泰国期房公寓
期房购买发生在建筑尚未竖起且公寓许可证尚不存在之前。在此阶段，外国买家面临最高的开发商破产和完工延迟风险，唯一的补偿通常是潜在的价格折扣和分期付款计划。
常见陷阱包括外籍配额已用尽、未登记的租约以及期房开发商违约。在支付任何预订定金之前，请先阅读我们的房产中心和房产陷阱指南。
在建筑完工并取得公寓许可证之前，不会登记永久产权。
期房及预建买家面临最高的破产风险。
在支付不可退还定金前，书面配额分配证明必不可少。
项目必须在外国人永久产权登记之前取得公寓执照.
购买阶段比较。
随着施工进展，风险降低。开发前购房者为可能的早鸟价格承担最大不确定性，而这些价格最终会在 土地局 登记。
| 阶段 | 详情 |
|---|---|
| 期房阶段 | 最早购入阶段；折扣潜力最大；开发商和许可证风险最高。 |
| 建设中 | 清晰的进度里程碑；付款与 SPA（买卖协议）中的施工阶段挂钩 |
| 接近完成 | 延误风险较低；价格折扣较少；更快办理土地局过户的流程 |
| 已完成转售 | 即时产权过户；实地检查；无开发商未完工风险 |
| 公寓许可证 | 在土地局办理任何外国人永久产权登记之前为强制性。 |
期房尽职调查工作流程
在未完成此工作流程之前，切勿支付不可退还的订金。开发商的促销宣传不能替代许可证核实和法律审查。
彻底调研开发商
在任何预订定金前，审查已完成的项目、财务报表、诉讼情况及交付记录。
核实环境影响评估（EIA）和建筑许可证
确认有环境和建筑批准，或有可信的签发时间表。
以书面形式确保外籍名额
在预订时请求法人配额分配函。预售期常常会超额售出外国单位。
协商SPA中的退款条款
独立律师会在合同中加入针对许可证延迟、施工中断及开发商破产的退款触发条款。
仅按经核实的里程碑支付
将分期付款与独立的进度核验相匹配，而不仅仅依据开发商的营销时间表
交接时完成 FET。
使用 FET 表格进行的最终境外付款。许可证和竣工证明发出后，在土地局登记产权。
预订前的保护性清单。
每一项应以书面形式确认。若无买卖合约（SPA）支持，开发商的口头承诺不具可执行效力。
- 开发商已完工并获许可的公寓项目业绩记录
- 公寓许可证时间表可信，并在买卖合同（SPA）中有引用。
- 在预订时以书面形式确认外籍配额分配
- 如果在规定日期内未取得许可证的退款条款
- 若施工在规定期限内停止时的违约条款
- 在支付任何不可退还款项前由独立律师审查
退款条款至关重要
您的SPA必须明确在许可未获批或施工停止时的退款触发条件。阅读我们的合同审查指南以了解合同审查的优先事项。
付款时间表与交接费用
期房付款计划将款项提前支付给开发商，提前增加开发商现金流。请通过核实里程碑和依据泰国银行规则进行FET规划来保护自己。
| 付款类型 | 详情 |
|---|---|
| 预订押金 | 通常较低，但在签署SPA后可能变为不可退还 |
| 建筑分期付款 | 建设期间通常为30-40%；余额在竣工时支付。 |
| 交接时的维修基金 | 一次性资本征税，与购买价格分开 |
| 成交时的过户费 | 在土地局登记的登记价值的2% |
| 竣工验收与内部装修 | 交付后瑕疵检查及室内完工预算 |
预售/开工前常见错误
开发商违约是开工前最主要的陷阱。充分的尽职调查和SPA的退款条款是您的主要防线。
- 在任何开发商尽职调查之前需支付的大额预订押金
- 如果公寓许可证从未取得，则不设退款条款。
- 在未核实建筑许可状态前就信任效果图。
- 假定期房预售价格折扣大于可能的全部损失风险。
- 对开发商起草的买卖合同（SPA）跳过独立律师审查。
