在泰国购买期房公寓
购买期房意味着在建筑完工和公寓许可证发放前分期付款。外国人遵循相同的《公寓法》规定，但面临开发商偿付能力和完工时间风险。
只有在建筑竣工并颁发公寓许可证后，产权才会登记。
名额在热门项目预订时分配。请书面确认。
典型结构将付款与建设里程碑挂钩。
只有在开发商有往绩并包含退款条款时，预售折扣才有价值。
期房与现房购买对比
在价格折扣与交付风险之间权衡。一旦SPA和FET手续齐全，转售单位将在土地局即时登记。
| 选项 | 详情 |
|---|---|
| 预售购买 | 可能有较低的入门价；存在完工和许可证风险；分阶段向开发商付款。 |
| 已完成转售 | 在土地局立即过户；付款前检查物业；价格较高 |
| 公寓许可证 | 在外籍永久产权登记前需要；在买卖协议（SPA）中核实许可证时间表。 |
| FET 汇款 | 在外籍永久产权最终付款时需要；请提前安排银行账户。 |
| 开发商分期付款 | 不是银行按揭；仅为与开发商约定的付款进度 |
预售购买流程
从预订到登记产权，请遵循此流程。在签署购房协议（SPA）阶段由独立律师审查对每笔期房购买至关重要。
核实公寓许可证办理路径
确认项目是否有许可证或具有切实可行的获取时间表。未获许可的项目无法为外国人登记永久产权。
调研开发商过往业绩
在支付预订定金前，审查已完成的项目、诉讼历史及财务稳定性。
确认外籍配额分配。
请求书面配额预留。曼谷和普吉岛的热门楼盘在销售阶段会很早被订满。
签署预订与买卖协议（SPA）
在可能的情况下保留可退款的预订。由独立律师审查买卖协议（SPA）、付款安排及违约条款。
按建筑施工里程碑支付
将付款与可核验的进度挂钩。托管或退款条款可防范开发商破产风险。
完成 FET 与转移。
通过银行并附 FET 表格进行最终付款。建筑完工后在土地局登记所有权。
购买前清单
在支付预订订金前以书面形式核实每项内容。开发商的宣传资料不能替代许可证和配额的确认。
- 项目拥有公寓执照或可信的执照时间表
- 已由法人书面确认的外籍配额空位
- 单元产权将在成交时在主地契上分割出来
- 开发商记录上无法人诉讼或费用拖欠
- 在首次海外付款之前，已与泰国银行规划 FET 汇款路径。
合同审查至关重要
开发商的内部律师维护开发商利益。请阅读我们的合同审查指南，并在签署SPA前聘请独立律师。
付款时间表及费用
超出分期付款计划的预算。交接时，转让税和公共维修基金常常让期房买家感到意外。FET合规遵循泰国银行的外汇管制规则。
| 付款类型 | 详情 |
|---|---|
| 预订定金 | 若执照或竣工延迟，协商退款条款 |
| 进度分期 | 按 SPA 进度表与施工里程碑挂钩 |
| 过户费用（2%） | 在土地局登记完成时到期 |
| 维修基金 | 通常在交付时到期；请将其与购买价分开预算 |
| CAM 收费 | 月度公共区域维护自入住起开始 |
期房（预售）常见错误
开发商违约和许可延迟是期房的主要风险点。严谨的SPA条款和对开发商的尽职调查可防止大多数损失。
- 在开发商尽职调查和许可证核实之前支付大额定金。
- 信任未在带有罚则条款的SPA中写明的口头竣工日期。
- 如果未取得公寓许可证，则不设退款条款。
- 假设期房折扣大于开发商偿付能力风险。
- 使用开发商内部律师而非独立律师
长期停留与生活方式背景
许多读者在考察泰国以便搬迁、签证往返或延长假期时会使用本页。在规划酒店时，请与能覆盖您实际停留时长的移民身份相匹配。旅游免签和短期旅游签证适用于短期旅行，不适用于在此安家立业。
请参阅我们的泰国生活方式指南，了解签证途径、城市选择、TM30、90天报到以及能让长期居留者在移民局避免麻烦的合规惯例。
先办理签证再购置房产。
在旅游豁免期间购买或出租投资性物业是常见错误。期房公寓的购买决定应在持有长期居留签证或有明确退出计划后进行：2025和2026年对重复入境的移民审查有所加强。
银行与转账
外国买家进行公寓过户需提供 FET 表格文件。如果您的签证路径需要本地资金证明，请尽早开设泰国银行账户。关于入境汇款的 BOT（泰国央行）规则将影响土地局登记。
税务与报告
税务居民的申报义务更广泛：在出租首位租客或转售之前，与房产律师和税务顾问协调。
生活方式适配
曼谷与度假省份适合不同类型的投资者。在您将资金投入仅在度假时访问过的市场之前，请阅读泰国生活方式指南，了解城市比较、费用区间和合规习惯。
实用规划矩阵
在确认与此次停留相关的日期、付款或签证材料之前，请将此矩阵与上文各节一并使用。
| 决定 | 指南 |
|---|---|
| 外籍配额 | 在对任何公寓支付定金前，核实法人处是否仍有49%的外国人配额剩余。 |
| 尽职调查 | 在期房付款前进行产权查询、开发商许可证和托管结构审查。 |
| 租赁与所有权 | 大多数外国人不能直接拥有土地：长期租赁和公司结构需进行法律审核 |
| 移民局 | 拥有房产并不授予居留权：请另行规划DTV、精英签证、长期居留（LTR）或其他签证。 |
| 保险 | 退休签证及部分长期居留签证要求批准的医疗保险：预算应包括抵押贷款或租金 |
TDAC 提醒： 每次入境泰国均须在落地前 72 小时内填写新的电子入境卡（Digital Arrival Card），包括持 Elite、LTR、退休或婚姻签证的返程。请将确认信息离线保存，以防机场 Wi-Fi 失效。
有关入境文件和首次抵达清单，请参阅我们的泰国入境要求。
常见问题
关于外国人购买期房公寓（off-plan）的一般说明。这仅为概述，不构成针对您具体买卖协议（SPA）的法律建议。
问：是期房还是现房单位?
A:已竣工单位可立即在土地局办理过户并进行实地检查。期房存在完工和许可证延迟的风险。
问：期房折扣值得吗？
A:仅在开发商有良好业绩记录、设定托管里程碑并由独立方审查合同且含退款条款时适用。
问：我何时能拿到产权证？
A:在建筑竣工、共管公寓许可证签发、含FET的尾款支付及土地局过户登记之后。
问：我可以在持旅游签证期间购买期房吗？
A:可以购买，但在持长期居留签证和合法移民身份时，办理外汇交易单（FET）和开立银行账户更为容易。
问：如果开发商延迟竣工怎么办？
A:SPA 应明确完成日期、延长期限以及买方救济（包括退款）。律师负责拟定处罚条款。
问：在期房（off-plan）购买时外籍配额是否有保障？
A:在预订时请求书面配额分配。配额有限，热门项目的外国单位会提前售出。
问：我可以在过户完成之前出售吗？
A:SPA（买卖协议）中的转让条款各不相同。部分开发商允许付费转让。购房前请审查转让权利。
问：分期付款是否需要外汇交易（FET）？
A:外籍永久产权要求为从海外汇入的资金提供外汇交易证明（FET）。在首次海外汇款前与银行做好计划。