓吗？
A:银行和土地局要求可追溯的法币汇款。用于外国所有权登记的直接加密货币支付不被接受。
问：与泰国公民结婚是否增加配额？
A:泰国配偶按泰国配额单独购买。婚姻不会扩大外国人49%配额。
问：我可以使用已经在泰国的泰铢吗？
A:外国买家购买公寓通常须证明资金自境外汇入泰国。请向您的律师和银行咨询 FET 要求。
问：如果在过户前外籍配额已满怎么办？
A:登记可能会被拒。请在付款前立即重新核查配额，并在转账日再次确认。
问：我需要泰国遗嘱吗？
A:外国遗嘱在您身故时可能无法保护您的房产单位。请起草泰国遗嘱或在过户后咨询遗产认证律师。
问：该流程需要多长时间？
A:产权清晰的转售通常在四到八周内完成。期房则取决于施工进度和开发商的安排。
问：哪些官方机构监管购买？
A:土地局登记产权。泰国银行的规定管控购房汇款。《公寓法》设定外籍配额限制。