长期停留与生活方式背景
许多读者在考察泰国以便搬迁、签证往返或延长假期时会使用本页。在规划酒店时，请与能覆盖您实际停留时长的移民身份相匹配。旅游免签和短期旅游签证适用于短期旅行，不适用于在此安家立业。
请参阅我们的泰国生活方式指南，了解签证途径、城市选择、TM30、90天报到以及能让长期居留者在移民局避免麻烦的合规惯例。
先办理签证再购置房产。
在旅游豁免期间购买或出租投资性物业是常见错误。预售公寓的决定应在持有长期居留签证或有明确退出计划后进行，2025和2026年对重复入境的移民审查有所加强。
银行与转账
外国买家进行公寓过户需提供 FET 表格文件。如果您的签证路径需要本地资金证明，请尽早开设泰国银行账户。关于入境汇款的 BOT（泰国央行）规则将影响土地局登记。
税务与报告
租金收入、房产出售收益与房东义务受税务局规定的约束。税务居民的申报义务更广泛；在出租给首位租客或转售之前，请与房产律师和税务顾问协调。
生活方式适配
曼谷与度假省份适合不同类型的投资者。在您将资金投入仅在度假时访问过的市场之前，请阅读泰国生活方式指南，了解城市比较、费用区间和合规习惯。
实用规划矩阵
在确认与此次停留相关的日期、付款或签证材料之前，请将此矩阵与上文各节一并使用。
| 决定 | 指南 |
|---|---|
| 外籍配额 | 在对任何公寓支付定金前，核实法人处是否仍有49%的外国人配额剩余。 |
| 尽职调查 | 在期房付款前进行产权查询、开发商许可证和托管结构审查。 |
| 租赁与所有权 | 大多数外国人不能直接拥有土地：长期租赁和公司结构需进行法律审核 |
| 移民局 | 拥有房产并不授予居留权：请另行规划DTV、精英签证、长期居留（LTR）或其他签证。 |
| 保险 | 退休签证及部分长期居留签证要求批准的医疗保险：预算应包括抵押贷款或租金 |
TDAC 提醒： 每次入境泰国均须在落地前 72 小时内填写新的电子入境卡（Digital Arrival Card），包括持 Elite、LTR、退休或婚姻签证的返程。请将确认信息离线保存，以防机场 Wi-Fi 失效。
有关入境文件和首次抵达清单，请参阅我们的泰国入境要求。
常见问题
关于外国人预售/准建公寓购买的一般说明。这仅为概述，不构成针对您具体预订的法律建议。
问：预建项目与期房（off-plan）有什么区别？
A:期房阶段是可见建筑进展之前的最早阶段。期房通常指施工期间的销售。在完工之前，这两者都存在开发商风险。
问：我何时收到产权证？
A:在建筑竣工、共管公寓许可证签发、含FET的尾款支付及土地局过户登记之后。
问：如果开发商破产怎么办？
A:若缺乏有力的托管或退款条款，未受保障的买家可能会失去已付的分期款。对开发商的尽职调查是您的主要保护措施。
问：外籍配额在预订时是否有保障？
A:仅当由法人或开发商以书面形式确认并附配额分配函时方适用。在支付不可退还定金前务必核实。
问：在支付尾款前我可以查看房屋单元吗？
A:交付前的缺陷检查在工程接近完成时进行。预售买家依赖的是平面图和销售与购房协议（SPA）中的规格，而非实际单位。
问：如果施工延误超过SPA（买卖合同）约定的日期怎么办？
A:SPA 应明确完成日期、延长期限上限，以及买方救济措施，包括退款和罚息。
问：在施工期间是否需要外汇交易（FET）？
A:外籍永久产权要求对从海外汇入的资金提供外汇交易证明（FET）。在每次境外付款前与律师确认银行账户和汇款时间。
问：我应购买期房还是等到项目竣工后再买？
A:完成转售可消除开发商风险。仅在开发商信誉良好且购房协议（SPA）含有保护性条款时，才应考虑期房（预售）购买。