泰国的房产租赁
当外国人不能拥有土地时，登记租赁是确保长期使用的合法方式。根据民法，土地租赁可在地政局登记最长 30 年。
以“30+30+30”宣传的续期条款属于合同承诺，其可执行性各有差异。在签署任何别墅或住房租赁合同前，请先参阅我们的房产中心和租赁协议指南。
《民商法典》下登记土地租赁的法定最高限额。
未登记的租赁在对抗第三方土地买家时不具优先权。
续期条款是合同承诺。可执行性因情况而异。进行法律审查至关重要。
出入境机关查看的是泰国银行账户中的现金，而不是租赁合同的价值.
登记租赁与短期租赁
选择在泰国人名下土地上购买别墅或独栋房屋的外国买家需使用登记租赁契约，而非普通的公寓租赁合同。请对照下列结构进行比较。
| 结构 | 详情 |
|---|---|
| 已登记的租赁 | 最长30年；在土地局登记；对第三方具有优先效力 |
| 短期租赁协议 | 仅按月；未登记在房产产权上；房东可自行决定是否续约 |
| 别墅/房屋用途 | 在度假区的泰国人所有土地上常见的登记租赁。 |
| 租赁 + 地上权 | 外国人拥有建筑物但租赁土地；两者均须在 DOL 登记 |
| 转让权利 | 合同必须明确允许转让或由继承人继承。 |
租赁登记流程
从权属核实到在土地局登记租赁，请遵循此流程。未登记的协议不会在土地记录上转移优先权。
确认土地权属
核实地契（Chanote）或可接受的 Nor Sor 权属，并确认出租方为登记所有人且有权出租。
协商期限和续约
修订最初30年期限的措辞。将续期承诺视为可执行性问题，咨询你的律师。
拟定关键条款
涵盖转让、继承、违约、维护、改良及登记费用分摊。
律师合同审查
独立法律顾问在签约前审查租约。开发商内部律师代表开发商的利益。
在土地办公室登记
登记可对抗随后发生的土地转让。双方需携带身份证明和产权证出席。
如有需要，可与地上权（superficies）合并
别墅方案通常登记租赁与地上权，使你拥有建在租赁土地上的结构物。
主要合同条款
每份长期租约应明确涵盖这些要点。模糊的续租条款是别墅纠纷最常见的根源。
- 期限与续期：对任何延长期限的准确措辞
- 转让与继承：继承人或买方能否接手租约？
- 违约与没收：哪些情况会导致丧失租赁权？
- 维护与改良：您建造的结构归谁所有？
- 登记义务：哪一方支付土地局费用？
- 争议解决：泰国法院与仲裁条款
租赁加地上权
许多别墅项目将租赁权与地上权（superficies）一并登记，以便您在承租土地的同时拥有建筑物所有权。有关结构细节，请参见我们的 地上权指南。
费用与成本
在签署前协商登记费分摊。税务处理可能涉及税务局，视租赁价值和期限而定。
| 成本类型 | 详情 |
|---|---|
| 登记费 | 按租赁价值的百分比；在合同中协商由谁支付 |
| 印花税 | 可能适用于租赁协议，视期限和金额而定 |
| 律师审阅 | 在签署长期别墅或商业租赁合同前必须 |
| 年租金 | 部分计划前期收取较高费用；请核实总成本与登记期限之间的关系。 |
| 因让与而进行的转让 | 将租赁转让给他方时的土地办事处费用 |
在电汇别墅押金之前，请咨询在泰国律师理事会注册的律师审查续约的可执行性。
外国人常见错误
涉及外国人的租赁纠纷通常源于有关续租的假设和未注册问题。及早由律师审查可防止大多数损失。
- 信任有关90年产权的营销，但未理解其中只有30年受法律保护
- 在别墅土地上签署未登记的租赁合同，且对土地出售无法主张优先权。
- 在计划将来转售租赁权益时合同中没有转让条款
- 假定租金收入可计入签证银行存款证明
- 在租赁登记前跳过对标的土地的产权查询。
常见问题
为外籍人士在泰国使用已登记租赁合同提供的一般性回答。此为指引，不构成针对您具体合同的法律建议。
问：90年租赁合法吗？
A:只有前30年享有法定租赁保护。之后的期限取决于合同的可执行性。在依赖续租之前请咨询律师。
问：作为游客我可以登记租约吗？
A:登记需具合法居留和齐全证件。长期签证有助于在土地局的实际办理。
问：租赁产权可作为签证的银行证明吗？
A:不。移民局查看的是泰国银行账户中的现金，而不是您登记租约的价值。
问：与租赁协议有什么区别？
A:短期租赁不会在产权登记上登记。登记的租赁期最长可达30年，会在土地记录上产生法律优先权。
问：我可以继承已登记的租赁合同吗？
A:仅在合同包含继承或转让权利时。请与律师明确起草该条款。
问：我应将租赁与地上权（superficies）结合吗？
A:许多别墅项目同时登记两者，以便您拥有建筑物所有权同时承租土地。两者都必须在土地局（Department of Lands）登记。
问：外国人可以租赁商业空间吗？
A:是的，若通过公司经营某些类型的业务，则需遵守合同条款并接受《对外商业法》的审查。
问：如果地主出售土地怎么办？
A:已登记的租赁对土地买方具有约束力。未登记的租赁在出售给第三方时可能不再有效。